Antalya Tahliye Davaları: Kritik Başarı Faktörleri Rehberi

Türk Borçlar Kanunu Kapsamında Tahliye Sebepleri ve İhtarname Usulü

Kira hukukunun temelini oluşturan Türk Borçlar Kanunu (TBK), mülkiyet hakkı ile barınma hakkı arasındaki hassas dengeyi korumak amacıyla tahliye süreçlerini sıkı şekil şartlarına ve emredici sürelere bağlamıştır. Günümüz ekonomik koşullarında kira uyuşmazlıklarının artış göstermesi, bu davaların sadece esastan değil, özellikle usul yönünden titizlikle incelenmesini zorunlu kılmaktadır.

Tahliye davası açılmadan önceki hazırlık aşaması, davanın kaderini belirleyen en kritik süreçtir. Kanunda öngörülen ihtarname usullerine uyulmaması veya hak düşürücü sürelerin geçirilmesi, davanın esasına girilmeden usulden reddine sebebiyet vermekte; bu durum ise kiraya veren açısından telafisi güç zaman ve hak kayıplarına yol açmaktadır.

İki Haklı İhtarın Şartları ve Kira Yılı İçindeki Süreç Yönetimi

Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesinde düzenlenen "iki haklı ihtar" nedeniyle tahliye sebebi, kiracının kira bedelini ödeme borcunu bir kira yılı içerisinde iki kez aksatması durumunda kiraya verene tanınan bir fesih hakkıdır. Bu hakkın kullanılabilmesi için ihtarnamelerin "haklı" olması, yani ihtarın çekildiği tarihte kira borcunun muaccel (ödenebilir) olması ve fiilen ödenmemiş olması gerekmektedir.

Uygulamada en sık düşülen hatalardan biri, ihtarnamenin tebliğinden sonra yapılan ödemelerin ihtarı geçersiz kılacağı düşüncesidir. Oysa Yargıtay yerleşik içtihatlarında, ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödemelerin, o ihtarın "haklılık" sıfatını ortadan kaldırmayacağını açıkça ifade etmektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2012/10713 E., 2012/12978 K. sayılı İlam

İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. 08.04.2011 keşide, 14.04.2011 tebliğ ve 12.05.2011 keşide, 16.05.2011 tebliğ tarihli ihtarlara konu kira paraları ihtarların tebliğinden sonra ödenmekle iki haklı ihtar olgusu gerçekleşmiştir.

Bu karardan anlaşılacağı üzere, kiracının ihtarı aldıktan sonra borcu ödemesi sadece o anki temerrüdü durdurur; ancak "iki haklı ihtar" sayacı çalışmaya devam eder. Eğer kiracı nisan ayı kirasını geciktirmiş ve ihtar çekilmişse, ardından mayıs ayı kirasını da geciktirip ikinci bir ihtara sebebiyet vermişse, her iki borç da ihtar sonrası ödense dahi tahliye davası açma hakkı doğmaktadır.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken en önemli husus, davanın açılma zamanlamasıdır. İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davası, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılmalıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/21 E., 2016/5140 K. sayılı İlam

Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesi uyarınca, iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. Dava, bir aylık süre geçirildikten sonra 11.08.2015 tarihinde açılmış olduğundan, dava süresinde değildir.

Bu içtihat, sürelerin takibinin ne denli hayati olduğunu göstermektedir. Bir günlük bir gecikme dahi, iki haklı ihtar gibi güçlü bir tahliye sebebinin mahkemece reddedilmesine neden olabilir. Ayrıca, süresiz sözleşmelerde veya kira parasının yıllık peşin ödenmesi gereken durumlarda iki haklı ihtar olgusunun oluşmayacağı, bu sebebin ancak kira bedelinin aylık veya belirli periyotlarla ödendiği belirli süreli sözleşmelerde uygulama alanı bulacağı unutulmamalıdır.

