Türkçe 
English 
Русский 
Tahliye davaları, konut ve çatılı işyeri kiralarında mülk sahibinin sözleşmeyi sona erdirmesi için kanunda sayılan sınırlı sebeplere dayanılarak açılan davalardır. Türk Borçlar Kanunu kira ilişkisinde kiracıyı koruyucu hükümler öngörmüş; mülk sahibinin tahliye hakkını yalnızca ihtiyaç, yeniden inşa, on yıllık uzama, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve özenle kullanma ihlali gibi belirli sebeplerin varlığı halinde tanımıştır.
Bu rehberde Antalya'da TBK m. 347, 350, 351, 352 ve 316 kapsamında açılan tahliye davalarının şartları, hak düşürücü süreleri, ihtarname usulü, zorunlu arabuluculuk ve tahliye sonrası kiralama yasağı, güncel Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında kapsamlı şekilde ele alınmaktadır.
Tahliye Sebeplerine Genel Bakış
Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruma altına alarak, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmesini sınırlı sebeplere bağlamıştır. Mülk sahibinin tek taraflı iradeyle sözleşmeyi feshedebileceği bir genel hak yoktur; tahliye ancak kanunun açıkça izin verdiği şartlar gerçekleştiğinde mümkündür. Bu sebepler iki ana grupta toplanır: kiraya verenden kaynaklanan sebepler (TBK m. 350-351) ve kiracıdan kaynaklanan sebepler (TBK m. 352, 316).
Birincisi, kanunda öngörülen sebebin somut olarak gerçekleşmiş olması; ikincisi, hak düşürücü sürelere uyulması ve gerektiğinde süre kesici ihtarnamenin usulüne uygun tebliğ edilmiş olması; üçüncüsü, 7445 sayılı Kanun ile kira uyuşmazlıklarında dava şartı haline gelen zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olmasıdır. Bu üç eşikten birinin atlanması davanın esasına girilmeden usulden reddine yol açar.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç Kriteri
TBK m. 350 ve m. 351, kiraya verene veya kanunda sayılan yakınlarına ait konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme yetkisi tanımaktadır. Mülk sahibinin "ihtiyacım var" şeklindeki soyut beyanı, tahliye kararı için yeterli değildir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, ihtiyacın objektif bir gerçekliğe dayanmasını ve aşağıdaki üç kriteri birlikte taşımasını aramaktadır.
Gerçeklik, Samimiyet ve Zorunluluk
Mülk sahibinin gelecekteki bir ihtimale dayalı talepleri ("ileride evlenirsem otururum", "belki emekli olunca taşınırım") mahkemelerce kabul edilmemektedir. İhtiyacın doğmuş, güncel ve süreklilik arz eden bir nitelik taşıması zorunludur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.03.2012 tarihli, 2012/814 E., 2012/4701 K. sayılı İlamDevamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davacı ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır.
Aynı kararda davacının önce "kendi ihtiyacı" deyip sonra "oğlunun evleneceği" iddiasına sığınması, ancak buna dair hiçbir nişan veya hazırlık belgesi sunamaması, ihtiyacın samimi olmadığına karine teşkil etmiştir. İspat yükü tamamen davacı mülk sahibindedir ve dava dilekçesindeki sebep ile yargılama beyanları arasındaki çelişki davanın reddine yol açar.
Konut İhtiyacı ve Kirada Oturma Karinesi
Mülk sahibinin halihazırda mülkiyetinde olan ve boş duran benzer nitelikte başka bir evi varsa, ihtiyacın zorunlu olduğundan bahsedilemez. Buna karşılık mülk sahibinin kendisinin kirada oturuyor olması, yargı uygulamasında ihtiyacın varlığına dair en güçlü karinelerden biri kabul edilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/3336 E., 2014/4259 K. sayılı İlamKonut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir.
Bu ilke, mülk sahibinin kendi evine geçme isteğinin doğal bir hak olduğunu ve kirada oturma durumunun ispatlanması halinde ek bir zorunluluk kanıtı aranmayacağını göstermektedir. Mülk sahibinin oturduğu binanın riskli yapı (kentsel dönüşüm) ilan edilmesi de bu zorunluluğu perçinleyen somut bir delil olarak kabul edilmektedir.
