Турецкий 
Английский 
Русский 
Немецкий 
Долевой тапу (hisseli tapu) — это ситуация, когда физически неразделённый объект недвижимости принадлежит нескольким лицам. В турецком праве это не единое понятие: существуют два режима с совершенно разными последствиями — долевая собственность (paylı mülkiyet) и совместная собственность (elbirliği mülkiyeti). Именно это различие определяет, можете ли вы продать свою долю самостоятельно, смогут ли остальные сособственники воспользоваться преимущественным правом покупки и каким иском можно прекратить общую собственность.
В Анталье, где широко распространены долевые участки, сельскохозяйственные земли и унаследованная недвижимость, смешение этих двух режимов создаёт для покупателя и продавца риски аннулирования тапу, взыскания платы за пользование и принудительной продажи. В настоящем руководстве рассматриваются порядок продажи доли, правовые последствия продажи без уведомления и три законных способа выделения доли на основании Гражданского кодекса Турции и устоявшейся судебной практики.
Что такое долевой тапу?
Долевой тапу означает, что право собственности на объект принадлежит нескольким лицам, которые совместно указаны в поземельной книге в качестве собственников. Разделён здесь не сам объект, а право собственности. Физическая целостность недвижимости сохраняется; каждый сособственник обладает правом на объект целиком в определённой пропорции.
«Долевой тапу» не является официальным термином турецкого права. Два технических режима, встречающихся в поземельной книге, урегулированы Гражданским кодексом Турции (Закон № 4721) в разделах долевой собственности (ст. 688-700) и совместной собственности (ст. 701-703).
Различие между долевой и совместной собственностью
Долевая собственность определяется как принадлежность физически неразделённой вещи целиком нескольким лицам в определённых долях. Совместная собственность означает принадлежность имущества нескольким лицам в силу общности, возникающей из закона или из предусмотренных законом договоров. При долевой собственности у каждого участника есть доля, выраженная в пропорции; при совместной собственности определённых долей нет и право каждого участника распространяется на всё имущество.
Практическое следствие можно выразить одним предложением: при долевой собственности участник может самостоятельно распорядиться своей долей; при совместной собственности участник не может совершить ни одного распоряжения в одиночку.
| Критерий сравнения | Долевая собственность (Paylı Mülkiyet) | Совместная собственность (Elbirliği Mülkiyeti) |
|---|---|---|
| Правовое основание | ГК Турции, ст. 688-700 | ГК Турции, ст. 701-703 |
| Отображение доли в реестре | Определённая пропорция: 1/2, 1/4, 240/1200 | Определённой доли нет; право распространяется на всё |
| Самостоятельная продажа доли | Возможна | Невозможна (ст. 702 ГК, последний абзац) |
| Арест и залог доли | Доля может быть напрямую арестована и заложена | Не на отдельные доли, а только на участие в общности |
| Распоряжение объектом целиком | Как правило требуется согласие всех участников (ст. 692 ГК) | Единогласие обязательно (ст. 702 ГК) |
| Преимущественное право покупки (şufa) | Существует (ст. 732 ГК) | Не возникает, поскольку продажа доли невозможна |
| Типичное основание возникновения | Совместная покупка, раздел участка, градостроительное применение | Наследственная общность, общность имущества супругов, простое товарищество |
| Способ прекращения | Добровольный раздел, выдел участка или иск о прекращении общей собственности | Сначала преобразование в долевую собственность (ст. 644 ГК), затем раздел |
Как определить свой режим собственности
Ответ даёт графа «доля» в тапу или в выписке о регистрации объекта. Если указана дробная пропорция вроде 1/3 или 5/8 — это долевая собственность; формулировка «iştirak hâlinde» либо «elbirliği hâlinde», а также указание наследников как единой общности означают совместную собственность. Запись можно проверить через портал e-Devlet или систему Web Tapu Главного управления кадастра и поземельных книг.
Получение свидетельства о праве на наследство и регистрация перехода права не означают автоматического превращения собственности в долевую. Переход по наследству по общему правилу регистрируется как совместная собственность. Чтобы наследник смог продать долю, совместную собственность необходимо сначала преобразовать в долевую. Договоры купли-продажи, подписанные без такого преобразования, не влекут перехода права собственности.
Можете ли вы продать свою долю?
Ответ прямо зависит от режима собственности. При долевой собственности участник вправе продать свою долю полностью или частично третьему лицу без согласия остальных сособственников. При совместной собственности самостоятельная продажа доли юридически невозможна.