Temerrüt Nedeniyle Tahliyede 30 Günlük Kritik Sürenin Uygulanması

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda başvurulabilecek bir diğer yol ise TBK m. 315 uyarınca temerrüt nedeniyle tahliyedir. Bu yöntem, iki haklı ihtardan farklı olarak, kira yılının bitmesini beklemeden sözleşmeyi feshetme imkânı tanır.

Bu yolun en kritik şartı, kiracıya gönderilecek ihtarnamede veya icra takibindeki ödeme emrinde, borcun ödenmesi için en az 30 günlük bir süre verilmesi ve bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshedileceğinin açıkça ihtar edilmesidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu 30 günlük süre emredici niteliktedir; bu süreden daha kısa bir süre verilmesi ihtarı tamamen geçersiz kılar.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2012/13238 E., 2012/15289 K. sayılı İlam

Davacının 2011 yılının Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran ve Temmuz aylarına ait kira bedellerinin ödenmesi için 06.07.2011 tarihinde keşide ettirdiği temerrüt ihtarnamesinde kira paralarının ödenmesi için davalıya yasal otuz günlük süre yerine beş günlük süre verilmiştir. Temerrüt ihtarnamesi Borçlar Kanunu'nun 260. maddesinde belirlenen koşulları taşımamaktadır. Yasaya uygun olmayan temerrüt ihtarnamesine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilemez.

Bu kararda da görüldüğü üzere, kiraya veren haklı olsa dahi, ihtarnamede yasal süreyi yanlış belirtmesi davanın reddine yol açmaktadır. Sadece sürenin belirtilmesi de yeterli değildir; bu sürenin dolmasının beklenmesi de bir dava şartıdır. İhtarname tebliğ edildikten sonra 30 gün dolmadan açılan bir tahliye davası, "erken açılan dava" niteliğinde olup reddedilecektir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2012/10598 E., 2012/12953 K. sayılı İlam

Borçlar Kanunu'nun 260. maddesi gereğince tahliye davasının açılabilmesi için davalıya verilen otuz günlük sürenin beklenilmesi gerekir. Davacı tarafça bu yasal süre beklenilmeden 29.04.2011 tarihinde açılan iş bu dava ile kiralananın tahliyesi istenilemeyeceğinden tahliye talebinin reddine karar verilmesi gerekir.

Temerrüt nedeniyle tahliye sürecinde, ihtarnamenin içeriği kadar tebliğ şerhleri ve süre hesaplamaları da titizlikle yapılmalıdır. 30 günlük süre, ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği günü takip eden günden itibaren başlar. Bu süre zarfında borç aslı, işlemiş faiz ve varsa icra giderlerinin tamamının ödenmesi gerekir. Kısmi ödemeler temerrüdü kırmaz ve tahliyeye engel teşkil etmez.

Gereksinim Sebebiyle Tahliye Davalarında Hak Düşürücü Süreler ve İhtar Şartı

Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için açılan tahliye davaları (TBK m. 350), uygulamada "ihtiyaç nedeniyle tahliye" olarak bilinir. Bu davalarda en önemli iki unsur; ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması ile davanın kanuni süresi içinde açılmasıdır.

Belirli süreli sözleşmelerde dava, sözleşme süresinin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak bir ay içinde açılmalıdır. Eğer kiraya veren, kira dönemi sona ermeden önce en geç davanın açılması gereken süre içinde kiracıya yazılı bir bildirimde bulunarak dava açacağını bildirmişse, dava açma süresi o kira yılı sonuna kadar uzar.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2024/1068 E., 2024/940 K. sayılı İlam

Kira sözleşmesinin 20. maddesinde "Kontratın sona ermesinden bir ay evvel taraflar yazılı olarak ihtarda bulunmadıkları sürece kontrat yenilenmiş kabul edilir." hükmü yer almaktadır. Ancak bu hüküm, tahliye davası açılması için öngörülen bir ihbar şartı olmayıp, TBK 350. maddesindeki yasal dava açma süresini bertaraf etmeyeceği kabul edilmiştir.

Bu karar, tarafların sözleşmeye koydukları "yenilenme" şartlarının, kanunun öngördüğü tahliye davası açma haklarını ortadan kaldırmayacağını, ancak yasal sürelere riayetin her hâlükârda zorunlu olduğunu göstermektedir.