İşyeri İhtiyacı ve Somut Hazırlık Belgeleri
İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında kriterler daha spesifiktir. Mülk sahibinin mevcut bir işi varken başka bir iş kurma iddiası veya mevcut işini dava konusu taşınmaza taşıma isteği, ekonomik rasyonalite ve samimiyet testinden geçirilir. Sözlü beyan tek başına yeterli değildir; şirket kuruluş belgeleri, ruhsat başvuruları, mimari projeler ve dekorasyon planları gibi somut belgeler aranır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/1141 E., 2013/4332 K. sayılı İlamDosyaya sunulan ve karşı çıkılmayan dekorasyon projesine göre kiralananın yapılması istenen restorant işine uygun bulunduğu ve dinlenen tanık anlatımına göre ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu anlaşılmaktadır.
Yurt Dışında Yerleşik Mülk Sahiplerinin İhtiyacı
Yargıtay, yurt dışında yaşayan mülk sahiplerinin Türkiye'ye geldikleri dönemlerde (yaz tatilleri, bayramlar, sağlık süreçleri) kendi evlerinde kalma isteğini samimi bir ihtiyaç olarak kabul etmektedir. Antalya'daki turizm bölgesinde sahip olduğu konutu kira ilişkisi nedeniyle kullanamayan gurbetçi mülk sahipleri için bu içtihat özellikle önemlidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2012/11127 E., 2012/13591 K. sayılı İlamYurt dışında oturan davacının tatilde Türkiye'ye geldiğinde kendi evinde oturma isteği olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir.
Bu içtihat, ihtiyacın "kesintisiz 365 gün" olması gerekmediğini, mülk sahibinin yaşam biçimine göre periyodik ama sürekli bir ihtiyacın da tahliye nedeni olabileceğini tescillemiştir. Ancak burada da samimiyet testi uygulanır: mülk sahibi Türkiye'ye hiç gelmiyorsa veya geldiğinde başka şehirlerde konaklıyorsa, "evim boş dursun, gelince kalırım" mantığıyla kiracıyı tahliye edemez.
Dava Açma Süreleri ve Süre Kesici İhtarname
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, hak düşürücü sürelere ve usul şartlarına tabidir. TBK m. 350 uyarınca belirli süreli sözleşmelerde davanın sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Bu süreyi esneten mekanizma TBK m. 353'teki süre kesici ihtarnamedir.
TBK m. 353 — İhtarname Süreyi Bir Yıl Korur
Mülk sahibi, dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirim göndermişse, dava bildirimi takip eden uzayan kira yılı sonuna kadar açılabilir. Bu mekanizma mülk sahibine acele etmeden delil toplama ve arabuluculuk sürecini yönetme imkânı sunar.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/3044 E., 2017/6439 K. sayılı İlamDava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. TBK m. 350/1 hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih bildirimi sürelerine uyularak bir ay içinde açılması gerekir.
Ancak ihtarnamenin sadece keşide edilmiş olması yetmez; muhataba usulüne uygun tebliğ edilmiş olması şarttır. Tebliğ edilemeyen ihtarname hukuki sonuç doğurmaz ve bu ihtarnameye dayanılarak açılan dava reddedilir. Kiracının MERNİS adresine yapılacak tebligatlar ile Tebligat Kanunu m. 21 hükümleri titizlikle uygulanmalıdır.
Yeni Malikin Tahliye Hakkı (TBK m. 351)
Taşınmazı yeni iktisap eden kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirim yapıldığı takdirde edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açılabilir. Bir aylık ihtar süresi kaçırılırsa TBK 351'deki hak kaybedilir ve ancak sözleşme dönem sonunda genel hükümlere göre dava açılabilir.
Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi, 2017/288 E., 2017/286 K. sayılı İlamEdinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir.
Yeni maliklerin tapu tescilinden hemen sonra, bir aylık süreyi beklemeden ihtarname keşide etmeleri hak kaybını önlemek adına büyük önem taşır.
On Yıllık Uzama Süresi Sonunda Sebepsiz Fesih (TBK m. 347)
TBK m. 347/1, on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra kiraya verene herhangi bir haklı sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanır. Bu hakkın kullanımında en sık yapılan hata, on yıllık sürenin sözleşme başlangıcından itibaren hesaplanacağı yanılgısıdır. Kanun "on yıllık uzama süresi" ifadesini kullanır; yani sözleşmede kararlaştırılan ilk sürenin sona ermesinden sonra başlayan on yıllık otomatik yenilenme dönemi kastedilir.