Продажа доли при долевой собственности
Согласно статье 688 ГК Турции каждый участник обладает правами и обязанностями собственника в отношении своей доли. Вследствие этого доля может быть передана, заложена и арестована кредиторами. Согласие остальных участников не требуется, однако это не означает, что они полностью лишены защиты: закон предоставляет им преимущественное право покупки, которое может быть реализовано после продажи.
Продажа объекта целиком — иная сделка. В силу статьи 692 ГК распоряжение всем объектом долевой собственности требует согласия всех участников, если не установлено иное. Если хотя бы один участник не присоединяется, объект не может быть продан целиком.
Почему при совместной собственности продажа доли невозможна
Статья 702 ГК устанавливает, что участники обязаны принимать решения единогласно как по управлению, так и по распоряжению, и прямо указывает, что пока общность существует, раздел не производится и распоряжение долей невозможно. Поскольку у участников совместной собственности нет определённых долей, отсутствует и «доля» в техническом смысле, которая могла бы быть продана.
На практике часто встречается, что наследник подписывает частный договор со словами «я продал свою долю». Такие соглашения, представляющие собой обещание продажи недвижимости, недействительны, если не совершены в официальной форме; и даже в официальной форме они не влекут регистрации до прекращения совместной собственности. Правовая природа этих споров рассмотрена в наших материалах о договоре обещания продажи недвижимости и о продажах вне поземельной книги.
Преобразование совместной собственности в долевую
Для наследника, оказавшегося связанным наследственной общностью, закон предусматривает выход. Согласно статье 644 ГК наследник вправе потребовать преобразования совместной собственности на всё наследственное имущество или его часть в долевую собственность. Мировой судья уведомляет остальных наследников и предлагает им в установленный срок представить возражения.
После преобразования у наследника появляется определённая доля в поземельной книге, и с этого момента он вправе продать её самостоятельно. О порядке оформления см. наш материал о передаче наследственной доли в поземельной книге.
Как оформляется продажа доли?
Продажа доли совершается в официальной форме и только в управлении кадастра, как и обычная сделка с недвижимостью. Договоры, оформленные у нотариуса, частные письменные документы или протоколы, подписанные в агентстве недвижимости, не переносят право собственности. Сделки вне управления кадастра порождают самое большее обязательственное отношение.
Необходимые документы
- Удостоверения личности сторон и актуальные фотографии
- Тапу либо сведения о квартале и участке (ada-parsel)
- Документ муниципалитета о налоговой стоимости объекта
- Полис обязательного страхования от землетрясения для объектов капитального строительства
- Доверенность с прямым полномочием на продажу недвижимости при действии через представителя
- Для иностранных покупателей — отчёт об оценке недвижимости и иные предусмотренные законодательством документы
Цена, пошлины и налоговые обязанности
Согласно тарифу к Закону о пошлинах (№ 492) кадастровая пошлина взимается с покупателя и продавца по отдельности в размере 2 процентов от цены сделки с каждого. Заявленная цена не может быть ниже налоговой стоимости объекта. При долевой недвижимости пошлина исчисляется от стоимости продаваемой доли.
Занижение цены сделки создаёт не только риск налоговых санкций, но и неблагоприятные последствия в делах о преимущественном праве покупки и об аннулировании тапу, что подробно рассмотрено в нашем материале о занижении цены в тапу.
Продажа без уведомления и преимущественное право покупки
Для продажи доли третьему лицу согласие остальных сособственников не требуется, однако о продаже необходимо уведомить их через нотариуса. Продажа, совершённая без уведомления, не является недействительной, но предоставляет остальным участникам возможность реализовать преимущественное право покупки в судебном порядке, а срок его реализации при этом не начинает течь.
Правовая природа права
Преимущественное право покупки определяется как полномочие остальных участников долевой собственности приобрести долю на тех же условиях в приоритетном порядке, если один из участников продал свою долю третьему лицу. Урегулированное статьёй 732 ГК, оно является преобразовательным правом и реализуется исключительно путём предъявления иска к покупателю (ст. 734 ГК). Истец обязан внести цену продажи вместе с кадастровыми расходами покупателя наличными в срок и в место, определённые судом.
Нотариальное уведомление и пресекательные сроки
Согласно статье 733 ГК о состоявшейся продаже уведомляет остальных участников через нотариуса покупатель или продавец. Преимущественное право прекращается по истечении трёх месяцев со дня уведомления правообладателя и в любом случае двух лет со дня продажи. Эти сроки являются пресекательными и учитываются судом по собственной инициативе.
