Турецкий 
Английский 
Русский 
Иск об установлении принадлежности возведённых объектов/улучшений (muhdesat aidiyet tespit davası) — это иск об установлении, подаваемый с целью определения судебным решением того, кем были созданы неотделимые составные части земельного участка, такие как строения, сооружения или деревья. Данный иск не изменяет право собственности на недвижимость; однако он обеспечивает справедливое распределение продажной цены в процессах прекращения общей собственности или изъятия (экспроприации).
В настоящем руководстве всесторонне рассматриваются правовая природа, условия подачи, компетентный суд, способы доказывания и судебные издержки исков об установлении принадлежности улучшений, которые часто становятся предметом споров в регионе Анталья, в свете актуальных решений Кассационного суда (Yargıtay).
Что такое иск об установлении принадлежности улучшений?
Иск об установлении принадлежности улучшений — это иск об установлении, направленный на вынесение судом решения о том, что находящиеся на недвижимости постоянные строения, сооружения или посаженные деревья были созданы иным лицом, нежели собственник недвижимости или другие совладельцы. Иск не изменяет право собственности на недвижимость; он лишь устанавливает наличие определённого факта и, в особенности в процессах прекращения общей собственности или изъятия, обеспечивает справедливое распределение продажной цены.
Правовая природа улучшений (muhdesat)
В правовой доктрине и судебной практике под «muhdesat» (улучшениями) понимаются постоянные строения, возведённые на земельном участке лицом, отличным от собственника этого участка, либо одним из совладельцев в недвижимости, находящейся в долевой собственности, а также посаженные деревья, виноградники и сады. Наиболее определяющей чертой улучшения является то, что оно образовало постоянную связь с недвижимостью и представляет собой элемент, повышающий экономическую ценность недвижимости. В рамках принципов вещного права улучшение признаётся неотделимой составной частью (mütemmim cüz).
Неотделимая составная часть — это элемент, который при отделении от вещи, к которой он принадлежит, прекращает существование, повреждается или утрачивает свои свойства, либо причиняет ущерб вещи, к которой он принадлежит. Постоянные строения, деревья и сооружения на недвижимости признаются имеющими такую природу и подчиняются праву собственности на недвижимость.
Критерий постоянства и отделимости
Для того чтобы строение или растение могло быть квалифицировано как улучшение, существенным является критерий постоянства. Элементы, находящиеся на недвижимости, но являющиеся по своей природе отделимыми и которые можно отделить без причинения ущерба сущности недвижимости, не рассматриваются в рамках понятия улучшений. Актуальные решения Кассационного суда (Yargıtay) конкретно очертили границы этого разграничения.
Кассационный суд (Yargıtay), 7-я Гражданская коллегия, решение от 19.09.2024, дело № 2024/2667, решение № 2024/4007Такие элементы, как трёхуровневое жилое строение, хозяйственные пристройки здания, склад, водный резервуар, проволочное ограждение и столбы, беседка, курятник, помещение для животных, гараж, фонтан, система освещения, площадь под виноградник и травяной газон, являются улучшениями. Напротив, было постановлено, что декоративные садовые ворота с деревянной кровлей, замковая брусчатка, декоративный бассейн и бордюрный камень не являются улучшениями по причине их отделимости, а земляные и ландшафтные работы имеют улучшающий и дополняющий характер.
Улучшения в рамках Гражданского кодекса Турции
Положения Гражданского кодекса Турции (Türk Medeni Kanunu), регулирующие объём права собственности, образуют основную отправную точку при разрешении споров об улучшениях. Согласно статье 718 Гражданского кодекса Турции (TMK), право собственности на землю охватывает воздушное пространство над ней и слои недр под ней в той мере, в какой имеется польза в их использовании, и, с учётом установленных законом ограничений, в объём этого права собственности входят также постоянные строения, растения и источники. Данное положение является кодифицированной формой принципа superficies solo cedit (то, что возведено на поверхности, следует судьбе земли), существующего со времён римского права.
Согласно статье 684/1 Гражданского кодекса Турции (TMK), лицо, являющееся собственником вещи, является также собственником её неотделимых составных частей. В результате сочетания этих двух положений улучшение с юридической точки зрения не может быть предметом самостоятельного права собственности, отдельного от права собственности на недвижимость.
Улучшение не предоставляет своему обладателю какого-либо права собственности или ограниченного вещного права, независимого от права собственности на землю. Право обладателя улучшения является лишь личным правом, и это право конкретизируется в виде требования об экономической компенсации в случае перехода недвижимости к другому лицу или прекращения общей собственности.
Когда подаётся иск об установлении принадлежности улучшений?
Иск об установлении принадлежности улучшений — это не иск, который может быть подан в любое время и при любых обстоятельствах. Согласно второму пункту статьи 106 Гражданского процессуального кодекса (Hukuk Muhakemeleri Kanunu), для подачи иска об установлении истец должен иметь достойный правовой защиты текущий (актуальный) правовой интерес в подаче данного иска. Одно лишь желание доказать, что строение было возведено им самим, само по себе не образует правового интереса.