İhtiyaç nedeniyle tahliyede bir diğer kritik senaryo ise taşınmazın el değiştirmesi durumudur. Yeni malik, TBK m. 351 uyarınca, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla, edinme tarihinden altı ay sonra dava açabilir.

Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, 2023/166 E., 2023/1083 K. sayılı İlam

Davacının 11.06.2021 tarihli ihtarnamesinde dava konusu taşınmazın yeni satın alındığı ve davalı kiracının taşınmazı tahliye etmesi gerektiği ihtar edilmiş, ancak taşınmazın yeni malik tarafından gereksinim nedeniyle işyeri olarak kullanılacağı belirtilmemiştir. Kanun koyucu "durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla" ibaresiyle bunu vurgulamıştır.

Bu karar uyarınca, yeni malik sadece "ben satın aldım, çık" diyemez; ihtarnamede ihtiyacın ne olduğunu (konut mu, işyeri mi) ve kimin ihtiyacı olduğunu açıkça belirtmelidir. Aksi takdirde ihtarname usulsüz sayılacak ve altı aylık sürenin sonunda açılan dava, geçerli bir ihtara dayanmadığı gerekçesiyle reddedilecektir.

Gereksinim nedeniyle tahliyede ispat yükü kiraya verendedir. Yargıtay uygulamalarına göre, kiraya verenin kendisinin de kirada oturuyor olması, ihtiyacın varlığına ilişkin güçlü bir karine teşkil eder. Ancak bu ihtiyacın davanın sonuna kadar devam etmesi şarttır. Davanın devamı sırasında ihtiyacın ortadan kalkması (örneğin ihtiyacı olan kişinin başka bir ev satın alması) davanın reddine neden olur.

Tahliye Sebeplerinin Karşılaştırmalı Değerlendirilmesi

Kiraya verenin hangi hukuki yolu tercih etmesi gerektiği, somut olayın koşullarına ve elindeki delillere göre belirlenir. Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık başvurulan tahliye sebeplerinin kritik şekil şartlarını karşılaştırmalı olarak göstermektedir:

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları ve Yargıtay Uygulamaları

Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrası, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği ancak boşaltmadığı durumlarda kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımaktadır. Uygulamada "tahliye taahhütnamesi" olarak adlandırılan bu belge, kiraya verene mahkemeye başvurarak veya icra takibi başlatarak kira sözleşmesini feshetme imkânı veren en güçlü hukuki araçlardan biridir.

Ancak bu belgenin hukuki sonuç doğurabilmesi için kanunun aradığı katı geçerlilik şartlarına sahip olması ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarıyla şekillenen kriterlere uygun düzenlenmiş olması zorunludur. Tahliye taahhütnamesi, niteliği itibarıyla kiracının tek taraflı irade beyanı olup, sözleşme özgürlüğü prensibi ile kiracının korunması ilkesi arasındaki hassas dengede yer almaktadır.

Taahhütnamenin Tanzim Zamanı ve Serbest İrade Unsurunun İspatı

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için aranan en temel ve en çok uyuşmazlık konusu olan şart, taahhüdün kira sözleşmesinin yapılmasından sonra verilmiş olmasıdır. Kanun koyucu, kiracının kiralama aşamasında içinde bulunduğu "müzayaka" (zorluk) hâlini gözeterek, konut bulma baskısı altında imzalayacağı taahhütleri geçersiz saymaktadır.

Eğer bir tahliye taahhüdü, kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşme imzalanmadan önce verilmişse, kiracının serbest iradesinin sakatlandığı kabul edilir. Bu durum, kiracının barınma ihtiyacını karşılamak için her türlü şartı kabul etmeye hazır olduğu varsayımına dayanır.

