Kat Mülkiyeti Kanunu 2026: Aidat ve Kat Maliki Hakları

Tapu Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nda 2026 Değişiklikleri: Genel Çerçeve

2026 yılında yapılan düzenleme, müstakil bir "kat mülkiyeti reformu" başlığı altında değil; Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun adlı düzenleme içinde gerçekleştirilmiştir. Kanunun büyük bölümü 22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe girmiş, yalnızca "zemin ve temel etüt kuruluşları ve hizmeti" ile ilgili kısmı 31 Aralık 2026 tarihine bırakılmıştır. Bu hükümlerin sonuçları, yürürlük tarihinden itibaren kat malikleri ve yönetimler bakımından doğrudan uygulanmaya başlamıştır.

Değişikliğin doğrudan günlük yaşamı etkileyen yönü, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yer alan aidat ve yönetim planı hükümlerinde yapılmıştır. Antalya gibi yoğun konut ve site stoğuna sahip illerde bu hükümler, hem yerli kat malikleri hem de gayrimenkul edinen yabancı yatırımcılar açısından önemli sonuçlar doğurmaktadır.

Aidat (İşletme Bütçesi) Düzenlemesinde Yeni Dönem

Yeni düzenlemenin en çok tartışılan yönü aidat belirleme yetkisidir. Değişiklikten önce yönetici, bir takvim yılı için işletme projesi hazırlayıp aidatları üst sınır olmaksızın belirleyebiliyor; gerektiğinde kat malikleri kurulu kararı olmadan ek avans talep edebiliyordu. Yeni rejimde yöneticinin bu serbestisi sınırlandırılmıştır. Antalya'daki apartman ve sitelerde aidat tutarının nasıl belirlendiği, bu değişiklikle birlikte daha sıkı bir çerçeveye bağlanmıştır. Site ve apartman yönetimlerinde sıkça gündeme gelen yüksek aidat uyuşmazlıkları, düzenlemenin başlıca gerekçeleri arasında gösterilmektedir.

Geçici İşletme Projesi ve Üç Aylık Sınır

Yönetici artık yalnızca en fazla üç ay geçerli olacak geçici bir işletme projesi hazırlayabilir. Geçici işletme projesi, kat malikleri kurulu toplanana kadar geçiş döneminde aidatın belirlenmesini sağlayan, süreli bir bütçe olarak tanımlanır. Üç ay içinde olağan ya da olağanüstü kat malikleri genel kurulunun toplanması gerekir; kalıcı aidat ve işletme projesi bu kurulda karara bağlanır. Kat malikleri kurulunca onaylanan işletme projesi yürürlüğe girdiğinde, geçici dönemdeki avans uygulaması sona erer.

Bu değişiklikle yöneticinin tek taraflı ve tekrar tekrar avans toplama yetkisi kaldırılmıştır. İşletme projesinin hazırlanması ve onaylanmasında son söz kat maliklerine aittir. Uygulamada yönetim ile kat malikleri arasında yaşanan bütçe anlaşmazlıklarında, bu kuralın ispat ve denetim açısından belirleyici olması beklenmektedir.

Yeniden Değerleme Oranı Sınırı

Geçici dönemde aidat artışı, yeniden değerleme oranını aşamaz. Yeniden değerleme oranı, Hazine ve Maliye Bakanlığınca her yıl resmî olarak açıklanan ve Vergi Usul Kanunu uyarınca belirlenen bir orandır; güncel oran ilgili yıl için resmî kaynaktan teyit edilmelidir. Böylece kat malikleri kurulu toplanana kadar uygulanacak artış, öngörülebilir bir tavanla sınırlandırılmıştır. Çok bağımsız bölümlü sitelerde geçici dönem aidatının bu tavana uygun belirlenip belirlenmediği, kat malikleri açısından izlenmesi gereken bir husustur.

Önemle belirtmek gerekir ki bu tavan yalnızca geçici dönem için geçerlidir. Kat malikleri genel kurulunda alınacak aidat artışı kararları için yasal bir üst sınır öngörülmemiştir; kurul, yapının gerçek giderlerine göre aidatı serbestçe belirleyebilir. Antalya'daki büyük sitelerde ortak gider kalemlerinin yüksekliği dikkate alındığında, bu ayrım kat malikleri için pratik önem taşımaktadır.

Yönetim Planı Değişikliklerinde Çoğunluk Oranları

Yönetim planı, taşınmazın yönetim biçimini, aidatların ödenme esaslarını, ortak yer kullanımını ve yönetici görevlerini düzenleyen, tapuya şerh edilen ve tüm kat maliklerini bağlayan temel belgedir. Antalya'da bir bağımsız bölüm satın alan kişi, devirle birlikte mevcut yönetim planının hükümlerine de tabi olur. 2026 düzenlemesi, yönetim planının değiştirilmesinde aranan çoğunluk oranını yapı türüne göre farklılaştırmıştır.

