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Die Mieterhöhungsrate darf gemäß Artikel 344 des türkischen Schuldrechtsgesetzes den Veränderungssatz des Verbraucherpreisindex im Zwölfmonatsdurchschnitt des vorangegangenen Mietjahres nicht übersteigen. Diese Obergrenze gilt sowohl für Wohnraum- als auch für überdachte Gewerbemieten und kann auch dann nicht überschritten werden, wenn die Parteien im Vertrag einen höheren Satz vereinbart haben.
Auch wenn im Vertrag keine Erhöhungsrate vereinbart wurde, gilt dieselbe Obergrenze. Bei Mietverhältnissen, die länger als fünf Jahre bestehen, kann die Erhöhung unabhängig von der Indexgrenze auf Grundlage des ortsüblichen Mietwerts neu festgelegt werden.
Was ist die Mieterhöhungsrate?
Die Mieterhöhungsrate bezeichnet die gesetzliche Obergrenze dafür, in welchem Umfang der vom Mieter zu zahlende Betrag in der verlängerten Mietperiode gegenüber der vorherigen Periode angehoben werden darf. Dieser Satz kann nicht frei zwischen den Parteien vereinbart werden; der Gesetzgeber hat zum Schutz des Mieters eine ausdrückliche Obergrenze vorgesehen.
Gemäß Absatz 1 von Artikel 344 des türkischen Schuldrechtsgesetzes gelten Vereinbarungen der Parteien über den in verlängerten Mietperioden anzuwendenden Mietzins nur unter der Voraussetzung, dass sie den Veränderungssatz des Verbraucherpreisindex im Zwölfmonatsdurchschnitt des vorangegangenen Mietjahres nicht überschreiten. Diese Regel gilt auch bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr.
Kurz gesagt: Unabhängig davon, welcher Satz im Vertrag steht, ist die anwendbare Erhöhung auf den Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex begrenzt.
Welcher Index wird zugrunde gelegt?
Bei der Berechnung wird der vom Türkischen Statistikinstitut veröffentlichte Veränderungssatz des Verbraucherpreisindex im Zwölfmonatsdurchschnitt verwendet. Dies ist, entgegen einer häufigen Verwechslung, nicht die jährliche Veränderungsrate des Index. Beide Werte werden unterschiedlich berechnet und können erheblich voneinander abweichen.
Der anzuwendende Satz wird nach den Daten des Monats bestimmt, in dem das Mietjahr beginnt. Wird beispielsweise ein Mietverhältnis jedes Jahr im März verlängert, ist der im Februar veröffentlichte Zwölfmonatsdurchschnitt maßgeblich.
1. Bestimmen Sie den Monat, in dem das Mietjahr verlängert wird.
2. Entnehmen Sie den Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex für diesen Monat aus den Daten des Statistikinstituts.
3. Erhöhen Sie den aktuellen Mietzins um diesen Satz.
4. Wurde im Vertrag ein niedrigerer Satz vereinbart, gilt der niedrigere Satz; wurde ein höherer Satz vereinbart, gilt die gesetzliche Obergrenze.
Was gilt, wenn der Vertrag keine Erhöhungsrate enthält?
Fehlt im Vertrag jede Regelung zur Erhöhungsrate, bedeutet dies nicht, dass der Mietzins unverändert bleibt. Auch in diesem Fall gilt die gesetzlich vorgesehene Obergrenze, und der Mietzins kann um denselben Indexsatz erhöht werden.
Demgegenüber ist der Vermieter verpflichtet, das Erhöhungsverlangen dem Mieter mitzuteilen. In welchem Umfang für Zeiträume ohne Mitteilung eine Differenz verlangt werden kann, richtet sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls und dem Verhalten der Parteien.
Kann eine Erhöhung über der gesetzlichen Grenze vereinbart werden?
Nein. Wird im Vertrag ein Satz über der Indexgrenze festgelegt, macht dies diese Klausel nicht automatisch ungültig; die verlangbare Erhöhung bleibt jedoch auf die gesetzliche Obergrenze beschränkt. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die über der Grenze liegende Differenz zu zahlen.