Условие актуального правового интереса
Для наличия правового интереса необходимо, чтобы какое-либо право истца находилось под угрозой, чтобы эта угроза была такого характера, что может быть устранена только судебным решением, и чтобы решение об установлении было способно устранить эту угрозу. Подача иска сегодня на основании возможности того, что недвижимость может быть продана в будущем, при том что процесс ликвидации ещё не начался, противоречит критерию актуальности и влечёт отказ в иске по процессуальным основаниям.
Кассационный суд (Yargıtay), 8-я Гражданская коллегия, решение от 18.06.2015, дело № 2014/10675, решение № 2015/13368Иск об установлении принадлежности улучшений как иск об установлении подаётся и рассматривается при наличии актуального правового интереса в смысле статьи 106 Гражданского процессуального кодекса. Иск не влечёт последствий, касающихся существа права собственности на недвижимость; он ограничивается лишь установлением существующего факта.
Прекращение общей собственности, изъятие и городская трансформация
Существуют три основные ситуации, в которых актуальный правовой интерес признаётся наиболее очевидно: рассматриваемый иск о прекращении общей собственности, процедура изъятия (экспроприации) и мероприятия по городской трансформации. Иски об улучшениях, поданные вне этих трёх ситуаций, как правило, отклоняются по процессуальным основаниям в связи с отсутствием правового интереса.
Застройка туристической зоны и проекты городской трансформации в Анталье создают важную основу для правового интереса в отношении исков об улучшениях в связи с мероприятиями в рамках Закона № 6306 о преобразовании территорий, находящихся под риском стихийных бедствий. В особенности при изменениях зонирования вдоль береговой линии и в ориентированных на туризм проектах недвижимости возможность одного из совладельцев получить долю в стоимости строений, возведённых им лично, зависит от решения об установлении принадлежности.
Кассационный суд (Yargıtay), 8-я Гражданская коллегия, решение от 16.02.2015, дело № 2014/4692, решение № 2015/4239При наличии иска о прекращении общей собственности в отношении недвижимости, находящейся в долевой или совместной собственности, один из совладельцев или сособственников может подать иск об установлении того, что улучшение на недвижимости было создано им, обеспечив тем самым отражение этого в продажной сумме в иске о прекращении общей собственности.
В процессе изъятия, согласно статье 19 Закона об изъятии (экспроприации) № 2942, при изъятии места, зарегистрированного на имя другого лица, минимальная материальная стоимость строений и оценённая стоимость деревьев выплачиваются владельцу. Для осуществления этой выплаты принадлежность должна быть установлена судебным решением.
Суд, компетентный по предмету и по территориальной подсудности
В исках об установлении принадлежности улучшений судом, компетентным по предмету, согласно общим положениям Гражданского процессуального кодекса, является Гражданский суд первой инстанции (Asliye Hukuk Mahkemesi). Хотя иск касается имущественных прав, поскольку он не содержит требования о регистрации права собственности, Гражданский суд первой инстанции компетентен независимо от цены иска. Судом же, компетентным по территориальной подсудности, согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса, является суд по месту нахождения недвижимости, и это правило исключительной подсудности.
Иски об улучшениях в отношении недвижимости, расположенной в границах Антальи, могут быть поданы только в Гражданские суды первой инстанции Антальи; иск, поданный в суд другого места, отклоняется в связи с неподсудностью. В этих процессах, ведущихся во Дворце правосудия Антальи, подача дела в соответствии с кадастровыми данными недвижимости и структурой совладения предотвращает затягивание разбирательства.
Как определяются стороны иска?
С точки зрения надлежащего ответчика наиболее важным процессуальным этапом является подача иска против правильных лиц. Как правило, иск об установлении принадлежности улучшений должен быть подан против всех совладельцев недвижимости. Однако совладельцев, которые прямо признают, что улучшение было создано истцом, и не порождают спора, нет необходимости указывать в качестве сторон иска.
Кассационный суд (Yargıtay), 8-я Гражданская коллегия, решение от 25.06.2015, дело № 2014/11781, решение № 2015/13988Для вынесения решения об установлении необходимо, чтобы было доказано вне всяких сомнений, кем были созданы спорные объекты. Вынесение в резолютивной части решения определения о принадлежности с указанием того, что право собственности на улучшение принадлежит истцу, неправильно; решение должно ограничиваться лишь установлением того, что улучшение было создано истцом.
Ещё одним важным вопросом при определении сторон являются изменения в структуре собственности на недвижимость. Если после подачи иска один из совладельцев передаёт свою долю, новый собственник должен быть привлечён к участию в деле согласно статьям 124 и 125 Гражданского процессуального кодекса. По этой причине получение актуальной выписки из реестра в Управлении земельного кадастра Антальи (Antalya Tapu Sicil Müdürlüğü) непосредственно перед подачей иска и правильное определение всех правообладателей является обязательным.
