Miras Kalan Ev Açık Artırmada Kime Satılacak? İzale-i Şüyu'da Mirasçılara Birinci Artırma Önceliği (7589 Sayılı Kanun)

İzale-i Şüyu Davasında Satış Aşaması Neden Kritik?

İzale-i şüyu, diğer adıyla ortaklığın giderilmesi davası, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu bir malın ortaklar arasında paylaşılamaması hâlinde ortaklığın mahkeme kararıyla sona erdirilmesini ifade eder. Mahkeme, taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir ve taşınmaz açık artırmayla satılarak bedeli paydaşlara dağıtılır; Antalya'daki sulh hukuk mahkemelerinde bu davalar miras uyuşmazlıklarının en yaygın türlerindendir. Davanın açılışından karar aşamasına kadar uzanan sürecin bütünü ortaklığın giderilmesi davası rehberimizde ayrıntılı olarak ele alınmıştır; bu yazının konusu ise 7589 sayılı Kanun'la değişen satış aşamasıdır.

Uygulamada en büyük sızlanma kaynağı, dededen ve babadan kalan taşınmazın açık artırmada aile dışından üçüncü kişilere, çoğu zaman da gerçek değerinin altında satılmasıydı. Miras yoluyla intikal eden tarla, bahçe ve konutların artırma yoluyla el değiştirmesi, özellikle gayrimenkul değerlerinin yüksek seyrettiği Antalya gibi illerde mirasçılar bakımından telafisi güç sonuçlar doğurabiliyordu. 7589 sayılı Kanun'un İcra ve İflâs Kanunu m.114'e eklediği mirasçılar arası birinci artırma usulü, tam olarak bu soruna yanıt vermektedir.

Yeni Kural: Birinci Artırma Sadece Mirasçılar Arasında

İcra ve İflâs Kanunu'nun 114. maddesinin ikinci fıkrasına eklenen hükümle, belirli şartları taşıyan taşınmazlarda açık artırmanın ilk aşaması aile içine alınmıştır. Kanun koyucunun tercihi nettir: miras malı, önce mirasçıların kendi aralarında yarışacağı bir artırmaya konu olacak; taşınmazın aile dışına çıkması ancak bu artırmanın sonuçsuz kalması hâlinde gündeme gelecektir. Yatırımcı ilgisinin yoğun olduğu Antalya'da miras taşınmazlarının artırmalarda hızla el değiştirdiği düşünüldüğünde, bu tercihin pratik önemi açıktır.

"Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır." (İİK m.114/2)

Mirasçı Önceliğinin Üç Şartı

Mirasçılar arası birinci artırma usulünün uygulanabilmesi için kanun metninden üç kümülatif şart çıkmaktadır:

Şartların bu katılığı tesadüf değildir: kanun koyucu, mirasçı önceliğini yalnızca malın "aile malı" niteliğini koruduğu duruma özgülemiştir. Antalya'daki tapu kayıtlarında sık görülen, mirasçılardan birinin payını üçüncü kişiye devrettiği karma yapılı taşınmazlarda birinci artırma genel kurala tabi olacaktır. Bu nedenle payını devretmeyi düşünen mirasçının, devrin diğer mirasçıların öncelik hakkını da söndüreceğini bilmesi gerekir.

"Bir Defaya Mahsus" Kuralı

Mirasçılar arası artırma usulü, aynı taşınmaz için yalnızca bir kez uygulanır. Birinci artırmadan sonuç alınamazsa ikinci artırma genel hükümlere göre herkese açık yapılır; mirasçılar bu aşamada da teklif verebilir, ancak artık üçüncü kişilerle aynı koşullarda yarışırlar. İkinci artırmanın da sonuçsuz kalması hâlinde yeniden mirasçılara özgü bir tur açılmaz. Bu nedenle taşınmazı ailede tutmak isteyen mirasçının tek ve tekrarlanmayan bir fırsatı vardır; birinci artırmaya finansman ve teminat hazırlığıyla girilmesi belirleyicidir.

Yüzde Yüz Teklif Eşiği: Mirasçı Önceliğinin Bedeli

Kanun koyucu mirasçılara tanıdığı önceliği, diğer paydaşları koruyan sıkı bir bedel şartıyla dengelemiştir. İİK m.114/7-8'in yeni hâline göre elektronik satış portalında verilecek tekliflerin; haciz satışlarında muhammen kıymetin yüzde ellisini, mirasçılar arası birinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir. Böylece taşınmazı almak isteyen mirasçı, diğer mirasçıların paylarını tam değer üzerinden karşılamak zorundadır; öncelik hakkı, malı ucuza kapatma imkânına dönüşmez. Muhammen kıymetlerin yüksek seyrettiği Antalya'daki konut ve arsa satışlarında bu eşik, ciddi bir finansman planlaması gerektirir.

Muhammen Kıymet ve Kıymet Takdirine İtirazın Artan Önemi

Yüzde yüz eşiği, bilirkişice belirlenen muhammen kıymeti sürecin merkezine taşımıştır. Kıymet düşük takdir edilirse taşınmazı almak isteyen mirasçı avantaj sağlar, diğer paydaşlar zarar görür; yüksek takdir edilirse birinci artırmadan sonuç alınması fiilen imkânsızlaşır ve taşınmaz herkese açık ikinci artırmaya kalır. Bu nedenle kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren yedi gün içinde yapılabilen kıymet takdirine itiraz, yeni dönemde salt bir usul işlemi olmaktan çıkıp artırmanın kaderini belirleyen stratejik bir aşamaya dönüşmüştür. Turizm ve yatırım baskısıyla taşınmaz değerlerinin hızla değiştiği Antalya'da güncel piyasa verisine dayalı itiraz, her iki taraf için de belirleyici olabilir.