1 yıl süreli bir sözleşmede sebepsiz fesih hakkı, ancak 11. yılın sonunda doğar (1 yıl orijinal süre + 10 yıl uzama süresi). Hatta uygulamada Yargıtay bu süreyi izleyen bir ek uzama yılının da geçmesini aramaktadır; yani fesih hakkı pratikte 12. yıl sonunda kullanılır. Bu süre sonundan en az üç ay önce ihtarın kiracıya tebliği zorunludur.
Dört Kümülatif Şart
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi, on yıllık uzama nedeniyle tahliyenin şartlarını dört kümülatif aşamada özetlemiştir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2021/191 E., 2023/1381 K. sayılı İlamKira sözleşmesinde on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye kararı verilmesinin şartları; (1) kira sözleşmesinde belirlenen kira süresinin sona ermesi, (2) kira sözleşmesinin bitiminden itibaren on yıl uzama süresinin dolması, (3) on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra yeni kira döneminin bitiminden en az üç ay önce kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğine dair tahliye talepli ihtarın kiracıya tebliğ edilmesi, (4) bir sonraki kira döneminde tahliye davasının açılmasıdır.
Bu dört şarttan birinin dahi eksik olması davanın usulden reddine yol açar. Bildirim süresi olarak öngörülen üç aylık süre asgari süredir; ihtarnamenin daha erken (örneğin altı ay önce) tebliğ edilmesi usulsüzlük sayılmaz, aksine hukuki güvenliği artırır.
Somut Hesaplama Örneği
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi'nin emsal bir kararı, 1+10+1 formülünün uygulamasını net biçimde göstermektedir.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi, 2023/2142 E., 2024/352 K. sayılı İlamTaraflar arasında 15.01.2011 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesi yapılmış olup TBK m. 347'de belirtilen on yıllık uzama süresi 15.01.2022 tarihinde dolmaktadır. Sözleşmenin on yıllık uzama süresini izleyen yılın bitim tarihi olan 15.01.2023 tarihinden üç ay öncesinde davalıya çıkartılan ihtarname 27.09.2022 tarihinde tebliğ edilmiş olup bu bildirimle sözleşme feshedilmiştir.
Mülk sahibinin "on yıl doldu, hemen çıkarabilirim" şeklindeki aceleci yaklaşımı, ihtarın yanlış dönem için yapılmasına ve davanın reddine yol açan en temel sebeptir. On yıllık uzama davalarında mahkeme; mülk sahibinin konut ihtiyacı, taşınmazı satıp satmayacağı veya kiracının kusurlu olup olmadığı gibi konuları araştırmaz. Tek inceleme konusu, sürelerin dolup dolmadığı ve ihtarın süresinde tebliğ edilip edilmediğidir.
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK m. 347/2 uyarınca kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Yerel adette aksi kararlaştırılmadıkça altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulur. Bu fesih dönemleri kaçırılırsa bir sonraki altı aylık dilim beklenmek zorunda kalınır; bu da mülkiyet hakkının kullanımını aylar hatta yıllar geciktirebilir.
Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/1)
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı üstlendiği yazılı bir irade beyanıdır. Bir taahhütnamenin hukuken geçerli sayılabilmesi için üç temel şart bir arada bulunmalıdır: yazılı olması, tahliye tarihinin belirli olması ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması.
Müzayaka Hali Savunması ve İmza Tarihi
Uygulamada en büyük uyuşmazlık taahhütnamenin imza tarihidir. Kiracılar genellikle, kira sözleşmesi imzalanırken baskı altında (müzayaka hali) bu belgeyi imzaladıklarını ileri sürer. Yargıtay, kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamelerini kiracının özgür iradesine dayanmadığı gerekçesiyle geçersiz saymaktadır. Buna karşılık, kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş taahhütnameler kural olarak geçerlidir.