Taahhütnamenin geçerliliği için bir diğer husus, belgenin yazılı olmasıdır. Sözlü olarak verilen tahliye sözleşmeleri hukuk sistemimizde geçerli kabul edilmez. Yazılılık şartı, ispat kolaylığı sağlamanın ötesinde, kiracının taahhüdün sonuçlarını düşünerek hareket etmesini sağlayan bir koruma mekanizmasıdır. Yazılı belgede kiracının imzası bulunmalı ve tahliye edilecek tarih hiçbir duraksamaya yer vermeyecek şekilde net olmalıdır.

Taahhütnamede Adres Eksikliği ve İçerik Yetersizliğinin Hukuki Sonuçları

Uygulamada, tahliye taahhütnamelerinde taşınmazın açık adresinin yazılmaması veya eksik yazılması durumunda belgenin geçersiz olup olmayacağı tartışma konusudur. Yargıtay'ın bu konudaki yaklaşımı, taraflar arasındaki kira ilişkisinin varlığına ve belgenin içeriğinden hangi taşınmazın kastedildiğinin anlaşılmasına odaklanmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/13230 E., 2016/7104 K. sayılı İlam

Takibe ve davaya dayanak yapılan 05.11.2012 tanzim tarihli adi nitelikli tahliye taahhütnamesi sözleşme tarihinden sonra düzenlenmiş olup taahhütname içeriğinde "kiracısı olduğum taşınmaz" ibaresi bulunmaktadır. Davalı kiracı itirazında taahhütnamedeki imzasını inkâr etmemiş, kira ilişkisine karşı çıkmamıştır.

Yargıtay bu kararında, taahhütnamede açık adres bulunmasa dahi, kiracının "kiracısı olduğum taşınmaz" ifadesini kullanmış olmasını yeterli görmüştür. Eğer taraflar arasında birden fazla kira ilişkisi yoksa ve hangi taşınmazın tahliye edileceği konusunda bir duraksama bulunmuyorsa, salt adres eksikliği taahhütnameyi geçersiz kılmaz.

Adres eksikliği, ancak kiracının aynı kiralayandan birden fazla yer kiraladığı ve hangi yerin tahliye edileceğinin anlaşılamadığı karmaşık durumlarda bir geçersizlik nedeni olabilir. Aksi hâlde, dürüstlük kuralı gereği, kiracının imzaladığı belgenin sonuçlarından kaçınmak için bu tür şekli eksiklikleri ileri sürmesi hukuken korunmamaktadır.

İçerik yetersizliği bağlamında bir diğer kritik nokta ise tahliye tarihinin yazım şeklidir. "Kira dönemi sonunda tahliye edeceğim" gibi ifadeler, kira döneminin ne zaman bittiği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık varsa risk teşkil eder. En güvenli yöntem, gün, ay ve yıl olarak kesin bir tarihin belirtilmesidir. Belirsiz tarihler, taahhüdün icra edilebilirliğini ortadan kaldırarak yargılamanın uzamasına neden olur.

İmzaya İtiraz Hâlinde İzlenecek Usul ve İcra Takibi Süreçleri

Geçerli bir tahliye taahhütnamesine sahip olan kiraya veren, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde ya icra dairesine başvurarak tahliye talepli icra takibi başlatmalı ya da sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmalıdır. Bu bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olup, sürenin geçirilmesi hâlinde taahhütnameye dayanarak tahliye sağlama hakkı o dönem için sona erer.

Uygulamada daha hızlı sonuç vermesi nedeniyle genellikle İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 272. ve devamı maddeleri uyarınca icra takibi tercih edilmektedir. Kiracıya gönderilen tahliye emrine karşı kiracının yedi gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır.

Eğer taahhütname noterlikçe düzenlenmemişse (adi yazılı ise) ve kiracı imzaya itiraz ederse, icra takibi durur. Bu durumda kiraya verenin, icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteme imkânı kısıtlıdır; zira İİK m. 275 uyarınca, adi yazılı belgedeki imza inkâr edildiğinde, icra mahkemesi dar yetkili olduğu için imza incelemesi yapamaz. Bu durumda kiraya verenin sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması ve imzanın kiracıya ait olduğunu burada ispat etmesi gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2012/13238 E., 2012/15289 K. sayılı İlam

30 günlük süre temerrüde dayalı tahliye davalarında önem kazanmaktadır. İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davalarında ödeme süresinin belirtilmesine ihtiyaç yoktur.

