Изменения 2026 года в Законе о земельном реестре и Законе о кондоминиуме: взносы, план управления и права собственников помещений

Изменения 2026 года в Законе о земельном реестре и Законе о кондоминиуме: общие рамки

Регулирование, принятое в 2026 году, было осуществлено не под самостоятельным заголовком «реформа кондоминиума», а в рамках регулирования под названием Закон о внесении изменений в Закон о земельном реестре и некоторые законы, а также в Декрет-закон № 375. Бо́льшая часть Закона вступила в силу 22 мая 2026 года, и только часть, касающаяся «организаций и услуг по инженерно-геологическим и фундаментным изысканиям», была отложена до 31 декабря 2026 года. Последствия этих положений начали напрямую применяться в отношении собственников помещений и управлений с даты вступления в силу.

Аспект изменения, непосредственно влияющий на повседневную жизнь, был внесён в положения о взносах и плане управления, содержащиеся в Законе о кондоминиуме № 634. В таких провинциях, как Анталья, обладающих плотным фондом жилья и жилых комплексов, эти положения влекут значительные последствия как для местных собственников помещений, так и для иностранных инвесторов, приобретающих недвижимость.

Новый этап в регулировании взносов (эксплуатационного бюджета)

Наиболее обсуждаемый аспект нового регулирования — полномочие устанавливать взносы. До изменения управляющий мог подготовить эксплуатационный проект на календарный год и устанавливать взносы без верхнего предела; при необходимости он мог требовать дополнительные авансы без решения общего собрания собственников помещений. При новом режиме эта свобода управляющего ограничена. То, как определяется размер взносов в жилых домах и комплексах Антальи, с этим изменением поставлено в более строгие рамки. Часто возникающие в управлениях комплексов и жилых домов споры о высоких взносах указываются среди главных обоснований регулирования.

Временный эксплуатационный проект и трёхмесячный предел

Управляющий теперь может подготовить только временный эксплуатационный проект, действующий не более трёх месяцев. Временный эксплуатационный проект определяется как срочный бюджет, обеспечивающий определение взносов в переходный период до созыва общего собрания собственников помещений. В течение трёх месяцев должно быть созвано очередное или внеочередное общее собрание собственников помещений; постоянные взносы и эксплуатационный проект утверждаются этим собранием. Когда эксплуатационный проект, одобренный общим собранием собственников помещений, вступает в силу, практика авансов переходного периода прекращается.

С этим изменением упразднено полномочие управляющего в одностороннем порядке и многократно собирать авансы. Последнее слово в подготовке и одобрении эксплуатационного проекта принадлежит собственникам помещений. На практике в бюджетных спорах между управлением и собственниками помещений это правило, как ожидается, будет определяющим с точки зрения доказывания и контроля.

Предел ставки переоценки

В переходный период увеличение взносов не может превышать ставку переоценки. Ставка переоценки — это ставка, официально объявляемая ежегодно Министерством казначейства и финансов и определяемая согласно Закону о налоговом процессе; актуальную ставку следует уточнять из официального источника за соответствующий год. Тем самым увеличение, применяемое до созыва общего собрания собственников помещений, ограничено предсказуемым потолком. То, установлены ли взносы переходного периода в комплексах со множеством отдельных помещений в соответствии с этим потолком, является вопросом, который собственникам помещений следует отслеживать.

Важно отметить, что этот потолок действует только для переходного периода. Для решений об увеличении взносов, принимаемых на общем собрании собственников помещений, законный верхний предел не предусмотрен; собрание может свободно устанавливать взносы в соответствии с фактическими расходами здания. С учётом высокого уровня статей общих расходов в крупных комплексах Антальи это разграничение имеет практическое значение для собственников помещений.

Пропорции большинства при изменениях плана управления

План управления — это основной документ, регулирующий способ управления недвижимостью, принципы уплаты взносов, использование общих мест и обязанности управляющего, вносимый в качестве отметки в земельный реестр и обязательный для всех собственников помещений. Лицо, приобретающее отдельное помещение в Анталье, при передаче становится также подчинённым положениям существующего плана управления. Регулирование 2026 года дифференцировало пропорцию большинства, требуемую для изменения плана управления, в зависимости от типа застройки.