Beyaza imza (boş kâğıda imza) doktrini gereğince, kiracı boş bir kâğıda imza atarak mülk sahibine vermişse, üzerinin sonradan doldurulmasının hukuki sonuçlarına katlanmak zorundadır. İspat yükü, imzanın kendisine ait olmadığını değil, belgenin iradesi dışında doldurulduğunu iddia eden kiracı üzerindedir.
Dava Açma Süresi ve İhtarname
Tahliye taahhütnamesine dayalı dava, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde açılmalı veya bu süre içinde icra takibi yapılmış olmalıdır. Süre kaçırılırsa TBK m. 353 mekanizması yine devreye girer.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2018/3080 E., 2018/6171 K. sayılı İlamTaahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.
Kira Borcu Nedeniyle İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)
Kiracı bir kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine sebebiyet verirse, mülk sahibi kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.
İki haklı ihtarın oluşması için ihtarların "haklı" olması gerekir: ihtarın çekildiği tarihte kira borcunun muaccel olması ve henüz ödenmemiş bulunması. Kiracı ihtarnamenin tebliğinden önce ödeme yapmışsa o ihtar haklı sayılmaz. İki ihtarın aynı kira yılına ait farklı aylara ilişkin olması şarttır. Ocak ve Şubat ayları için tek ihtar gönderilirse bu bir haklı ihtar sayılır; ancak her iki ay için ayrı zamanlarda ihtar çekilirse iki haklı ihtar gerçekleşmiş olur.
İki haklı ihtar hesabında kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren geçen 12 aylık süredir; takvim yılı (1 Ocak-31 Aralık) ile karıştırılmamalıdır. İki ihtarın bu 12 aylık dilim içinde gerçekleşmesi ve davanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Süre hak düşürücüdür ve mahkemece resen dikkate alınır.
Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Borcuna Aykırılık (TBK m. 316)
Kiracının yükümlülükleri sadece kira bedelini ödemekle sınırlı değildir. TBK m. 316 uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve taşınmazda yaşayan diğer kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kural olarak mülk sahibi, en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ihtar etmelidir; ancak kasten ağır zarar verilmesi veya davranışların çekilmez hale gelmesi durumunda yazılı bildirimle sözleşme derhal feshedilebilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/2255 E., 2015/3766 K. sayılı İlamTBK'nun 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir. Kiralananın ortak alanlarına kirli su döktüğü ve davacı kiralayana hakaret ettiği tespit edilen davranışların kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir.
Bu içtihat, kiracı eylemlerinin mutlaka ceza davasına konu olması veya TCK anlamında suç teşkil etmesi gerekmediğini, komşuluk hukukuna aykırı, süreklilik arz eden ve huzuru bozan eylemlerin tahliye için yeterli olduğunu vurgulamaktadır. Toplu konut yaşamında gürültü kirliliği, ortak alanların işgali veya komşulara yönelik sözlü tacizler bu madde kapsamında dayanak teşkil edebilir. Mülk sahibinin "kiracı evi kötü kullanıyor" şeklindeki soyut iddiaları; tanık beyanları, belediye veya polis tutanakları, teknik bilirkişi raporları ve gerektiğinde delil tespiti davasıyla desteklenmelidir.
Tahliye Sebeplerinin Karşılaştırmalı Tablosu
Aşağıdaki tablo, tahliye davalarında en sık başvurulan hukuki sebepleri, dayanaklarını ve hak düşürücü sürelerini özetlemektedir.
| Tahliye Sebebi | Yasal Dayanak | Süre / Şart |
|---|---|---|
| Mülk Sahibinin İhtiyacı | TBK m. 350/1 | Sözleşme süresi sonundan 1 ay; ihtarla 1 kira yılı uzar (m. 353) |
| Yeni Malikin İhtiyacı | TBK m. 351 | Edinmeden itibaren 1 ay içinde ihtar + 6 ay sonra dava |
| Yeniden İnşa / Esaslı Tamir | TBK m. 350/2 | Sözleşme süresi sonundan 1 ay; ihtarla uzar |
| 10 Yıllık Uzama Sonu | TBK m. 347/1 | 10 yıl + her uzama yılı sonu, 3 ay önce ihtar (asgari) |
| Tahliye Taahhüdü | TBK m. 352/1 | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay; ihtarla 1 kira yılı uzar |
| İki Haklı İhtar (Kira Borcu) | TBK m. 352/2 | Aynı kira yılında 2 haklı ihtar + kira yılı sonundan 1 ay |
| Özenle Kullanma İhlali | TBK m. 316 | 30 gün ihtar; çekilmezlik halinde derhal fesih |
Usul Hukuku, Zorunlu Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
Tahliye davasının başarısı, davanın esasına girilmeden önce usuli engellerin profesyonelce aşılmasına bağlıdır. 2026 yılı itibarıyla kira uyuşmazlıkları, Türk Borçlar Kanunu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümlerinin iç içe geçtiği çok katmanlı bir süreç haline gelmiştir.
