Hisseli Tapu: Paylı ve Elbirliği Mülkiyette Satış, Habersiz Devir ve Payı Ayırma Yolları

Hisseli Tapu Nedir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişiye ait olduğu ve tapu kütüğünde bu kişilerin malik olarak birlikte gösterildiği durumu ifade eder. Burada bölünmüş olan şey taşınmazın kendisi değil, mülkiyet hakkıdır. Taşınmazın fiziki bütünlüğü korunur; paydaşların her biri, malın tamamı üzerinde belirli bir oranda hak sahibidir.

Hukukumuzda "hisseli tapu" resmî bir terim değildir. Tapu kütüğünde karşılaşılan iki teknik rejim, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nda paylı mülkiyet (m. 688-700) ve elbirliği mülkiyeti (m. 701-703) başlıkları altında düzenlenmiştir. Halk arasında paylı mülkiyet için "müşterek mülkiyet", elbirliği mülkiyeti için "iştirak hâlinde mülkiyet" ifadeleri de kullanılmaktadır.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Ayrımı

Paylı mülkiyet, birden çok kişinin maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belirli paylarla malik olması olarak tanımlanır. Elbirliği mülkiyeti ise kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan bir topluluk nedeniyle mallara birlikte malik olunması hâlini ifade eder. Paylı mülkiyette her paydaşın oran olarak belirlenmiş bir payı vardır; elbirliği mülkiyetinde ise belirlenmiş pay yoktur ve her ortağın hakkı malların tamamına yaygındır.

Bu ayrımın pratik sonucu tek cümleyle özetlenebilir: Paylı mülkiyette paydaş kendi payı üzerinde tek başına tasarruf edebilir; elbirliği mülkiyetinde ortak, tek başına hiçbir tasarrufta bulunamaz.

Tapu Kaydında Hangi Mülkiyet Türünde Olduğunuzu Nasıl Anlarsınız?

Tapu senedi veya taşınmaz kayıt belgesi üzerindeki "hisse" sütunu bu sorunun yanıtını verir. Kayıtta 1/3, 5/8 gibi kesirli bir oran yazılıysa paylı mülkiyet; "iştirak hâlinde" ya da "elbirliği hâlinde" ibaresi veya mirasçıların adlarının ortak bir topluluk olarak gösterilmesi söz konusuysa elbirliği mülkiyeti vardır. Kayıt e-Devlet üzerinden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü hizmetleriyle veya Web Tapu sistemi aracılığıyla incelenebilir.

Hisseli Tapuda Kendi Payınızı Satabilir misiniz?

Bu sorunun yanıtı doğrudan mülkiyet rejimine bağlıdır. Paylı mülkiyette paydaş, diğer paydaşların onayını almaksızın kendi payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satabilir. Elbirliği mülkiyetinde ise ortağın tek başına pay satması hukuken mümkün değildir.

Paylı Mülkiyette Pay Satışı

Türk Medenî Kanunu m. 688 uyarınca paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir. Bu düzenlemenin sonucu olarak pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Satış için diğer paydaşların rızası aranmaz; ancak bu, diğer paydaşların tamamen korumasız kaldığı anlamına gelmez. Kanun, onlara satış sonrası kullanılabilecek bir önalım hakkı tanımıştır.

Taşınmazın tamamının satılması ise farklı bir işlemdir. TMK m. 692 gereğince paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemi yapılması, aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paydaşlardan biri dahi katılmazsa taşınmazın tamamı satılamaz.

Elbirliği Mülkiyetinde Pay Satışı Neden Mümkün Değildir?

TMK m. 702 hükmü, ortakların gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için oybirliğiyle karar vermek zorunda olduklarını düzenlemekte ve topluluk devam ettiği sürece paylaşma yapılamayacağını, bir pay üzerinde tasarrufta bulunulamayacağını açıkça belirtmektedir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları bulunmadığından, satılabilecek teknik anlamda bir "pay" da mevcut değildir.

