Gesetz über Stockwerkeigentum 2026: Hausgeld und Rechte der Wohnungseigentümer

Die Änderungen 2026 am Grundbuchgesetz und am Gesetz über Stockwerkeigentum: Allgemeiner Rahmen

Die im Jahr 2026 vorgenommene Regelung wurde nicht unter dem eigenständigen Titel einer „Reform des Stockwerkeigentums" durchgeführt, sondern im Rahmen des Gesetzes zur Änderung des Grundbuchgesetzes, bestimmter Gesetze und der Verordnung mit Gesetzeskraft Nr. 375. Der Großteil des Gesetzes trat am 22. Mai 2026 in Kraft; lediglich der Teil zu „Boden- und Grunduntersuchungsstellen und -dienstleistungen" wurde auf den 31. Dezember 2026 verschoben. Die Folgen dieser Bestimmungen gelten für Wohnungseigentümer und Verwaltungen unmittelbar ab dem Datum des Inkrafttretens.

Damit diese Rechte und Pflichten des Stockwerkeigentums entstehen können, muss das im Grundbuch eingetragene Wohnungsanwartschaftsrecht (kat irtifakı) in echtes Stockwerkeigentum umgewandelt worden sein; der Ablauf wird im Leitfaden Übergang vom Wohnungsanwartschaftsrecht zum Stockwerkeigentum, Bezugsfertigkeitsbescheinigung und Nutzungsartänderung erläutert.

Der Teil der Änderung, der das tägliche Leben unmittelbar betrifft, liegt in den Hausgeld- und Verwaltungsplanbestimmungen des Gesetzes über Stockwerkeigentum Nr. 634. In Provinzen mit einem großen Bestand an Wohnungen und Wohnanlagen wie Antalya haben diese Bestimmungen bedeutende Folgen sowohl für einheimische Wohnungseigentümer als auch für ausländische Investoren, die Immobilien erwerben.

Neue Phase bei der Hausgeldregelung (Wirtschaftsplan)

Der meistdiskutierte Aspekt der neuen Regelung ist die Befugnis zur Festsetzung des Hausgelds. Vor der Änderung konnte der Verwalter einen Wirtschaftsplan für ein Kalenderjahr erstellen und das Hausgeld ohne Obergrenze festlegen; bei Bedarf konnte er ohne Beschluss der Eigentümerversammlung zusätzliche Vorschüsse verlangen. Im neuen Regime ist dieser Spielraum des Verwalters eingeschränkt. Wie die Höhe des Hausgelds in Wohnhäusern und Wohnanlagen in Antalya festgelegt wird, ist mit dieser Änderung an einen strengeren Rahmen gebunden. Häufig auftretende Streitigkeiten über zu hohes Hausgeld in Wohnanlagen und Häusern werden als einer der Hauptgründe für die Regelung genannt.

Vorläufiger Wirtschaftsplan und die Dreimonatsgrenze

Der Verwalter darf nun nur noch einen vorläufigen Wirtschaftsplan mit einer Geltungsdauer von höchstens drei Monaten erstellen. Der vorläufige Wirtschaftsplan wird definiert als befristeter Haushaltsplan, der die Festsetzung des Hausgelds während der Übergangszeit bis zur Einberufung der Eigentümerversammlung ermöglicht. Innerhalb von drei Monaten muss eine ordentliche oder außerordentliche Eigentümerversammlung stattfinden; der endgültige Wirtschaftsplan und das dauerhafte Hausgeld werden in dieser Versammlung beschlossen. Sobald der von der Eigentümerversammlung genehmigte Wirtschaftsplan in Kraft tritt, endet die Vorschusserhebung der Übergangszeit.

Mit dieser Änderung wurde die einseitige und wiederholte Vorschusserhebungsbefugnis des Verwalters abgeschafft. Das letzte Wort bei der Erstellung und Genehmigung des Wirtschaftsplans liegt nun bei den Wohnungseigentümern. In der Praxis wird erwartet, dass diese Regel bei Budgetstreitigkeiten zwischen Verwaltung und Eigentümern hinsichtlich Beweisführung und Kontrolle ausschlaggebend sein wird.

