Повышение арендной платы в Турции: законный предел, расчёт и права арендатора

Что такое предел повышения арендной платы в Турции?

Предел повышения арендной платы — это установленная законом верхняя граница, определяющая, насколько может вырасти плата при продлении договора аренды. Стороны не вправе устанавливать эту величину произвольно: законодатель закрепил чёткий потолок в целях защиты арендатора.

Статья 344 Турецкого обязательственного кодекса предусматривает, что соглашения сторон о размере арендной платы в продлённых периодах действительны лишь в той мере, в какой они не превышают изменение индекса потребительских цен по двенадцатимесячному среднему значению за предыдущий арендный год. Правило распространяется и на договоры сроком более одного года.

Иными словами: какой бы процент ни был указан в договоре, фактически может быть истребовано повышение не выше индексного предела.

Какой показатель индекса применяется?

При расчёте используется индекс потребительских цен, публикуемый Турецким статистическим институтом, а именно изменение по двенадцатимесячным средним значениям. Это не то же самое, что годовое изменение индекса. Оба показателя рассчитываются по-разному, и расхождение между ними может быть значительным — иностранные собственники и арендаторы путают их особенно часто.

Применимый показатель определяется по месяцу, в котором продлевается арендный год. Если договор продлевается каждый март, применяется двенадцатимесячное среднее значение, опубликованное в феврале.

Договоры с арендной платой в иностранной валюте

Именно это правило чаще всего оказывается неожиданным для иностранных сторон, и действует оно противоположно описанному выше пределу.

Если арендная плата согласована в иностранной валюте, она не может быть изменена в течение пяти лет. Ни индексация, ни договорная оговорка о повышении этого не меняют. По истечении пяти лет плата может быть пересмотрена, и при этом наряду с прочими критериями учитывается изменение курса иностранной валюты.

В Анталье, где значительная часть договоров с участием иностранных собственников и арендаторов заключается в евро или долларах, требования о повышении, заявленные до истечения пятилетнего срока, регулярно становятся причиной споров. Требование, предъявленное на втором году такого договора, не имеет правового основания независимо от формулировок договора.

Что если в договоре нет условия о повышении?

Отсутствие условия не означает, что плата остаётся неизменной. Если договор не содержит оговорки о повышении, применяется тот же установленный законом предел, и плата может быть увеличена на ту же индексную величину.

При этом арендодатель обязан уведомить арендатора о своём требовании. В какой мере могут быть взысканы суммы за периоды, прошедшие без уведомления, оценивается с учётом обстоятельств дела и поведения сторон.

Можно ли согласовать повышение выше предела?

Нет. Условие, называющее величину выше установленного предела, не аннулируется автоматически, однако истребовать можно лишь сумму в пределах законного потолка. Арендатор не обязан оплачивать превышение.

Уплата превышения также не создаёт для арендодателя приобретённого права. Суммы, уплаченные сверх предела, могут быть истребованы обратно или зачтены в счёт последующих платежей. Если такой платёж совершается под давлением обстоятельств, его следует производить с прямой оговоркой о сохранении прав, поскольку платёж без оговорки впоследствии может трактоваться как согласие.

После пяти лет режим меняется

Для договоров, действующих более пяти лет либо продлённых после пятилетнего срока, повышение более не привязано к индексу. На этом этапе плата определяется по принципам справедливости с учётом изменения индекса, состояния объекта и сопоставимых ставок аренды в районе.

Такое определение производится посредством иска об определении арендной платы. Само по себе истечение пяти лет не повышает плату автоматически — арендодателю необходимо обратиться в суд.

Подробности оценки рыночной ставки и порядок судебного разбирательства изложены в нашем руководстве об определении арендной платы по договорам сроком свыше пяти лет.

Если арендатору предъявлено чрезмерное требование

Требование, превышающее установленный законом предел, не порождает обязанности его оплатить. Пока арендатор продолжает вносить правильно рассчитанное законное повышение, он не считается просрочившим, и выселение по основанию неуплаты арендодателю недоступно.

До обращения в суд по спорам, вытекающим из арендных отношений, обращение к медиации является обязательным условием подачи иска. Иск, поданный без прохождения медиации, отклоняется по процессуальным основаниям.

Как следует уведомлять о повышении?

Нотариальное направление не является условием действительности, однако в доказательственных целях предпочтителен письменный и подтверждаемый способ вручения. Официальное уведомление позволяет установить как дату, так и содержание требования в случае последующего спора.

Повышение платы и определение платы — разные институты

Повышение представляет собой обычную ежегодную корректировку в пределах индексного потолка в рамках действующего договора. Определение арендной платы — это судебный пересмотр её размера, который по общему правилу связан с истечением пятилетнего срока.

Решение по иску об определении арендной платы порождает последствия для периода, следующего за арендным годом, в котором иск был предъявлен. Поэтому момент подачи иска имеет решающее значение для размера подлежащей взысканию суммы.