Uygulamada mirasçılardan birinin "hissemi sattım" diyerek harici sözleşme imzaladığı sıkça görülmektedir. Taşınmaz satış vaadi niteliğindeki bu sözleşmeler resmî şekilde yapılmadıkça geçerlilik taşımaz; resmî şekilde yapılsa dahi elbirliği mülkiyeti sona erdirilmeden tescil sonucunu doğurmaz. Bu tür uyuşmazlıkların hukuki niteliği ve dava yolları, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin rehberimizde ve tapu dışı satışlara ilişkin incelememizde ayrıntılı olarak değerlendirilmiştir.

Elbirliği Mülkiyetini Paylı Mülkiyete Dönüştürme

Miras ortaklığında sıkışan mirasçı için kanun bir çıkış yolu öngörmüştür. TMK m. 644 uyarınca mirasçılardan biri, terekeye dâhil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Sulh hâkimi diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.

Dönüşüm gerçekleştiğinde mirasçının tapuda belirli bir payı oluşur ve bu andan itibaren payını tek başına satması hukuken mümkün hâle gelir. Miras payının tapuda devrine ilişkin işlem adımları için miras payının tapuda devri konulu yazımızı inceleyebilirsiniz.

Hisseli Tapu Satışı Nasıl Yapılır?

Hisseli tapuda pay satışı, olağan taşınmaz satışında olduğu gibi resmî şekilde yapılır (TMK m. 706). Resmî satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde ya da 7413 sayılı Kanunla Noterlik Kanunu'nun 60. maddesine eklenen yetki çerçevesinde noterlikte düzenlenebilir. Harici yazılı belgeler veya emlak ofisinde imzalanan protokoller ise mülkiyeti geçirmez; bu tür belgeler en fazla bir taahhüt ilişkisi doğurur.

Gerekli Belgeler ve Tapu Müdürlüğü İşlemi

Başvuru, Web Tapu sistemi veya randevu hizmeti üzerinden yapılır. İşlem için kural olarak şu belgeler aranır:

• Tarafların kimlik belgesi ve güncel vesikalık fotoğrafı
• Taşınmaza ait tapu senedi veya ada-parsel bilgisi
• İlgili belediyeden alınacak emlak vergi değerini gösterir belge
• Bina niteliğindeki taşınmazlar için zorunlu deprem sigortası poliçesi
• Vekâleten işlem yapılacaksa taşınmaz satışına özgü açık yetki içeren vekâletname
• Yabancı uyruklu alıcı bakımından taşınmaz değerleme raporu ve mevzuatın öngördüğü diğer belgeler

Satış Bedeli, Harç ve Vergi Yükümlülükleri

492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli tarife uyarınca tapu harcı, devir bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında tahsil edilir. Beyan edilen bedel, taşınmazın emlak vergi değerinin altında olamaz. Hisseli taşınmazlarda harç, satışa konu payın değeri üzerinden hesaplanır.

Satış bedelinin gerçeğin altında beyan edilmesi, yalnızca vergi cezası riski doğurmaz; önalım davasında ve tapu iptali istemlerinde de aleyhe sonuçlar üretir. Bu konudaki ayrıntılı değerlendirme tapuda satış bedelini düşük göstermenin riskleri başlıklı yazımızda yer almaktadır.

Tapuda Hisse Devri Nasıl Yapılır?

Tapuda hisse devri, paylı mülkiyetteki bir paydaşın tapuda adına kayıtlı payını satış veya bağış yoluyla başka bir kişiye geçirmesidir. Devir, resmî senedin düzenlenmesi ve payın devralan adına tapuya tescil edilmesiyle tamamlanır. Hangi yolun kullanılacağı, payın tapudaki görünümüne bağlıdır. Kayıtta 1/4 veya 3/12 gibi belirli bir oran varsa pay tek başına devredilebilir. Kayıt "elbirliği" (iştirak) hâlindeyse önce bu durumun çözülmesi gerekir. Paydaşın kendi payını devretmek için diğer paydaşlardan izin alması gerekmez. Ancak payın paydaş olmayan üçüncü bir kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların önalım hakkı doğar (TMK m. 732).

Hisse Devrinin Yolları

Noterde Tapu Hisse Devri Mümkün mü?