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibinde, kiracıya sadece taşınmazı boşaltması için 15 günlük bir süre verilir. Bu süre sonunda taşınmaz boşaltılmaz ve itiraz da edilmezse, icra müdürlüğü aracılığıyla zorla tahliye (tahliye infazı) gerçekleştirilir.

Tahliye Davalarında İspat Stratejileri ve Usulü Hatalardan Kaçınma

Kira hukukunda tahliye davaları, şekli kuralların ve hak düşürücü sürelerin en katı uygulandığı alanlardan biridir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) çerçevesinde şekillenen bu süreçte, ispat yükünün doğru tayin edilmesi ve usul kurallarına tam riayet, davanın esasına girilmeden reddedilmesini önleyen yegâne unsurdur.

HMK m. 190 uyarınca, ispat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye davalarında bu ilke, kiraya verenin tahliye sebebinin varlığını, kiracının ise bu sebebin oluşmadığını veya usulüne uygun olmadığını kanıtlama zorunluluğunu doğurur.

Kira Sözleşmesinin Süresine Göre Değişen Dava Açma Zamanları

Tahliye davalarında en sık karşılaşılan usul hatası, kira sözleşmesinin türüne (belirli veya belirsiz süreli) ve tahliye sebebine göre kanunda öngörülen dava açma sürelerine uyulmamasıdır. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira süresinin bitimi kural olarak bir tahliye sebebi değildir; ancak bazı özel durumlarda sürenin bitimi, dava açma süresinin başlangıç noktasını oluşturur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2016/51 E., 2016/5316 K. sayılı İlam

Türk Borçlar Kanunu'nun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. Dava, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içerisinde açılması gerekirken 03.12.2014 tarihinde açıldığı için süre aşımı oluşmuştur.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, sözleşmenin yenilenme tarihlerinin doğru hesaplanmasıdır. Eğer kira sözleşmesi 01.01.2023 başlangıçlı ve bir yıl süreli ise, iki haklı ihtara dayalı davanın 01.01.2024 ile 01.02.2024 tarihleri arasında açılması gerekir. Bu sürenin bir gün dahi geçirilmesi, ihtarlar "haklı" olsa bile davanın usulden reddine sebebiyet verir.

On yıllık uzama süresine dayalı tahliye davalarında (TBK m. 347) süre hesabı daha karmaşıktır. Kanun, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verene, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunulması şarttır.

Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi, 2023/2318 E., 2023/2235 K. sayılı İlam

TBK 347. maddesi uyarınca davacı tahliye davasını ya sürenin sonunda ya da bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açabilir.

Bu içtihat, kiraya verene stratejik bir esneklik tanımaktadır. Eğer üç ay önceden bildirim yapılmışsa, dava sadece kira yılının bitimini takip eden bir ay içinde değil, o uzayan kira yılının sonuna kadar açılabilir. Ancak bu esneklik, sadece TBK 347 kapsamındaki "sebepsiz tahliye" için geçerlidir; ihtiyaç veya iki haklı ihtar gibi sebeplere dayalı davalarda bir aylık süre katı bir şekilde uygulanmaya devam eder.

İhtarname Tebliğ Tarihinin Dava Açma Süresine Etkisi

Tahliye davalarında ihtarname, sadece bir bildirim aracı değil, davanın dinlenebilirlik şartıdır. İhtarnamenin ne zaman gönderildiği (keşide tarihi) değil, muhataba ne zaman ulaştığı (tebliğ tarihi) hukuki sonuç doğurur. Postadaki gecikmeler, tebligat imkânsızlıkları veya usulsüz tebligatlar, dava açma sürelerinin başlamasını engelleyebilir veya davanın erken açılmasına neden olarak reddine yol açabilir.

