Türkçe 
İngilizce 
Rusça 
Almanca 
Kira artış oranı, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu sınır hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında geçerlidir ve taraflar sözleşmeye daha yüksek bir oran yazmış olsa dahi uygulanamaz.
Sözleşmede artış oranı hiç kararlaştırılmamışsa da aynı üst sınır esas alınır. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise artış, endeks sınırından bağımsız olarak rayiç bedel üzerinden yeniden belirlenebilir.
Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı, yenilenen kira döneminde kiracının ödeyeceği bedelin bir önceki döneme göre ne ölçüde yükseltilebileceğini gösteren yasal üst sınırı ifade eder. Bu oran taraflar arasında serbestçe belirlenemez; kanun koyucu kiracıyı korumak amacıyla açık bir tavan öngörmüştür.
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
Kısaca: sözleşmede yazan oran ne olursa olsun, uygulanabilecek artış on iki aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır.
Hangi Endeks Esas Alınır?
Hesaplamada Türkiye İstatistik Kurumu'nun açıkladığı tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı kullanılır. Bu, sıkça karıştırıldığı üzere endeksin yıllık değişim oranı değildir. İki veri farklı hesaplanır ve aralarında kayda değer fark bulunabilir.
Uygulanacak oran, kira yılının başladığı aya ait veriye göre belirlenir. Örneğin kira dönemi her yıl mart ayında yenilenen bir sözleşmede, şubat ayında açıklanan on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır.
1. Kira yılının yenilendiği ayı belirleyin.
2. O aya ait TÜİK tüketici fiyat endeksi verisinden on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını alın.
3. Mevcut kira bedelini bu oran kadar artırın.
4. Sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa düşük olan uygulanır; daha yüksek bir oran yazılmışsa yasal sınır geçerli olur.
Sözleşmede Artış Oranı Yazmıyorsa Ne Olur?
Sözleşmede artış oranına ilişkin hiçbir kayıt bulunmaması, kira bedelinin sabit kalacağı anlamına gelmez. Bu durumda da kanunun öngördüğü üst sınır uygulanır ve kira bedeli aynı endeks oranında artırılabilir.
Buna karşılık kiraya veren, artış talebini kiracıya bildirmekle yükümlüdür. Bildirim yapılmadan geçen dönemler bakımından fark talebinin ne ölçüde istenebileceği, somut olayın koşullarına ve tarafların davranışlarına göre değerlendirilir.
Yasal Sınırın Üzerinde Artış Kararlaştırılabilir mi?
Hayır. Sözleşmeye endeks sınırının üzerinde bir oran yazılması, o kaydı kendiliğinden geçersiz kılmaz; ancak talep edilebilecek artış yasal tavanla sınırlı kalır. Kiracı, sınırın üzerindeki farkı ödemekle yükümlü değildir.
Kiracının yasal sınırın üzerinde ödeme yapmış olması da kiraya verene kazanılmış bir hak sağlamaz. Fazladan ödenen tutarların iadesi veya sonraki kira bedellerinden mahsubu talep edilebilir.
Yabancı Para Üzerinden Kira Sözleşmeleri
Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı sözleşmelerde artış rejimi farklı işler. Bu tür sözleşmelerde beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yılın dolmasından sonra ise bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek yeniden belirlenebilir.
Antalya'da yabancı yatırımcıların taraf olduğu kira ilişkilerinde bu ayrım sıklıkla gözden kaçmakta ve geçersiz artış talepleriyle sonuçlanmaktadır.
Beş Yılı Dolduran Sözleşmelerde Durum Değişir
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde artış, artık endeks sınırına bağlı değildir. Bu aşamada kira bedeli; endeksteki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirlenir.
Bu belirleme kural olarak kira tespit davası yoluyla yapılır. Beş yıllık sürenin dolması tek başına bedelin kendiliğinden yükselmesi sonucunu doğurmaz; kiraya verenin dava yoluna başvurması gerekir.
Beş yılı dolduran sözleşmelerde rayiç bedel tespiti ve dava sürecinin ayrıntıları için beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde rayiç bedel ve kira tespit davası rehberimize bakabilirsiniz.
| Kira ilişkisinin durumu | Uygulanacak artış rejimi | Belirleme yolu |
|---|---|---|
| Sözleşmede oran kararlaştırılmış (endeks sınırının altında) | Sözleşmedeki oran | Kendiliğinden uygulanır |
| Sözleşmede oran kararlaştırılmış (endeks sınırının üstünde) | On iki aylık TÜFE ortalaması | Yasal sınır esas alınır |
| Sözleşmede oran kararlaştırılmamış | On iki aylık TÜFE ortalaması | Kiraya verenin talebiyle |
| Beş yılı dolduran sözleşme | Rayiç bedel (endeks sınırı yok) | Kira tespit davası |
| Yabancı para üzerinden sözleşme | Beş yıl boyunca değişiklik yapılamaz | Beş yıl sonra yeniden belirleme |
Kiracı Fahiş Artış Talebiyle Karşılaşırsa
Yasal sınırın üzerindeki bir artış talebi karşısında kiracının ödeme yükümlülüğü doğmaz. Kiracı, hesaplanan yasal artış tutarını ödemeye devam ettiği sürece temerrüde düşmüş sayılmaz.
Uygulamada en sık yapılan hata, kiracının farkı ihtirazi kayıt koymadan ödemesi ve sonraki dönemlerde bu ödemenin kabul olarak yorumlanmasıdır. Fazla tutarın ödenmesi zorunlu görülüyorsa ödemenin çekince belirtilerek yapılması gerekir.
Kira bedeline ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekir. Bu, dava şartı niteliğinde bir zorunluluktur.
Artış Talebi Nasıl Bildirilmelidir?
Artış talebinin geçerliliği için noter kanalı zorunlu değildir; ancak ispat kolaylığı bakımından yazılı ve tebliğ edilebilir bir yol tercih edilmelidir. İhtarname, taraflar arasında sonradan çıkacak uyuşmazlıkta bildirim tarihinin ve içeriğinin ortaya konmasını sağlar.
Kira Tespit Davasıyla Farkı
Kira artışı ile kira tespiti birbirinden ayrı kurumlardır. Artış, mevcut sözleşme çerçevesinde endeks sınırı içinde kalan olağan bir güncellemedir. Kira tespiti ise bedelin mahkemece yeniden belirlenmesidir ve kural olarak beş yıllık sürenin dolmasına bağlıdır.
Kira tespit davasında verilen karar, davanın açıldığı kira dönemini takip eden dönem bakımından sonuç doğurur. Bu nedenle davanın açılma zamanı, talep edilebilecek bedel bakımından belirleyicidir.
Kira Artış Oranı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kira artış oranı her yıl aynı mıdır?
Sözleşmede yüzde kırk artış yazıyorsa bu geçerli midir?
Kira sözleşmesinde artış oranı yazmıyorsa kira artırılabilir mi?
İşyeri kiralarında da aynı sınır geçerli midir?
Beş yıl dolduğunda kira kendiliğinden rayiç bedele yükselir mi?
Kiracı fazla ödediği kira farkını geri alabilir mi?
Yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde artış nasıl olur?
Kira bedeli uyuşmazlığında doğrudan dava açılabilir mi?