23.06.2022 tarihli 7413 sayılı Kanunla Noterlik Kanunu'nun 60. maddesinin 3. bendi değiştirilmiştir. Bu değişiklikle noterlere taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yanında taşınmaz satış sözleşmesi yapma yetkisi de tanınmıştır. Bu nedenle paylı mülkiyetteki bir payın satışı, tapu müdürlüğüne ek olarak noterlikte de yapılabilir. Uygulamanın hangi taşınmaz ve işlem türlerinde kullanılabileceği ikincil mevzuatla belirlenir. İşlemden önce ilgili noterlikten kapsamın teyit edilmesi gerekir. Noterlik yolu, önalım hakkının doğması, harç ve vergi yükümlülükleri bakımından tapu müdürlüğündeki satıştan farklı bir sonuç doğurmaz.

Kardeşler Arasında Hisse Devri Nasıl Yapılır?

Kardeşler arasında hisse devri, çoğunlukla anne veya babadan miras kalan bir taşınmazda kardeşlerden birinin payını diğerine satması ya da bağışlaması şeklinde ortaya çıkar. İşlemin yolunu, mirasın tapuya nasıl işlendiği belirler. Paylar tapuda kesirli oranlarla gösteriliyorsa kardeş, payını doğrudan tapu müdürlüğünde diğer kardeşe devredebilir. Taşınmaz elbirliği hâlinde kayıtlıysa tek başına pay satışı mümkün değildir. Bu durumda miras payının devri ya da mülkiyetin önce paylı mülkiyete dönüştürülmesi gerekir (TMK m. 644). Devralan kardeş zaten paydaş olduğundan, payın ona satılması diğer paydaşlara önalım hakkı vermez.

"Kardeşler Arasında Hisse Devri Sözleşmesi Örneği" ile Devir Olur mu?

Hayır. Taşınmaz mülkiyetini devretmeyi amaçlayan sözleşmeler ancak resmî şekilde düzenlendiklerinde geçerlidir (TMK m. 706). Kardeşlerin kendi aralarında imzaladığı bir örnek sözleşme, payı tapuda devretmez. Bu tür bir belge, satış vaadi niteliği taşısa bile resmî şekle uyulmadıkça geçersiz sayılır. Resmî senedi tapu müdürlüğü veya yetkili noterlik düzenler. Elbirliği mülkiyetinde ise durum farklıdır: mirasçılar arasındaki miras payı devri sözleşmesi için kanun yazılı şekli yeterli görür (TMK m. 677). Ancak bu sözleşmenin tapuya nasıl yansıtılacağı ayrıca işlem gerektirir.

Satış mı, Bağış mı? Kardeşler Arası Devirde Vergi ve Dava Riskleri

Aile içi devirlerde işlemin gerçek niteliğiyle tapuya yansıtılan niteliğinin örtüşmesi, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer. Gerçekte bağış olan bir devrin satış gibi, gerçekte satış olan bir devrin bağış gibi gösterilmesi farklı vergi ve dava sonuçları doğurur. Bedelin düşük beyan edilmesi de vergi cezası ile önalım ve tapu iptali davalarında aleyhe sonuçlar üretir. Miras yoluyla edinilen bir payın kardeşe satılması değer artışı kazancı vergisine tabi değildir; çünkü ivazsız (bedelsiz) edinilen taşınmazlar bu verginin dışında tutulmuştur (GVK mük. m. 80/6). Payın kardeşlerden birine anne veya baba sağken devredildiği ve diğer kardeşlerden mal kaçırma amacı güdüldüğü iddia edilen durumlar ise muris muvazaası kapsamında değerlendirilir. Kardeş olmayan bir kişiye yapılan satışlarda önalım davasının süre ve usulü için güncel önalım (şufa) davası rehberimize başvurulabilir.

Habersiz Satış ve Önalım (Şufa) Hakkı

Paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması için diğer paydaşlardan izin alması gerekmez; ancak satışın onlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur. Bildirim yapılmadan gerçekleştirilen satış geçersiz değildir, fakat diğer paydaşlara önalım hakkını dava yoluyla kullanma imkânı tanır ve bu hakkın süresi işlemeye başlamaz.

Önalım Hakkının Hukuki Niteliği

Önalım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların, satılan payı aynı koşullarla öncelikle satın alma yetkisi olarak tanımlanır. TMK m. 732'de düzenlenen bu hak yenilik doğuran bir haktır ve yalnızca alıcıya karşı açılacak dava ile kullanılır (TMK m. 734). Dava açan paydaş, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirleyeceği süre içinde ve belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Noter Bildirimi ve Hak Düşürücü Süreler

TMK m. 733 uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup mahkemece resen gözetilir.