Obergrenze durch den Neubewertungssatz

In der Übergangszeit darf die Hausgelderhöhung den Neubewertungssatz nicht übersteigen. Der Neubewertungssatz ist ein Satz, der jährlich offiziell vom Finanzministerium bekannt gegeben und nach dem Steuerverfahrensgesetz festgelegt wird; der aktuelle Satz für das jeweilige Jahr sollte aus der offiziellen Quelle bestätigt werden. Damit ist die bis zur Einberufung der Eigentümerversammlung geltende Erhöhung durch eine vorhersehbare Obergrenze begrenzt. In Wohnanlagen mit sehr vielen Sondereigentumseinheiten ist es für Wohnungseigentümer wichtig zu prüfen, ob das Hausgeld der Übergangszeit dieser Obergrenze entsprechend festgesetzt wurde.

Wichtig ist hervorzuheben, dass diese Obergrenze nur für die Übergangszeit gilt. Für Beschlüsse der Eigentümerversammlung über eine Hausgelderhöhung ist keine gesetzliche Obergrenze vorgesehen; die Versammlung kann das Hausgeld frei nach den tatsächlichen Kosten des Gebäudes festlegen. Angesichts der Höhe der Gemeinschaftskosten in großen Wohnanlagen in Antalya hat diese Unterscheidung praktische Bedeutung für Wohnungseigentümer.

Mehrheitsverhältnisse bei Änderungen des Verwaltungsplans

Der Verwaltungsplan ist das im Grundbuch vermerkte, alle Wohnungseigentümer bindende Grunddokument, das die Verwaltungsform der Immobilie, die Grundsätze der Hausgeldzahlung, die Nutzung der Gemeinschaftsflächen und die Aufgaben des Verwalters regelt. Wer in Antalya eine Sondereigentumseinheit erwirbt, unterliegt mit dem Eigentumsübergang zugleich den Bestimmungen des bestehenden Verwaltungsplans. Die Regelung von 2026 differenziert die für eine Änderung des Verwaltungsplans erforderliche Mehrheit nach der Art des Gebäudes.

Neuer Satz bei Gesamtanlagen: Von vier Fünfteln auf zwei Drittel

Bei Gesamtanlagen (Wohnanlagen, die mehrere Parzellen oder Blöcke umfassen) wurde die für eine Änderung des Verwaltungsplans erforderliche Mehrheit von vier Fünfteln (4/5) aller Wohnungseigentümer auf zwei Drittel (2/3) gesenkt. Diese Änderung soll die Entscheidungsfindung in großen Wohnanlagen mit vielen Sondereigentumseinheiten erleichtern. Die Verbreitung von Wohnanlagen mit hoher Block- und Parzellenzahl in Antalya verstärkt die praktische Wirkung dieser Bestimmung.

Bei Einzelgebäuden bleibt der Satz unverändert

Demgegenüber bleibt bei Einzelgebäuden auf einer einzelnen Parzelle die für eine Verwaltungsplanänderung erforderliche Mehrheit von vier Fünfteln (4/5) unverändert. Der anzuwendende Satz hängt also davon ab, ob es sich um eine Gesamtanlage oder ein eigenständiges Gebäude handelt. Da in Antalya sowohl große Wohnanlagen mit mehreren Blöcken als auch eigenständige Wohnhäuser verbreitet sind, ist die richtige Einordnung in der Praxis von Bedeutung. Maßgeblich für die Bestimmung des anzuwendenden Satzes ist die Beschaffenheit des Gebäudes im Grundbuch.