İhale Bedelini Yatırmamanın Yeni Yaptırımları

Uygulamada artırmaların en sık kilitlendiği nokta, en yüksek teklifi veren alıcının süresi içinde ihale bedelini yatırmamasıydı; satış düşüyor, masraflar boşa gidiyor ve Antalya'daki satış dosyalarında da sıkça görüldüğü üzere süreç aylarca uzuyordu. 7589 sayılı Kanun, İİK m.114/7-9'u yeniden düzenleyerek bu davranışı üç ayrı yaptırıma bağlamıştır.

Teminat Yanar ve Paydaşlara Dağıtılır

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip bedeli süresinde yatırmayan ihale alıcısının teminatı iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan kişinin kendisi de bir paydaş ise yaptırım ağırlaşır: alınan teminatın tamamı, kendi payı dışlanarak diğer pay sahiplerine payları oranında dağıtılır. Böylece süreci sürüncemede bırakan paydaş, kendi teminatından diğer ortakların zararını karşılamış olur. Antalya icra uygulamasında sık görülen "ihaleyi kazanıp bedeli yatırmayarak satışı düşürme" taktiği, bu düzenlemeyle ekonomik olarak anlamsız hâle gelmiştir.

Yüzde Beş İdari Para Cezası

Teminatın yanmasına ek olarak, ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Cezayı satışı yapan icra dairesi veya satış memuru doğrudan uygular; tahsili 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılır. Antalya gibi taşınmaz değerlerinin yüksek olduğu illerde bu ceza ciddi tutarlara ulaşacağından, artırmaya "fiyat şişirmek" veya süreci bloke etmek için katılan teklif sahipleri bakımından güçlü bir caydırıcılık yaratılmıştır.

Satış talep eden alacaklının bedeli yatırmaması hâli de ayrıca düzenlenmiştir: muhammen bedelin yüzde onu alacaklının kendi alacağından mahsup edilir ve o satış için yapılan masraflar borçluya yükletilmeksizin alacaklının üzerinde bırakılır.

Satış İsteyen Alacaklıya Teminat Kolaylığı

Yeni düzenleme yalnızca yaptırım getirmemiştir. Satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurması hâlinde, alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar teminat yatırmaktan muaf tutulur; Hazine ise açık artırmalarda teminat göstermekten tümüyle muaftır. Alacaklı mirasçının kendi alacağını fiilen teminat yerine kullanabilmesi, mirasçılar arası artırmalarda nakit hazırlığı yükünü azaltan pratik bir kolaylıktır; muhammen kıymetlerin yüksek olduğu Antalya satışlarında bu muafiyetin süresinde talep edilmesi önem taşır.

Yurt Dışında Yaşayan Mirasçılar: Portal ve Vekâlet

Açık artırmalar Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi'ne entegre elektronik satış portalında yapıldığından, mirasçının artırmaya katılmak için Türkiye'de bulunması zorunlu değildir; Antalya'daki bir taşınmazın satışına yurt dışından portal üzerinden teklif verilebilir. Bununla birlikte e-Devlet erişimi bulunmayan, teminatı süresinde yatırması gereken veya tebligat süreçlerini yürütemeyecek durumdaki mirasçılar bakımından, Türkiye'deki bir avukata verilecek vekâletname süreci güvence altına alır. Yurt dışındaki konsolosluklarda veya apostil şerhli olarak yabancı noterlerde düzenlenen vekâletnameyle; kıymet takdirine itiraz, artırmaya katılım, teminat yatırma ve ihalenin feshi dâhil tüm aşamalar takip edilebilir.

Bu imkân, mirasçılarının önemli bölümü Avrupa'da yaşayan Antalya kökenli aileler için özellikle önemlidir: birinci artırma yalnızca mirasçılara açık olduğundan, süreye bağlı işlemlerden birinin kaçırılması, taşınmazın herkese açık ikinci artırmaya kalması sonucunu doğurabilir. Antalya'daki taşınmaz üzerinde hak sahibi olup yurt dışında yaşayan mirasçıların, satış kararının kesinleşmesinden itibaren süreleri yakından izlemesi gerekir.

Yürürlük ve Geçiş: Hangi Dosyalar Etkilenecek?

Değişiklikler 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe girmiştir. Geçici madde 1/1 uyarınca yeni hükümler, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; bu artırmalar eski hükümlere göre tamamlanır. Buna karşılık ölçüt "davanın açılma tarihi" değil "artırma ilanının yapılmış olması" olduğundan, yıllardır derdest olan bir izale-i şüyu dosyasında dahi satış ilanı 31 Temmuz 2026'dan sonra yapılacaksa mirasçılar arası birinci artırma usulü uygulanacaktır. Antalya icra dairelerinde ve satış memurluklarında bekleyen çok sayıda ortaklığın giderilmesi dosyası bu nedenle yeni rejime tabi olacaktır.

7589 sayılı Kanun'un izale-i şüyu dışında kalan düzenlemeleri — belirsiz alacak davasının kaldırılması, tazminat faizi, HAGB ve idari yargı değişiklikleri — 2026 yargı paketinin genel özetinde ayrıca incelenmiştir. Miras taşınmazının paylaşımına ilişkin diğer seçenekler için Antalya'da miras paylaşımı yazımıza da bakabilirsiniz.