Türkçe 
İngilizce 
Rusça 
Almanca 
Müteahhitten alınan konut sözleşmedeki tarihte teslim edilmezse, 6502 sayılı Kanun bunu sözleşmeye aykırı ifa sayar ve tüketiciye seçimlik haklar tanır.
Tüketici, Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesindeki seçimlik haklardan birini kullanabilir: konutun teslimini ve gecikme tazminatını istemek ya da sözleşmeden dönüp ödediği bedeli geri almak.
Ön ödemeli konut satışlarında teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren en fazla 48 ay olabilir. Gecikme döneminde mahrum kalınan kira, Yargıtay uygulamasında tazminat kalemi olarak kabul edilmektedir.
Hangi hakkın seçileceği, sözleşmenin şekline, ödenen bedelin miktarına ve inşaatın geldiği aşamaya göre belirlenmelidir.
Konutun Süresinde Teslim Edilmemesi Hukuken Ne Anlama Gelir?
Konutun sözleşmede kararlaştırılan tarihte teslim edilmemesi, satıcının borcunu hiç veya gereği gibi ifa etmemesi anlamına gelir. 6502 sayılı Kanun'un 8. maddesinin üçüncü fıkrası, malın sözleşmede kararlaştırılan süre içinde teslim edilmemesini açıkça sözleşmeye aykırı ifa olarak nitelendirir.
Bu hüküm, konutu ticari veya mesleki olmayan bir amaçla satın alan kişiye, inşaat şirketine karşı tüketici mevzuatının sağladığı korumadan yararlanma imkânı verir. Uyuşmazlık tüketici mahkemesinde görülür.
Yargıtay, tüketici mevzuatındaki bu hükmü Türk Borçlar Kanunu'nun temerrüt hükümleriyle birlikte uygulamaktadır:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/173 E., 2026/3671 K., 09.06.2026"…TKHK md. 8/III'de malın kararlaştırılan sürede teslim edilmemesine yer verilmesinin, TBK md. 112 vd. düzenlenen sözleşmeye aykırılık hallerinden olduğu ve tüketicinin aynı kanunun 117. maddesi gereğince satıcının temerrüdü nedeniyle yine aynı kanunun 125. maddesinde düzenlenen seçimlik hakları kullanabileceğinin kabulü gerekir."
Teslim tarihi sözleşmede belirli bir gün olarak yazılmışsa, satıcı bu günün geçmesiyle ayrıca ihtara gerek olmadan temerrüde düşer (TBK m.117/2). Teslim "inşaatın bitiminde" gibi belirsiz bir ifadeye bağlanmışsa, temerrüt için satıcıya ihtar gönderilmesi gerekir.
Teslim tarihi geçtiği anda tüketicinin hakları doğar; ancak hangi hakkın, hangi sırayla ve hangi bildirimle kullanılacağı sonucu doğrudan belirler.
Tüketici Hangi Seçimlik Haklara Sahiptir?
Temerrüde düşen satıcıya karşı tüketicinin üç temel seçeneği vardır. Satıcıya önce uygun bir süre verilmesi gerekir (TBK m.123); bu süre içinde de teslim yapılmazsa tüketici seçimini yapar (TBK m.125):
- Teslimi ve gecikme tazminatını istemek: Sözleşme ayakta kalır; konutun devri ve tesliminin yanında gecikme nedeniyle uğranılan zarar, özellikle mahrum kalınan kira talep edilir.
- Tesliminden vazgeçip olumlu zararı istemek: Tüketici konutu almaktan vazgeçer ve sözleşme gereği gibi ifa edilseydi elde edeceği durumla mevcut durumu arasındaki farkı ister.
- Sözleşmeden dönmek: Ödenen bedelin iadesi ve sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararın tazmini istenir.
Satıcının tutumundan süre vermenin sonuçsuz kalacağı anlaşılıyorsa veya ifa gecikme nedeniyle tüketici için yararsız hâle gelmişse ayrıca süre verilmesi gerekmez (TBK m.124).