Zorunlu Arabuluculuk: Dava Şartı
7445 sayılı Kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk, kira uyuşmazlıklarında bir dava şartıdır. Tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş olması zorunludur; aksi halde dava usulden reddedilir. Sürecin sonunda hazırlanan "Anlaşamama Tutanağı", dava dilekçesinin eki olarak mahkemeye sunulur.
Arabuluculuk yalnızca formalite değil, müzakere zeminidir. Tarafların bir tahliye tarihi ve cezai şart üzerinde anlaşarak düzenledikleri "Anlaşma Tutanağı" ilam niteliğinde bir belgedir; kiracının belirlenen tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde doğrudan icra takibine konu edilebilir. Tutanaktaki dilin netliği, tahliye tarihinin kesinliği ve cezai şartların belirlenmesi belgenin icra edilebilirliği açısından kritiktir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi tahliye davalarında da görevli mahkeme HMK m. 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme genel kural gereği davalının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Tahliye davaları basit yargılama usulüne tabidir; bu usul süreleri kısaltır ancak hata yapma marjını da daraltır. Antalya Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülen tahliye davalarında, basit yargılama usulü gereği dilekçeler aşaması iki dilekçe ile sınırlıdır ve süre uyumsuzluğu kolaylıkla davanın reddine neden olabilir.
Sözleşmedeki Özel Şartların Etkisi
Kira sözleşmesinde belirlenen özel ihtar süreleri (örneğin "60 gün önce ihtar yapılmazsa sözleşme yenilenir") yasal sürelerden farklı sonuçlar doğurabilir. Bu özel şartlara uyulmaması sözleşmenin otomatik olarak yenilenmesine ve mülk sahibinin o yıl için dava açma hakkını kaybetmesine yol açabilir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi, 2022/2548 E., 2023/1770 K. sayılı İlamKira sözleşmesinin 7. maddesinde "kontratın sona ermesinden 60 gün evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontratın yenilenmiş kabul edileceğinin" kararlaştırıldığı durumda, TBK m. 353 uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.
Tahliye Kararının İcrası ve Yeniden Kiralama Yasağı
Mahkemeden alınan tahliye kararı sürecin hukuki aşamasını bitirse de fiili tahliye için icra müdürlüğü nezdinde işlem yapılması gerekir. Tahliye ilamlarının icrası için kararın kesinleşmesi şart değildir; ancak kiracı, üç aylık kira bedeli tutarında teminat mektubu sunarak tehir-i icra (icranın geri bırakılması) kararı alabilir.
TBK m. 355 — Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı
İhtiyaç nedeniyle gerçekleştirilen tahliyelerde mülk sahibi, taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş kira bedelinden az olmamak üzere bir yıllık tutarda tazminat ödemekle yükümlü kalır.
Mülk sahibinin ihtiyaç iddiasındaki samimiyetsizliği, tahliye sonrası açılacak tazminat davasında en güçlü delil olarak kullanılır. İhtarnamede "kendi ihtiyacı" denilirken dava dilekçesinde "kayınpeder ihtiyacı" gibi farklı sebeplere sığınmak veya tahliye sonrası taşınmazı kısa sürede yüksek bedelle başkasına kiralamak, mülk sahibinin kötüniyetli tahliye yaptığına karine teşkil eder.
Sonuç
Tahliye davaları, mülk sahibinin haklılığının yalnızca usul disiplini ile birleştiğinde sonuç doğurduğu özel bir alandır. Konut ve işyeri ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması; on yıllık uzama süresinin matematiksel hesabı; tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları; iki haklı ihtarın aynı kira yılında oluşması; özenle kullanma ihlalinde 30 günlük ihtar veya çekilmezlik şartı ve zorunlu arabuluculuk mekanizmasının doğru işletilmesi, başarılı bir tahliye sürecinin ayrılmaz parçalarıdır.