Auch eine Zahlung des Mieters über der gesetzlichen Grenze begründet kein erworbenes Recht des Vermieters. Die Rückerstattung zu viel gezahlter Beträge oder deren Verrechnung mit künftigen Mietzahlungen kann verlangt werden.
Mietverträge in Fremdwährung
Bei Verträgen, in denen der Mietzins in Fremdwährung vereinbart wurde, gilt ein abweichendes Erhöhungsregime. Bei derartigen Verträgen darf der Mietzins vor Ablauf von fünf Jahren nicht geändert werden. Nach Ablauf der fünf Jahre kann der Betrag unter Berücksichtigung der Wertveränderungen der Fremdwährung neu festgelegt werden.
Bei Mietverhältnissen mit ausländischen Investoren in Antalya wird diese Unterscheidung häufig übersehen, was zu unwirksamen Erhöhungsverlangen führt.
Bei Verträgen mit fünf Jahren Laufzeit ändert sich die Lage
Bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder solchen, die nach fünf Jahren verlängert werden, ist die Erhöhung nicht mehr an die Indexgrenze gebunden. In diesem Stadium wird der Mietzins unter gemeinsamer Berücksichtigung der Indexveränderung, des Zustands der Mietsache und vergleichbarer Mietwerte nach Billigkeit neu festgelegt.
Diese Festlegung erfolgt grundsätzlich im Wege einer Klage auf Feststellung des Mietzinses. Der Ablauf der Fünfjahresfrist führt für sich genommen nicht zu einer automatischen Erhöhung des Betrags; der Vermieter muss den Klageweg beschreiten.
Einzelheiten zur Feststellung des ortsüblichen Mietwerts und zum Klageverfahren bei Verträgen mit fünf Jahren Laufzeit finden Sie in unserem Leitfaden zur Klage auf Feststellung des Mietzinses bei Verträgen mit fünf Jahren Laufzeit.
| Status des Mietverhältnisses | Anzuwendendes Erhöhungsregime | Art der Festlegung |
|---|---|---|
| Im Vertrag vereinbarter Satz (unter der Indexgrenze) | Vertraglich vereinbarter Satz | Automatisch anwendbar |
| Im Vertrag vereinbarter Satz (über der Indexgrenze) | Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex | Gesetzliche Grenze maßgeblich |
| Kein Satz im Vertrag vereinbart | Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex | Auf Verlangen des Vermieters |
| Vertrag mit fünf Jahren Laufzeit | Ortsüblicher Mietwert (keine Indexgrenze) | Klage auf Feststellung des Mietzinses |
| Vertrag in Fremdwährung | Keine Änderung innerhalb von fünf Jahren | Neufestlegung nach fünf Jahren |
Wenn der Mieter mit einer überhöhten Erhöhungsforderung konfrontiert wird
Bei einer Erhöhungsforderung über der gesetzlichen Grenze entsteht keine Zahlungspflicht des Mieters. Der Mieter gerät nicht in Verzug, solange er den gesetzlich berechneten Erhöhungsbetrag weiterhin zahlt.
In der Praxis besteht der häufigste Fehler darin, dass der Mieter die Differenz ohne Vorbehalt zahlt und diese Zahlung in späteren Perioden als Anerkenntnis ausgelegt wird. Wird eine Zahlung des Mehrbetrags für erforderlich gehalten, sollte sie unter ausdrücklichem Vorbehalt erfolgen.
Bei Streitigkeiten über den Mietzins muss vor Klageerhebung ein Schlichtungsverfahren durchgeführt werden. Dies ist eine zwingende Prozessvoraussetzung.
Wie muss das Erhöhungsverlangen mitgeteilt werden?
Für die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens ist der Weg über einen Notar nicht zwingend erforderlich; aus Gründen der Beweiserleichterung sollte jedoch ein schriftlicher und zustellbarer Weg gewählt werden. Ein förmliches Mahnschreiben stellt sicher, dass Datum und Inhalt der Mitteilung bei einem späteren Streit zwischen den Parteien nachweisbar sind.