Yargıtay'ın incelediği bir olayda, teslim tarihi 15.02.2020 olan konut keşif tarihinde yüzde 60 seviyesindeydi. Satıcı gecikmenin şantiyedeki yangın ve pandemiden kaynaklandığını savunmuş, ancak tüketicinin sözleşmeden dönme koşullarının oluştuğu kabul edilerek ödenen bedelin iadesine ilişkin karar onanmıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/173 E., 2026/3671 K.).
Seçimlik hak bir kez kullanıldıktan sonra kural olarak geri dönülemez. Teslim beklentisiyle açılan bir dava ile sözleşmeden dönmeye dayanan bir dava, hem talep hem de ispat yönünden farklı sonuçlar doğurur.
Ön Ödemeli Konut Satışında Tüketiciyi Koruyan Özel Kurallar Nelerdir?
Ön ödemeli konut satışı, tüketicinin bedeli önceden peşin veya taksitle ödediği, satıcının ise konutu bedelin ödenmesinden sonra devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanır (6502 sayılı Kanun m.40/1). Topraktan veya projeden konut alımları çoğunlukla bu kapsamdadır.
Antalya'da konut projelerinin önemli bir kısmı inşaat aşamasında satışa sunulduğundan, bu kurallar bölgedeki uyuşmazlıklarda sıkça gündeme gelmektedir.
| Kural | İçerik | Dayanak |
|---|---|---|
| Yapı ruhsatı | Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz | 6502 s. Kanun m.40/3 |
| Şekil | Satış tapuda, satış vaadi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; aksi hâlde satıcı geçersizliği tüketici aleyhine ileri süremez | 6502 s. Kanun m.41/1 |
| Teslim süresi | Sözleşmede taahhüt edilen süre; her hâlde sözleşme tarihinden itibaren 48 ay | 6502 s. Kanun m.44/1 |
| Cayma hakkı | Sözleşmeden itibaren 14 gün, gerekçesiz ve cezai şartsız | 6502 s. Kanun m.43/1 |
| Gerekçesiz dönme | İlk 24 ay içinde; satıcı süreye göre bedelin %2-%8'ine kadar tazminat isteyebilir | 6502 s. Kanun m.45/1 |
| Satıcının ifa etmemesi | Satıcı yükümlülüğünü hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel isteyemez | 6502 s. Kanun m.45/2 |
| İade süresi | Dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 180 gün | 6502 s. Kanun m.45/3 |
| Teminat | Belirli büyüklüğün üzerindeki projelerde bina tamamlama sigortası veya Bakanlıkça belirlenen teminat | 6502 s. Kanun m.42 |
Bu kuralların önemli bir sonucu vardır: sözleşmeden dönme sebebi satıcının teslim borcunu yerine getirmemesiyse, ilk 24 ay içindeki dönmede bile satıcı tüketiciden tazminat isteyemez. Gerekçesiz dönme ile satıcının temerrüdüne dayanan dönme arasındaki bu fark, dönme bildiriminin nasıl kaleme alındığına bağlıdır.
Konut banka kredisiyle alınmışsa, kredi çoğu zaman bağlı kredi niteliğindedir. Bu durumda konut hiç veya gereği gibi teslim edilmezse ve tüketici sözleşmeden dönerse, satıcı ve kredi veren banka yapılan ödemelerin iadesinden müteselsilen sorumludur (6502 sayılı Kanun m.30/4). Yargıtay, yukarıda anılan kararda bankanın bağlı kredi tutarıyla sınırlı olarak satıcıyla birlikte sorumlu tutulmasını onamıştır.
Gecikme Döneminde Kira Kaybı Talep Edilebilir mi?