Yargıtay'ın Türk Medenî Kanunu m. 733 uygulamasına ilişkin yerleşik içtihadı

Üç aylık hak düşürücü sürenin işlemeye başlayabilmesi için satışın alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla usulüne uygun biçimde bildirilmiş olması gerekir. Paydaşın satıştan başka yollarla haberdar olmuş olması, kanunun aradığı noter bildirimi yerine geçmez ve üç aylık süreyi başlatmaz. Bu hâlde yalnızca bir yıllık azami süre uygulanır.

Fiili Taksim Savunması

Önalım davasının en güçlü savunmalarından biri, paydaşlar arasında taşınmazın kullanımı bakımından fiili bir taksimin bulunduğunun ileri sürülmesidir. Bu savunma kabul edilirse dava reddedilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili özel dairelerin önalım davalarına ilişkin istikrarlı yaklaşımı

Paydaşlar arasında taşınmazın kullanımına ilişkin fiili bir taksim bulunması ve önalım hakkı sahibinin kendi kullanımındaki bölümü fiilen elinde bulundurmaya devam etmesi hâlinde, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı görülür. Bu durumda hakkın kötüye kullanılması söz konusu olduğundan dava reddedilir.

Fiili taksimin ispatı, keşif, tanık beyanları, uydu görüntüleri ve kullanım süresine ilişkin belgelerle sağlanır. Bu savunmanın kapsamı ve ispat koşulları için rızai taksim savunmasıyla şufa davasının reddi konulu incelememize başvurulabilir. Önalım davasının usulü ve güncel içtihat değerlendirmesi ise güncel şufa (önalım) davası rehberimizde ele alınmıştır.

Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Hâller

• Cebrî artırma yoluyla satışlar: TMK m. 733/1 uyarınca icra dairesi veya mahkeme marifetiyle yapılan açık artırmalarda önalım hakkı kullanılamaz.
• Bağış ve trampa gibi satış dışı devirler: Önalım hakkı yalnızca satış işlemlerinde doğar. Devrin gerçekte satış olup olmadığı uyuşmazlık konusu olabilir; trampa işlemlerine ilişkin yazımız bu ayrımı açıklamaktadır.
• Önalım hakkından feragat edilmesi: Feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satış bakımından vazgeçme ise yazılı şekle tâbidir.
• Elbirliği mülkiyeti: Pay satışı mümkün olmadığından önalım hakkı da doğmaz.

Hisseli Tapu Nasıl Bölünür?

Payınızı fiilen ayırmanın üç yolu vardır: paydaşlarla anlaşarak yapılan rızai taksim, imar mevzuatına uygun ifraz işlemi ve anlaşma sağlanamadığında açılan ortaklığın giderilmesi davası. Bu yollardan hangisinin uygulanabileceği, taşınmazın niteliğine ve imar durumuna göre belirlenir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Aynen Bölünme Önceliği

TMK m. 698 uyarınca paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu hak, tek bir paydaşın iradesiyle kullanılabilen güçlü bir haktır. TMK m. 699 ise paylaşmanın malın aynen bölüşülmesi veya satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirileceğini düzenler.

Yargıtay'ın ortaklığın giderilmesi davalarına ilişkin yerleşik uygulaması

Hâkim, satışa karar vermeden önce aynen bölünme olanağını araştırmakla yükümlüdür. Aynen bölünme, taşınmazın önemli bir değer kaybına uğramadan paylara ayrılabildiği ve imar mevzuatının buna izin verdiği hâllerde satışa tercih edilir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk düşmüyorsa, eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır.

Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilebilmesi ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır. Aksi hâlde satış herkese açık şekilde yapılır ve taşınmaz üçüncü kişilere geçebilir. Dava süreci, görevli mahkeme ve satış aşaması hakkında ayrıntılı bilgi için ortaklığın giderilmesi davası rehberimizi, mirasçılar arasındaki artırma usulü için ise mirasçılar arası artırmaya ilişkin yazımızı inceleyebilirsiniz.