Ständige Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs zu Streitigkeiten im Stockwerkeigentum

Der Kassationsgerichtshof geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass der Verwaltungsplan die Rechtsnatur eines alle Wohnungseigentümer bindenden Vertrags hat und dass Änderungen des Verwaltungsplans, die ohne die gesetzlich vorgesehene qualifizierte Mehrheit vorgenommen werden, unwirksam sind. Im Rahmen derselben Rechtsprechung kann die Aufhebung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung beantragt werden, die gegen Gesetz und Verwaltungsplan verstoßen.

Rechte der Wohnungseigentümer und Rechtsbehelfe

Im Zentrum der neuen Regelung steht der Schutz des Willens der Wohnungseigentümer. Im Folgenden werden die wichtigsten Rechtsbehelfe gegen Hausgeld- und Verwaltungsplanänderungen informativ zusammengefasst. Einen wesentlichen Teil der Streitigkeiten im Stockwerkeigentum machen Einwände gegen den Wirtschaftsplan und das Hausgeld aus.

Einwand gegen den Wirtschaftsplan und das Hausgeld

Der Wohnungseigentümer kann gegen den ihm zugestellten Wirtschaftsplan oder das durch Versammlungsbeschluss festgesetzte Hausgeld mit der Begründung eines Verstoßes gegen das Gesetz oder den Verwaltungsplan Einspruch erheben. Übersteigt die Hausgelderhöhung im vorläufigen Wirtschaftsplan den Neubewertungssatz, stellt dies für sich genommen einen Einspruchsgrund dar. Bei Hausgeld- und Gemeinschaftskostenstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümer und Verwaltung in Antalya ist die korrekte Anwendung der Dreimonatsregel für die Übergangszeit der erste zu prüfende Punkt.

Klage auf Aufhebung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung

Gegen Beschlüsse der Eigentümerversammlung, die gegen das Gesetz, den Verwaltungsplan oder den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen, kann beim zuständigen Zivilgericht (Sulh Hukuk Mahkemesi) Klage auf Aufhebung erhoben werden. Für einen an der Versammlung teilnehmenden Wohnungseigentümer, der dem Beschluss widersprochen und dies protokollieren lassen hat, beginnt die einmonatige Klagefrist mit dem Datum des Beschlusses zu laufen. Ein nicht an der Versammlung teilnehmender Wohnungseigentümer kann die Aufhebungsklage innerhalb eines Monats ab Kenntnisnahme, in jedem Fall aber innerhalb von sechs Monaten ab dem Beschlussdatum erheben. Ist der Beschluss als nichtig oder absolut unwirksam anzusehen, entfällt diese Fristbindung. Zuständig ist das Zivilgericht am Belegenheitsort der Immobilie. Fachleute gehen davon aus, dass die Regelung kurzfristig zu einer Zunahme von Aufhebungsklagen, Hausgeldeinwänden und Anträgen auf außerordentliche Versammlungen führen könnte.

Der Wohnungseigentümer hat zudem das Recht, gegen vom Verwalter wegen nicht gezahlter Gemeinschaftskosten eingeleitete Vollstreckungsverfahren Einspruch zu erheben. Ob der dem Anspruch auf Gemeinschaftskosten zugrunde liegende Wirtschaftsplan ordnungsgemäß erstellt wurde, ist ein Faktor, der den Ausgang des Vollstreckungsverfahrens unmittelbar beeinflusst.

Vergleichstabelle: Frühere und neue Rechtslage

Die Tabelle fasst die wesentlichen Eckpunkte der Änderung zusammen. Personen, die in Antalya eine Immobilie erwerben oder Eigentümer einer Sondereigentumseinheit in einer Wohnanlage sind, sollten anhand des Verwaltungsplans prüfen, welche Regel je nach Art ihres Gebäudes gilt. Die zunehmende Größe von Wohnanlagen wird dazu führen, dass die Änderung der Mehrheitsverhältnisse beim Verwaltungsplan in der Praxis häufiger relevant wird.

Der allgemeine rechtliche Rahmen dieses Themas wird zudem unter Klagen und Verfahren im Immobilienrecht behandelt.