Evet. Konut zamanında teslim edilseydi tüketicinin oturacağı veya kiraya vereceği dönem için mahrum kaldığı kira bedeli, gecikme tazminatının en yaygın kalemidir. Kira kaybı, teslim tarihinin geçtiği günden fiilî teslim tarihine kadar, taşınmazın emsal kira değeri üzerinden bilirkişi incelemesiyle hesaplanır. Antalya gibi kira bedellerinin dönemden döneme belirgin biçimde değiştiği yerlerde, hesabın gecikmenin her dönemi için ayrı emsallerle yapılması tazminat miktarını önemli ölçüde etkiler.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/5999 E., 2026/3677 K., 09.06.2026Daire, dairenin anahtar teslim olarak taahhüt edilmesine rağmen "taşınmazın süresinde ve sözleşmede belirtilen şekilde teslim edilmediği" tespitiyle satıcı şirketin hem eksik ve ayıplı işler bedelinden hem de kira tazminatından sorumlu olduğunu kabul etmiş; yalnızca faiz başlangıcını düzelterek kararı onamıştır.
Aynı kararda, sözleşmeyi imzalamayan inşaat şirketine yöneltilen talepler husumet yokluğundan reddedilmiştir. Davanın kime karşı açılacağı, sözleşmede satıcı sıfatıyla kimin yer aldığına göre belirlenir; projeyi inşa eden şirket ile konutu satan şirket her zaman aynı değildir.
Sözleşmede gecikme için cezai şart kararlaştırılmışsa, bu tutar ayrıca değerlendirilir. Cezai şartın kira kaybıyla birlikte istenip istenemeyeceği sözleşmedeki ifadeye bağlıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin müteahhide karşı hakları ise farklı hükümlere tabidir ve müteahhidin teslim gecikmesinde cezai şart ve kira kaybı yazımızda ele alınmıştır.
Sözleşme Adi Yazılı Yapıldıysa Tüketicinin Durumu Değişir mi?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği noterde düzenleme şeklinde yapılmasına bağlıdır. Ancak ön ödemeli konut satışlarında kanun koyucu tüketiciyi ayrıca korumuştur: şekil şartına uyulmamışsa satıcı, sözleşmenin geçersizliğini tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremez (6502 sayılı Kanun m.41/1).
Bununla birlikte, adi yazılı sözleşmeyle konut alınan durumlarda tapu devri talebinin ve bedel iadesinin hukuki dayanağı ayrıca incelenmelidir. Bu konu müteahhitle adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
Teslimden sonra ortaya çıkan eksik ve kusurlu imalatlar ise ayıplı ifa kapsamındadır; bunun süreleri müteahhidin ayıplı ifa sorumluluğu yazımızda açıklanmıştır.
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Tüketici mahkemesinde görülecek uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır (6502 sayılı Kanun m.73/A). Kira kaybı, gecikme tazminatı ve ödenen bedelin iadesi talepleri bu kurala tabidir.
Kanun bu kurala önemli bir istisna getirmiştir: tüketici işlemi niteliğindeki ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı değildir (6502 sayılı Kanun m.73/A-1-d). Konutun tapuda tüketici adına tescili talebi bu niteliktedir.
Aynı davada hem tescil hem de tazminat istenecekse, taleplerin hangisi için arabuluculuk şartının arandığı baştan ayrıştırılmalıdır. Tüketici hakem heyetlerine başvuru ise her yıl yeniden belirlenen parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarla sınırlıdır (6502 sayılı Kanun m.68); konut bedelleri bu sınırı çoğunlukla aştığından teslim uyuşmazlıkları genellikle tüketici mahkemesinde görülür.
| Talep | Arabuluculuk | Not |
|---|---|---|
| Kira kaybı / gecikme tazminatı | Dava şartı | Belirsiz alacak olarak açılabilir; miktar bilirkişiyle belirlenir |
| Sözleşmeden dönme ve bedel iadesi | Dava şartı | Bağlı kredi varsa banka da taraf olabilir |
| Konutun tüketici adına tescili | Dava şartı değil | Taşınmazın aynından doğan uyuşmazlık (m.73/A-1-d) |
| Eksik ve ayıplı imalat bedeli | Dava şartı | Delil tespiti çoğu zaman önce yapılır |
Konut Teslim Edilmediğinde Sık Yapılan Hatalar Nelerdir?