Unterschied zur Klage auf Feststellung des Mietzinses
Mieterhöhung und Feststellung des Mietzinses sind voneinander zu unterscheidende Institute. Die Erhöhung ist eine gewöhnliche, innerhalb der Indexgrenze bleibende Anpassung im Rahmen des bestehenden Vertrags. Die Feststellung des Mietzinses hingegen ist eine gerichtliche Neufestlegung des Betrags und ist grundsätzlich an den Ablauf der Fünfjahresfrist gebunden.
Die in einer Klage auf Feststellung des Mietzinses ergangene Entscheidung wirkt für die auf die Klageerhebung folgende Mietperiode. Der Zeitpunkt der Klageerhebung ist daher für den verlangbaren Betrag entscheidend.
Häufig gestellte Fragen zur Mieterhöhungsrate
Ist die Mieterhöhungsrate jedes Jahr gleich?
Nein. Der anzuwendende Satz hängt vom Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex für den Monat ab, in dem das Mietjahr verlängert wird, und unterscheidet sich in jeder Periode. Selbst wenn im Vertrag ein fester Satz vereinbart wurde, darf dieser die gesetzliche Obergrenze nicht überschreiten.
Ist eine im Vertrag vereinbarte Erhöhung von vierzig Prozent gültig?
Der über der gesetzlichen Obergrenze liegende Teil kann nicht verlangt werden. Der Vermieter kann sich nicht auf den im Vertrag genannten Satz berufen, um eine Zahlung über der Indexgrenze zu verlangen; der Mieter erfüllt seine Verpflichtung, solange er den nach dem gesetzlichen Satz berechneten Betrag zahlt.
Kann die Miete erhöht werden, wenn der Vertrag keine Erhöhungsrate enthält?
Ja. Das Fehlen einer Regelung im Vertrag bedeutet nicht, dass der Betrag unverändert bleibt; auch in diesem Fall gilt der Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex als Obergrenze. Das Erhöhungsverlangen muss dem Mieter jedoch mitgeteilt werden.
Gilt dieselbe Grenze auch für Gewerbemieten?
Für überdachte Gewerbemieten gilt dieselbe Indexgrenze. Wohnraum- und überdachte Gewerbemieten unterliegen den einschlägigen Bestimmungen des türkischen Schuldrechtsgesetzes und sind hinsichtlich des Erhöhungsregimes an dieselbe Obergrenze gebunden.
Steigt die Miete nach fünf Jahren automatisch auf den ortsüblichen Wert?
Nein. Der Ablauf der Fünfjahresfrist führt nicht automatisch zu einer Erhöhung des Betrags. Zur Feststellung des ortsüblichen Mietwerts muss der Vermieter eine Klage auf Feststellung des Mietzinses erheben; das Gericht berücksichtigt dabei gemeinsam den Indexsatz, den Zustand der Mietsache und vergleichbare Mietwerte.
Kann der Mieter die zu viel gezahlte Mietdifferenz zurückfordern?
Zahlungen über der gesetzlichen Grenze begründen kein erworbenes Recht des Vermieters. Die Rückerstattung zu viel gezahlter Beträge oder deren Verrechnung mit künftigen Mietzahlungen kann verlangt werden. Ein bei der Zahlung erklärter Vorbehalt ist für die Beweisführung von Bedeutung.
Wie erfolgt die Erhöhung bei in Fremdwährung vereinbarten Mietverträgen?
Bei Verträgen, in denen der Betrag in Fremdwährung vereinbart wurde, darf der Mietzins vor Ablauf von fünf Jahren nicht geändert werden. Nach Ablauf der fünf Jahre kann der Betrag unter Berücksichtigung der Wertveränderungen der Fremdwährung neu festgelegt werden.
Kann bei einem Streit über den Mietzins unmittelbar Klage erhoben werden?
Bei Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis ist die Durchführung eines Schlichtungsverfahrens vor Klageerhebung eine Prozessvoraussetzung. Eine ohne Abschluss des Schlichtungsverfahrens erhobene Klage wird aus verfahrensrechtlichen Gründen abgewiesen.