Toplu Yapılarda Yeni Oran: Beşte Dörtten Üçte İkiye

Toplu yapılarda (birden çok parsel veya blok içeren site türü yapılarda) yönetim planı değişikliği için gereken çoğunluk, tüm kat maliklerinin beşte dördünden (4/5) üçte ikisine (2/3) düşürülmüştür. Bu değişiklik, çok sayıda bağımsız bölüm barındıran büyük sitelerde karar alma sürecini kolaylaştırmayı amaçlamaktadır. Antalya'da blok ve parsel sayısı yüksek toplu konut projelerinin yaygınlığı, bu hükmün uygulamadaki etkisini artırmaktadır.

Bireysel Binalarda Oran Korundu

Buna karşılık, tek parsel üzerindeki bireysel binalarda yönetim planının değiştirilmesi için aranan beşte dört (4/5) çoğunluk oranı korunmuştur. Dolayısıyla yapı, toplu yapı niteliğinde mi yoksa bağımsız bir bina mı olduğuna göre uygulanacak oran değişmektedir. Antalya genelinde hem çok bloklu siteler hem de bağımsız apartmanlar yaygın olduğundan, bu ayrımın doğru tespiti uygulamada önem taşır. Yapının tapu kütüğündeki niteliği, hangi oranın uygulanacağının belirlenmesinde esas alınır.

Yargıtay'ın kat mülkiyeti uyuşmazlıklarına ilişkin yerleşik içtihadı

Yargıtay, yönetim planının tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliği taşıdığını ve kanunda öngörülen nitelikli çoğunluk sağlanmadan yapılan yönetim planı değişikliklerinin geçersiz olduğunu istikrarlı biçimde kabul etmektedir. Aynı içtihat çerçevesinde, kanuna ve yönetim planına aykırı kat malikleri kurulu kararlarının iptali talep edilebilmektedir.

Kat Maliklerinin Hakları ve İtiraz Yolları

Yeni düzenlemenin merkezinde kat maliki iradesinin korunması yer almaktadır. Aşağıda, aidat ve yönetim planı değişikliklerine karşı başvurulabilecek başlıca hukuki yollar bilgilendirici biçimde özetlenmiştir. Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarının önemli bölümünü işletme projesi ve aidat itirazları oluşturmaktadır.

İşletme Projesine ve Aidata İtiraz

Kat maliki, kendisine tebliğ edilen işletme projesine veya kurul kararıyla belirlenen aidata, hukuka veya yönetim planına aykırılık iddiasıyla itiraz edebilir. Geçici işletme projesinde aidat artışının yeniden değerleme oranını aşması, başlı başına bir itiraz gerekçesi oluşturur. Antalya'da kat maliki ile yönetim arasında yaşanan aidat ve ortak gider uyuşmazlıklarında, üç aylık geçici dönem kuralının doğru uygulanıp uygulanmadığı incelenmesi gereken ilk husustur.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası

Kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kurallarına aykırı kat malikleri kurulu kararlarına karşı sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açılabilir. Toplantıya katılıp karara muhalefet şerhi düşen kat maliki bakımından bir aylık dava açma süresi, karar tarihinden itibaren işlemeye başlar. Toplantıya katılmayan kat maliki ise kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde iptal davası açabilir. Kararın yok hükmünde olduğu veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hâllerde ise bu süre koşulu aranmaz. Görevli ve yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Düzenlemenin kısa vadede iptal davaları, aidat itirazları ve olağanüstü genel kurul taleplerinde artışa yol açabileceği uzmanlarca değerlendirilmektedir.

Kat maliki ayrıca, ödenmeyen ortak giderler bakımından yöneticinin başlattığı icra takiplerine karşı da itiraz hakkına sahiptir. Ortak gider alacaklarının dayanağı olan işletme projesinin usulüne uygun biçimde oluşturulup oluşturulmadığı, takibin akıbetini doğrudan etkileyen bir unsurdur.

Karşılaştırmalı Tablo: Önceki ve Yeni Durum

Tablo, değişikliğin temel eksenlerini özetlemektedir. Antalya'da gayrimenkul yatırımı yapan ya da bir sitede bağımsız bölüm sahibi olan kişilerin, kendi yapılarının niteliğine göre hangi kuralın geçerli olduğunu yönetim planı üzerinden değerlendirmesi yerinde olur. Site ölçeğinin büyük olması, yönetim planı çoğunluk oranındaki değişikliğin pratikte sık gündeme gelmesine neden olacaktır.