Teslim gecikmesinde hak kayıplarının önemli bir kısmı, gecikmenin ilk aylarında atılan yanlış adımlardan kaynaklanır. Süreç birbirine bağlı aşamalardan oluşur; bir aşamadaki eksiklik sonraki aşamada çoğu zaman giderilemez.
- Dönme bildirimini gerekçesiz yapmak: Satıcının temerrüdüne dayanılmadan yapılan dönme, 6502 sayılı Kanun'un 45. maddesindeki gerekçesiz dönme gibi değerlendirilebilir ve satıcıya bedelin yüzde sekizine kadar tazminat isteme imkânı tanıyabilir.
- Yeni bir teslim tarihini imzalı belgeyle kabul etmek: Satıcının sunduğu ek protokol veya "yeni teslim tarihi" taahhütnamesi, önceki gecikmeye ilişkin tazminat haklarından feragat içerebilir.
- Anahtarı çekincesiz teslim almak: Eksik veya geç teslim edilen konutun hiçbir çekince konulmadan ve tutanak düzenlenmeden teslim alınması, sonradan ileri sürülecek taleplerin ispatını güçleştirir.
- Yanlış şirketi muhatap almak: Projeyi inşa eden şirket ile sözleşmeyi imzalayan satıcı farklıysa, yanlış tarafa açılan dava husumetten reddedilir; yargılama gideri ve vekâlet ücreti tüketiciye yüklenir.
- Bağlı krediyi gözden kaçırmak: Satıcının ödeme gücü zayıfsa bankanın müteselsil sorumluluğu iade alacağının tahsili bakımından belirleyici olabilir; bankanın davaya dahil edilmemesi bu güvenceyi kullanılmadan bırakır.
- Arabuluculukta kapsamı belirsiz anlaşma imzalamak: Arabuluculuk sonunda anlaşılan konularda dava açılamaz. Anlaşılmayan talepler son tutanakta açıkça ayrılmazsa, kira kaybı gibi kalemler kendi imzayla kaybedilebilir.
Müteahhitten alınan konutun süresinde teslim edilmemesi, 6502 sayılı Kanun'a göre sözleşmeye aykırı ifadır. Tüketici, satıcıya uygun süre verdikten sonra teslim ve gecikme tazminatı, olumlu zarar veya sözleşmeden dönme seçeneklerinden birini kullanabilir.
Ön ödemeli konutta teslim süresi en fazla 48 aydır. Satıcı borcunu yerine getirmediyse dönme hâlinde tüketiciden bedel isteyemez. Bağlı kredide banka da iadeden sorumludur. Kira kaybı Yargıtay uygulamasında tazminat kalemi olarak kabul edilmektedir.
Seçimlik hakkın, bildirimin ve muhatabın baştan doğru belirlenmesi sonucu doğrudan etkilediğinden, sözleşmenin, ödeme belgelerinin ve inşaatın fiilî durumunun bir bütün olarak ve hukuki açıdan değerlendirilmesi hak kaybı riskini en aza indirir.
Konutun Geç Teslimi ve Tüketici Hakları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Müteahhit evi teslim etmiyorsa ilk ne yapılmalıdır?
Teslim gecikmesinde kira kaybı ne kadar süre için istenebilir?
Müteahhit mücbir sebep gerekçesiyle gecikmeden kurtulabilir mi?
Sözleşmeden dönülürse ödenen para ne zaman iade edilir?
Konut kredisiyle alınan evde banka da sorumlu tutulabilir mi?
48 aylık teslim süresi her sözleşmede uygulanır mı?
Teslim gecikmesine ilişkin dava hangi mahkemede açılır?