Новая пропорция в комплексных застройках: с четырёх пятых до двух третей

В комплексных застройках (застройках типа комплекса, включающих несколько участков или блоков) большинство, необходимое для изменения плана управления, снижено с четырёх пятых (4/5) до двух третей (2/3) всех собственников помещений. Это изменение направлено на облегчение процесса принятия решений в крупных комплексах, вмещающих множество отдельных помещений. Распространённость в Анталье проектов массового жилья с высоким числом блоков и участков повышает практический эффект этого положения.

Пропорция сохранена в индивидуальных зданиях

Напротив, пропорция большинства в четыре пятых (4/5), требуемая для изменения плана управления в индивидуальных зданиях на одном участке, сохранена. Следовательно, применяемая пропорция меняется в зависимости от того, имеет ли застройка характер комплексной застройки или является отдельным зданием. Поскольку по всей Анталье распространены как многоблочные комплексы, так и отдельные жилые дома, правильное определение этого разграничения имеет значение на практике. При определении того, какая пропорция применяется, за основу берётся характер застройки в земельном реестре.

Устоявшаяся судебная практика Кассационного суда (Yargıtay) по спорам о кондоминиуме

Кассационный суд (Yargıtay) последовательно признаёт, что план управления имеет характер договора, обязательного для всех собственников помещений, и что изменения плана управления, произведённые без достижения предусмотренного законом квалифицированного большинства, недействительны. В рамках той же практики может быть заявлено требование об аннулировании решений общего собрания собственников помещений, противоречащих закону и плану управления.

Права собственников помещений и пути обжалования

В центре нового регулирования находится защита воли собственника помещения. Ниже в информационном ключе резюмированы основные правовые средства, к которым можно прибегнуть против изменений взносов и плана управления. Значительную часть споров о кондоминиуме составляют возражения против эксплуатационного проекта и взносов.

Возражение против эксплуатационного проекта и взносов

Собственник помещения может возразить против доведённого до него эксплуатационного проекта или взносов, определённых решением собрания, ссылаясь на противоречие закону или плану управления. Превышение увеличением взносов во временном эксплуатационном проекте ставки переоценки само по себе образует основание для возражения. В спорах о взносах и общих расходах между собственником помещения и управлением в Анталье первым вопросом, подлежащим изучению, является то, правильно ли применено правило трёхмесячного переходного периода.

Иск об аннулировании решения общего собрания собственников помещений

Против решений общего собрания собственников помещений, противоречащих закону, плану управления или правилам добросовестности, может быть подан иск об аннулировании в мировой суд по гражданским делам (sulh hukuk mahkemesi). Для собственника помещения, участвовавшего в собрании и внёсшего возражение против решения, месячный срок подачи иска начинает течь с даты решения. Собственник помещения, не участвовавший в собрании, может подать иск об аннулировании в течение одного месяца с момента, когда он узнал о решении, и во всяком случае в течение шести месяцев с даты решения. В случаях, когда решение считается несуществующим или признаётся ничтожным в силу абсолютной недействительности, это условие о сроке не применяется. Компетентным и полномочным судом является мировой суд по гражданским делам по месту нахождения объекта. Специалисты оценивают, что в краткосрочной перспективе регулирование может привести к росту исков об аннулировании, возражений против взносов и требований о созыве внеочередных общих собраний.

Собственник помещения также имеет право возражать против исполнительных производств, начатых управляющим в отношении неуплаченных общих расходов. То, был ли эксплуатационный проект, являющийся основанием требований по общим расходам, составлен в надлежащем порядке, — элемент, непосредственно влияющий на исход производства.

Сравнительная таблица: прежнее и новое положение

Таблица резюмирует основные оси изменения. Лицам, инвестирующим в недвижимость в Анталье или владеющим отдельным помещением в комплексе, целесообразно оценить через план управления, какое правило действует в зависимости от характера их застройки. Большой масштаб комплексов приведёт к тому, что изменение пропорции большинства для плана управления будет часто возникать на практике.

Общие правовые рамки темы также рассматриваются под заголовком дела и сделки в области права недвижимости.