Özellikle temerrüt nedeniyle tahliyede, kiracıya borcunu ödemesi için verilmesi gereken 30 günlük yasal süre, ihtarnamenin tebliğ edildiği günün ertesi günü başlar. Bu süre dolmadan açılan tahliye davaları, "erken açılan davanın reddi" şeklinde sonuçlanır.

Ödemelerin İhtar Sonrası Yapılmasının Davaya Etkisi

Uygulamada kiracıların en büyük yanılgısı, ihtarnamede belirtilen kira borcunu ödediklerinde tahliye davasının konusuz kalacağını veya davanın reddedileceğini düşünmeleridir. Oysa Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen tahliye sebepleri arasında yer alan "iki haklı ihtar" ve "temerrüt" kurumlarında, ödemenin zamanlaması davanın kaderini farklı şekillerde etkiler.

İki haklı ihtar kurumu, kiracının kira ödeme borcunu sürekli olarak geciktirmesini ve kiraya vereni ihtar çekmek zorunda bırakmasını bir tahliye sebebi olarak görür. Kiracı, ihtarı aldıktan sonra borcu ödese dahi, kiraya vereni bu hukuki yola başvurmaya zorladığı için "ihtara sebebiyet vermiş" sayılır.

Temerrüt nedeniyle tahliyede ise durum farklıdır. TBK m. 315 uyarınca gönderilen temerrüt ihtarnamesinde kiracıya 30 günlük bir ödeme süresi verilir. Eğer kiracı, bu 30 günlük süre içinde (tebliğden itibaren) borcun tamamını, ferilerini ve icra masraflarını öderse, temerrüt olgusu gerçekleşmez ve bu sebebe dayalı tahliye davası reddedilir. Ancak ödeme 31. gün yapılmışsa, miktar ne kadar küçük olursa olsun temerrüt gerçekleşmiş sayılır.

Zorunlu Arabuluculuk Süreci ve Yargılama Giderlerinin Yönetimi

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/A maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) arabuluculuğa başvurulması bir dava şartı hâline getirilmiştir. Bu aşama, sadece bir formalite değil, davanın kaderini belirleyen stratejik bir süreçtir.

Dava Şartı Arabuluculuk Başvurusu ve Süreçteki Stratejik Hatalar

Arabuluculuk süreci, dava açılmadan önce tüketilmesi gereken zorunlu bir yol olup, bu aşamada yapılan hatalar davanın esasına girilmeden usulden reddine sebebiyet vermektedir. En sık karşılaşılan stratejik hatalardan ilki, arabuluculuk başvurusunda taraf teşkilinin hatalı kurulmasıdır.

Kira sözleşmesinde birden fazla kiralayan veya birden fazla kiracı bulunması durumunda, arabuluculuk sürecine tüm tarafların dahil edilmesi zorunludur. Mecburi dava arkadaşlığı bulunan hâllerde, taraflardan birinin eksik bırakılması, davanın "dava şartı yokluğu" nedeniyle reddi sonucunu doğurur.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi, 2024/3274 E., 2024/2651 K. sayılı İlam

Tarafların serbest iradesi ile kararlaştırdıkları ihbara ilişkin şart geçerli olup kiraya vereni bağlayacağından sözleşme hükmü uyarınca dönem sonundan bir ay öncesine kadar tahliye davası açılacağının kiracıların tamamına ihbarı gerekir. Kiracılardan birine ihtarın tebliğ edildiği, diğer davalıya ise tebligat yapılamadığı anlaşıldığından sözleşmenin bir yıl daha uzaması sebebiyle davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.

Bu karar, arabuluculuk öncesindeki ihtar sürecinin dahi ne kadar titiz yürütülmesi gerektiğini göstermektedir. Arabuluculuk masasında tüm kiracıların veya kiralayanların temsil edilmemesi, mahkeme aşamasında telafisi imkânsız usul hatalarına yol açar.

Bir diğer kritik hata ise arabuluculuk başvurusunda uyuşmazlık konusunun eksik veya yanlış belirtilmesidir. Örneğin, sadece "kira alacağı" için arabuluculuğa başvurup, sonrasında bu tutanağa dayanarak "tahliye" davası açmak mümkün değildir. Tahliye talebi, arabuluculuk son tutanağında açıkça bir uyuşmazlık kalemi olarak yer almalıdır.