Устоявшаяся практика Кассационного суда по применению статьи 733 ГКДля начала течения трёхмесячного пресекательного срока продажа должна быть надлежащим образом доведена до сведения через нотариуса покупателем или продавцом. Осведомлённость участника о продаже иными способами не заменяет требуемого законом нотариального уведомления и не начинает течение трёхмесячного срока. В этом случае применяется только двухлетний предельный срок.
Возражение о фактическом разделе
Одно из наиболее сильных возражений в деле о преимущественном праве покупки — ссылка на то, что между участниками сложился фактический раздел объекта по порядку пользования. При принятии этого возражения в иске отказывается.
Последовательный подход Пленума по гражданским делам и профильных палат Кассационного судаЕсли между участниками существует фактический раздел по пользованию и обладатель преимущественного права продолжает фактически владеть закреплённой за ним частью, реализация преимущественного права признаётся противоречащей принципу добросовестности. В таком случае налицо злоупотребление правом и в иске отказывается.
Фактический раздел доказывается осмотром на месте, свидетельскими показаниями, спутниковыми снимками и документами о сроке пользования. Пределы этого возражения рассмотрены в нашем материале об отказе в иске о преимущественном праве при добровольном разделе, а сама процедура — в актуальном руководстве по искам о преимущественном праве покупки.
Случаи, когда право не может быть реализовано
- Продажа с принудительных торгов: согласно ст. 733/1 ГК преимущественное право не может быть реализовано на торгах, проводимых органом принудительного исполнения или судом.
- Передача иным способом, чем продажа (дарение, мена): право возникает только при продаже. Является ли передача в действительности продажей, может стать предметом спора; см. наш материал о сделках мены в поземельной книге.
- Отказ от права: отказ должен быть совершён в официальной форме и внесён в поземельную книгу в виде отметки. Отказ применительно к конкретной продаже требует письменной формы.
- Совместная собственность: поскольку продажа доли невозможна, преимущественное право не возникает.
Как выделить долю?
Существует три способа фактического выделения доли: добровольный раздел по соглашению участников, выдел участка (ifraz) в соответствии с градостроительным законодательством и иск о прекращении общей собственности при недостижении согласия. Выбор способа определяется характером объекта и его градостроительным статусом.
| Способ | Как работает | Основное условие | Результат |
|---|---|---|---|
| Добровольный раздел (rızai taksim) | Участники определяют, какая часть кому принадлежит, и отражают это в поземельной книге в официальной форме | Единогласие всех участников; объект должен быть делимым | Самое быстрое и наименее затратное решение; судебные расходы не возникают |
| Выдел участка (ifraz) | Объект разделяется на самостоятельные участки в соответствии с градостроительным законодательством, каждый участник получает отдельный тапу | Соблюдение генплана и минимального размера участка; согласование муниципалитета | Долевая собственность прекращается полностью, возникает самостоятельный тапу |
| Иск о прекращении общей собственности (izale-i şuyu) | Подаётся в мировой суд; судья предписывает раздел в натуре, а при невозможности — раздел путём продажи | Достаточно требования одного участника; согласие остальных не требуется | Раздел в натуре либо продажа с публичных торгов и распределение выручки пропорционально долям |
Приоритет раздела в натуре
Согласно статье 698 ГК, при отсутствии обязанности сохранять долевую собственность каждый участник вправе требовать раздела имущества. Это сильное право, реализуемое волей одного участника. Статья 699 ГК предусматривает, что раздел осуществляется путём раздела вещи в натуре либо путём её продажи и распределения выручки.
Устоявшаяся практика Кассационного суда по делам о прекращении общей собственностиПрежде чем принять решение о продаже, судья обязан исследовать возможность раздела в натуре. Раздел в натуре предпочитается продаже, если объект может быть разделён без существенной потери стоимости и если это допускает градостроительное законодательство. Если стоимость образуемых частей не равна, выравнивание достигается доплатой к части меньшей стоимости.
Решение о проведении торгов только между участниками требует согласия всех сособственников. В противном случае продажа проводится публично и объект может перейти к третьим лицам. О порядке рассмотрения, компетентном суде и стадии продажи см. наше руководство по иску о прекращении общей собственности.