Muhdesat ve Ecrimisil Uyuşmazlıkları

Paydaşlardan birinin taşınmaz üzerine bina, sera veya benzeri yapı yapmış olması hâlinde, satış bedelinin bu yapıya karşılık gelen kısmının kime ait olacağı ayrı bir uyuşmazlık doğurur. Bu durumda ortaklığın giderilmesi davasından önce veya bu dava ile birlikte muhdesat aidiyetinin tespiti davası açılması gerekir. Benzer şekilde, payından fazla yer kullanan paydaşa karşı ecrimisil ve el atmanın önlenmesi talepleri gündeme gelebilir.

Hisseli Taşınmaz Alırken Karşılaşılan Riskler

Hisseli taşınmaz, piyasa değerinin altında fiyatlandığı için cazip görünmekle birlikte, alıcı bakımından üç temel risk taşır: payın üçüncü kişilerce önalım davasıyla geri alınması, taşınmaz üzerinde fiilen kullanım hakkının bulunmaması ve imar mevzuatı nedeniyle yapılaşma imkânının hiç doğmaması.

İmar Kanunu Kaynaklı Hisseli Arsa Yasağı

3194 sayılı İmar Kanunu m. 18'in son fıkrası, imar planı bulunmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları ile satış vaadi sözleşmeleri yapılmasını yasaklamaktadır. Veraset yoluyla intikal eden taşınmazlar, kat mülkiyeti uygulamaları, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amaçlı hisselendirmeler ile cebrî icra yoluyla yapılan satışlar bu yasağın dışındadır.

Antalya'da özellikle turizm ve konut talebinin yoğun olduğu bölgelerde, imar planı bulunmayan araziler üzerinde "hisse karşılığı bahçeli ev" veya "yatırımlık pay" adı altında yapılan satışlar bu yasak kapsamında değerlendirilmektedir. Alıcı tapuda pay sahibi olsa dahi, kendisine gösterilen belirli bir bölümde yapı yapma hakkı doğmaz; yapılan yapılar kaçak yapı statüsünde kalır.

Tarım Arazilerinde Bölünemez Büyüklük Kuralı

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m. 8 uyarınca tarım arazileri, belirlenen yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifraz edilemez ve hisselendirilemez. Bu kural, Antalya'nın seracılık ve narenciye üretimi yapılan tarım arazilerinde payın fiilen ayrılmasını çoğu zaman imkânsız kılar; bu durumda tek çözüm ortaklığın giderilmesi davasıyla satış olur. Tarım arazileri üzerindeki yapıların hukuki durumu için 5403 sayılı Kanun rehberimize başvurulabilir.

Antalya'da Hisseli Tapu Uyuşmazlıklarında Dikkat Edilmesi Gerekenler

Hisseli tapudan kaynaklanan davalarda mahkemenin belirlenmesi, süre kaybını önlemek bakımından belirleyicidir. Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk mahkemesinde; önalım, tapu iptali ve tescil davaları ise asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu nedenle Antalya sınırları içindeki bir taşınmaza ilişkin dava başka bir ildeki mahkemede açılamaz.

Bölgede sıkça karşılaşılan üç uyuşmazlık tipi öne çıkmaktadır. Birincisi, miras yoluyla intikal etmiş ve elbirliği mülkiyeti olarak tescilli tarım arazilerinde mirasçılardan birinin payını satmak istemesidir. İkincisi, imar planı bulunmayan arazilerde hisse satışıyla yapılaşma vaadi verilen işlemlerdir. Üçüncüsü ise Antalya'da yabancı yatırımcıların, mülkiyet rejimini yeterince incelemeden hisseli taşınmaz edinmesi ve sonrasında ortaklığın giderilmesi davasıyla karşılaşmasıdır.

Bu davalarda hak düşürücü süreler kısa ve telafisizdir. Önalım hakkı bakımından noter bildirimi tarihinden itibaren üç aylık sürenin kaçırılması, hakkın tamamen ortadan kalkması sonucunu doğurur. Payını satmak isteyen paydaşın da bildirim yükümlülüğünü usulüne uygun yerine getirmesi, satışın bir yıl boyunca dava tehdidi altında kalmasını önler.