Sürelerin kamu düzenine ilişkin olması ve mahkemece resen dikkate alınması, mülk sahibine süreç yönetiminde hata yapma lüksü tanımaz. Bir günle kaçırılan dava süresi veya yanlış döneme yapılan ihtar, tahliye hakkının tam bir yıl ertelenmesi anlamına gelir. Tahliye sonrası TBK m. 355'teki üç yıllık yeniden kiralama yasağı da göz ardı edilmemeli; mülk sahibinin baştan tutarlı ve ispatlanabilir bir gerekçe inşa etmesi, hem davayı kazanmasını hem de tazminat riskinden korunmasını sağlar.
Tahliye Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürede açılmalıdır?
TBK m. 350/1 uyarınca belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi sürelerine uyularak yine bir ay içinde dava açılır. Ancak mülk sahibi bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim göndermişse, TBK m. 353 uyarınca dava bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir.
İhtiyaç iddiası için hangi belgeler kanıt olarak kullanılır?
İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlamak davacı mülk sahibine düşer. Konut ihtiyacında mülk sahibinin kirada oturma sözleşmesi ve kira ödeme dekontları, oturduğu yapının riskli yapı raporu, tanık beyanları kullanılır. İşyeri ihtiyacında şirket kuruluş belgeleri, ruhsat başvuruları, mimari ve dekorasyon projeleri ile somut hazırlık delilleri aranır. Soyut beyanlar yargılamada kabul görmez.
Yeni malik ne zaman tahliye davası açabilir?
TBK m. 351 uyarınca taşınmazı yeni edinen kişi, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak zorundadır. Bu bildirim yapıldığı takdirde edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açılabilir. Bir aylık ihtar süresi kaçırılırsa bu hak kaybedilir; mülk sahibi ancak sözleşme dönem sonunu bekleyerek dava açabilir. Bu nedenle tapu tescilinden hemen sonra ihtarname gönderilmesi tavsiye edilir.
On yıllık uzama süresi nasıl hesaplanır?
On yıllık süre, sözleşmenin başlangıcından değil, ilk kira süresinin bitiminden sonra başlayan otomatik yenilenme dönemlerinden hesaplanır. Pratikte 1+10+1 formülü uygulanır: 1 yıl orijinal süre + 10 yıl uzama + 1 ek uzama yılı. İhtarın bu son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya tebliğ edilmesi şarttır. Üç ay asgari süredir; daha erken tebliğ usulsüzlük sayılmaz.
Tahliye taahhütnamesi hangi durumlarda geçersiz sayılır?
Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre kira sözleşmesi ile aynı gün veya kiralananın tesliminden önce imzalanan tahliye taahhütnameleri, kiracının özgür iradesine dayanmadığı (müzayaka hali) gerekçesiyle geçersizdir. Geçerli bir taahhütname için belge yazılı olmalı, tahliye tarihi belirli olmalı ve kiralananın tesliminden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olmalıdır.
İki haklı ihtar nasıl oluşur?
Kiracının aynı kira yılı içinde farklı aylara ait kira bedellerini ödememesi nedeniyle, her ay için ayrı zamanlarda noter ihtarnamesi gönderilmesi ve her iki ihtarın tebliği anında borcun ödenmemiş olması gerekir. İhtarın çekildiği tarihte kira borcu muaccel ve ödenmemiş ise haklıdır. Tek ihtarda birden fazla ay zikredilirse bu bir haklı ihtar sayılır. İki haklı ihtar oluştuğunda kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır.
Tahliyeden sonra mülk sahibi taşınmazı kime kiralayabilir?
İhtiyaç nedeniyle gerçekleştirilen tahliyelerde TBK m. 355 uyarınca mülk sahibi, taşınmazı haklı bir sebep olmaksızın üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş kira bedelinden az olmamak üzere bir yıllık tutarda tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu yasak yalnızca ihtiyaç nedeniyle yapılan tahliyelerde geçerlidir; tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya 10 yıllık uzama sonu sebepleri için uygulanmaz.