Этот иск не является спором о том, кто прав. Разделение на истца и ответчика не влияет на результат; решение выносится в отношении всех участников совместно, а судебные расходы распределяются пропорционально долям. Положение участника, фактически пользующегося объектом, не препятствует решению о продаже, за исключением оценки возможности раздела в натуре.
Постройки и плата за пользование
Если один из участников возвёл на объекте здание, теплицу или иное сооружение, возникает отдельный спор о том, кому причитается часть выручки, приходящаяся на это сооружение. В таком случае до иска о прекращении общей собственности или совместно с ним необходимо предъявить иск об установлении принадлежности построек. Аналогично к участнику, использующему больше своей доли, могут быть предъявлены требования о плате за пользование и устранении нарушения владения.
Риски при покупке доли
Долевая недвижимость выглядит привлекательно, поскольку оценивается ниже рыночной стоимости, однако несёт для покупателя три основных риска: изъятие доли третьими лицами через иск о преимущественном праве покупки, отсутствие права фактического пользования объектом и полное отсутствие возможности застройки в силу градостроительного законодательства.
Градостроительный запрет на долевые участки
Последний абзац статьи 18 Закона о градостроительстве (№ 3194) запрещает в местностях без генерального плана составление частных схем раздела и договоров обещания продажи, которые делят участки на доли в целях любой застройки. Объекты, перешедшие по наследству, применение режима поэтажной собственности, долевое распределение в целях сельского хозяйства и животноводства, туризма, промышленности и складирования, а также продажи в порядке принудительного исполнения находятся вне этого запрета.
В Анталье, особенно в зонах высокого туристического и жилищного спроса, продажи на землях без генерального плана под названиями «дом с садом за долю» или «инвестиционная доля» подпадают под этот запрет. Даже став участником долевой собственности по тапу, покупатель не приобретает права строить на показанной ему конкретной части, а возведённые постройки остаются самовольными.
Правило неделимого размера сельскохозяйственных земель
Согласно статье 8 Закона об охране почв и использовании земель (№ 5403) сельскохозяйственные земли не могут быть разделены или раздроблены на доли ниже установленных размеров сельскохозяйственного участка, обеспечивающего достаточный доход. Это правило чаще всего делает фактическое выделение доли невозможным на тепличных и цитрусовых землях Антальи; в таком случае единственным решением остаётся продажа через иск о прекращении общей собственности. О правовом положении построек на сельскохозяйственных землях см. наше руководство по Закону № 5403.
Установить по поземельной книге, является ли собственность долевой или совместной; подтвердить справкой о градостроительном статусе пригодность участка для застройки; проверить наличие арестов, ипотек, отметок и заявлений; выяснить, существует ли между участниками фактический раздел или уже рассматривается иск о прекращении общей собственности; проверить порог неделимого размера для сельскохозяйственных земель.
На что обратить внимание в Анталье
Правильное определение суда имеет решающее значение для предотвращения потери времени. Иски о прекращении общей собственности рассматриваются мировым судом, а иски о преимущественном праве покупки, об аннулировании тапу и о регистрации — судом первой инстанции по гражданским делам. По искам, касающимся права на недвижимость, исключительная подсудность принадлежит суду по месту нахождения объекта, поэтому иск в отношении объекта в границах Антальи не может быть подан в суд другой провинции.
В регионе преобладают три типа споров. Первый — желание одного из наследников продать долю в сельскохозяйственной земле, перешедшей по наследству и зарегистрированной как совместная собственность. Второй — сделки на землях без генерального плана, где под видом продажи доли обещается застройка. Третий — приобретение иностранными инвесторами в Анталье долевой недвижимости без надлежащего изучения режима собственности и последующее столкновение с иском о прекращении общей собственности.
Пресекательные сроки по этим делам коротки и невосполнимы. Пропуск трёхмесячного срока с момента нотариального уведомления влечёт полное прекращение преимущественного права. Участнику, желающему продать долю, также следует надлежащим образом исполнить обязанность по уведомлению, чтобы сделка не оставалась под угрозой судебного спора в течение двух лет.
Часто задаваемые вопросы о долевом тапу
Могу ли я продать свою долю без согласия остальных сособственников?
Что произойдёт при продаже доли без уведомления?
Что нужно сделать, чтобы продать долю при совместной собственности?
Может ли иск о прекращении общей собственности подать один участник?
Можно ли построить дом на участке, купленном по долевому тапу?
Как долевой тапу преобразуется в самостоятельный?
Прекращается ли право полностью при пропуске срока подачи иска?