Sulh Hukuk Mahkemelerinde Görev ve Yetki Kurallarının Tespiti

Tahliye davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (HMK) 4. maddesi uyarınca, dava konusunun değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Bu kural emredici nitelikte olup, uyuşmazlığın ticari veya genel hükümlere tabi olması bu görev kuralını değiştirmez.

Yetkili mahkeme ise genel kural uyarınca davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa edileceği yer (taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesidir. Antalya'da bulunan kiralık bir taşınmaza ilişkin tahliye davasının, Antalya Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılması yetki kuralları yönünden uygun olacaktır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2011/3491 E., 2011/7769 K. sayılı İlam

Nitelendirmede hataya düşülerek 6570 sayılı yasaya tabi bir taşınmazın o yasada belirlenen tahliye nedenlerinden birine dayanılmadan tahliyesi istenemeyeceği dikkate alınmaksızın verilen karar bozulmuştur.

Bu karar, davanın dayandığı yasal maddenin ve tahliye sebebinin (temerrüt, ihtiyaç, iki haklı ihtar vb.) dilekçede net bir şekilde ortaya konulması gerektiğini, aksi hâlde mahkemenin yapacağı yanlış bir nitelendirmenin bozma sebebi olacağını göstermektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/7827 E., 2017/18433 K. sayılı İlam

Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Bu bağlamda, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülen bir tahliye davasında, ihtarname sürelerinin ve dava açma sürelerinin bir gün dahi aşılması, karşı tarafın hiçbir savunma yapmasına gerek kalmaksızın davanın reddiyle sonuçlanacaktır.

Yargılama Giderleri, Vekalet Ücreti ve Tahliye Sonrası Mali Sorumluluklar

Tahliye davasının mali boyutu; harçlar, gider avansı, tanık ve bilirkişi ücretleri ile vekalet ücretinden oluşur. Tahliye davalarında nispi harç, yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Davanın kabulü hâlinde tüm bu giderler ve davacı kendisini vekil ile temsil ettirmişse Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca belirlenen vekalet ücreti davalı kiracıya yükletilir.

Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi, 2017/288 E., 2017/286 K. sayılı İlam

Yargıtay uygulamalarında da değinildiği üzere, ihtiyaçlının kirada oturuyor olması ihtiyacın varlığına karine teşkil eder. Fotoğrafların hangi tarihte çekildiği ve kiralanan ile aynı yer olup olmadığı hususunda dosyaya başkaca delil sunulmamış, ihtiyacın varlığına ilişkin karinenin aksi ispatlanamadığı için dava kabul edilmiştir.

Bu karardan anlaşılacağı üzere, ispat yükünü taşıyan taraf gerekli delilleri (bilirkişi incelemesi, tanık vb.) sunmak için gerekli giderleri karşılamak zorundadır. Davanın reddi hâlinde ise tüm bu masraflar davacı üzerinde kalacağı gibi, davalı lehine de ciddi bir vekalet ücretine hükmedilecektir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/6748 E., 2015/9866 K. sayılı İlam

Ödeme tarihi geçmiş olan kira alacağının tahsili için davalı kiracının ayrıca temerrüde düşürülmesi gerekmez. Mahkemece kira alacağı talebi hakkında işin esasının incelenerek karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Tahliye sonrası mali sorumluluklar davanın bitimiyle sona ermez. Kiracı, taşınmazı tahliye ederken sözleşmeye uygun ve hor kullanmadan teslim etmekle yükümlüdür. Ayrıca, tahliye davası sürerken ödenmeyen kira bedelleri için ayrı bir icra takibi veya ek dava açılması gerekebilir. Özellikle turizm odaklı Antalya gayrimenkul piyasasında sezonluk dalgalanmalar nedeniyle ortaya çıkan kira uyuşmazlıklarında, bu mali kalemlerin hukuki danışmanlık desteğiyle titizlikle yönetilmesi büyük önem taşır.