Споры о принадлежности при долевой и совместной собственности
Областью, где споры об улучшениях наиболее интенсивны, являются ситуации долевой собственности или совместной собственности, когда более одного лица обладают правами на одну и ту же недвижимость. В таких структурах один из совладельцев может с согласия или без согласия других возвести строение на части недвижимости либо посадить деревья.
В особенности в оливковых, цитрусовых и овощных садах в сельской местности Антальи и на сельскохозяйственных землях, перешедших по наследству, дополнения, сделанные одним из наследников при жизни наследодателя или после его смерти, образуют основу споров о принадлежности. В подобных случаях бремя доказывания является тяжёлым; ибо в случае, если один из совладельцев не может в одиночку доказать своё требование о возведении, может возникнуть презумпция того, что строение было возведено общим наследодателем.
Способы доказывания и доказательства
В исках об установлении принадлежности улучшений бремя доказывания лежит на истце. Истец обязан доказать вне всяких сомнений, что улучшение было создано его собственными средствами, от его имени и за его счёт. Согласно статье 190 Гражданского процессуального кодекса и статье 6 Гражданского кодекса Турции, если это бремя не может быть исполнено, отказ в иске неизбежен.
Официальные записи, разрешения и счета-фактуры
Среди основных средств доказывания — разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию (iskân), имена, фигурирующие в качестве собственника/ответственного лица в строительных проектах, а также счета-фактуры на материалы, транспортные квитанции и банковские квитанции об оплате труда мастеров и рабочих. Большое значение имеет то, чтобы материалы, указанные в счетах-фактурах, выставленных на имя истца, соответствовали строению, являющемуся предметом иска, по количеству и качеству.
То, что записи об абонентском обслуживании по электричеству, воде и природному газу оформлены на имя истца, также является началом доказательства; однако, хотя абонентские записи указывают на лицо, фактически использующее строение, они не всегда точно отражают лицо, возведшее строение. По этой причине абонентские записи сами по себе не считаются достаточными и должны быть подкреплены иными сопутствующими доказательствами.
Экспертное исследование
С целью технического определения характера, возраста строения и того, кем оно было возведено, суд проводит осмотр на месте (keşif) и назначает эксперта-землемера, инженера-строителя и, в зависимости от характера недвижимости, эксперта-агронома. Эксперт-землемер составляет чертёж, показывающий расположение улучшения, занимаемую им площадь в м² и его границы. Эксперт-строитель определяет приблизительную дату строительства, исследуя износ строения, использованные материалы и строительную технологию. Эксперт-агроном же, исследуя возраст, вид и расстояния между посадками деревьев, формирует заключение о периоде посадки.
Показания свидетелей
В ситуациях, когда официальные записи недостаточны или когда улучшение было создано в более ранние времена, показания свидетелей составляют наиболее важное звено процесса доказывания. Ключевую роль играют показания соседей, ставших свидетелями процесса строительства, сельского старосты (muhtar), мастеров, работавших на строительстве, и местных лиц, знающих период посадки деревьев. Однако для того, чтобы показания свидетелей могли быть положены в основу решения, они должны соответствовать конкретным фактам, быть непротиворечивыми и основываться на наблюдении, а не на слухах.
Элементы, квалифицируемые как улучшения, и исключаемые элементы
Актуальная судебная практика Кассационного суда (Yargıtay) чётко разграничивает элементы, признаваемые и не признаваемые улучшениями. Приведённая ниже таблица суммирует, какие позиции будут учитываться при проведении оценки в ходе экспертного исследования.
| Критерий | Элементы, признаваемые улучшениями | Элементы, не признаваемые улучшениями |
|---|---|---|
| Строения | Жилище, трёхуровневое строение, хозяйственные пристройки здания, склад, гараж, водный резервуар, курятник, помещение для животных, фонтан | Сборно-разборное (префаб) строение, отделимые строения |
| Садовые элементы | Проволочное ограждение и столбы, беседка, площадь под виноградник, травяной газон, система освещения | Декоративные садовые ворота с деревянной кровлей, декоративный бассейн, бордюрный камень |
| Работы по грунту | Постоянная бетонная дорога, стена, фундамент | Замковая брусчатка, земляные работы, ландшафтные работы |
| Растения | Посаженные плодовые деревья, оливы, цитрусовые, виноградник | Однолетние растения, временные горшечные растения |
| Определяющий критерий | Постоянный характер и свойство неотделимой составной части | Отделимость / дополняющий характер |
Цена иска, пошлины и гонорар представителя
В исках об улучшениях ценой иска является не стоимость всего улучшения, а стоимость улучшения, приходящаяся на долю ответчиков. Это правило напрямую влияет как на размер пошлины, так и на гонорар представителя противной стороны. Например, если в недвижимости, на которой находится строение стоимостью 100 000 турецких лир, доля истца составляет 50 процентов, а общая доля ответчиков — 50 процентов, то облагаемая пошлиной цена иска принимается равной 50 000 турецких лир.
Кассационный суд (Yargıtay), 8-я Гражданская коллегия, решение от 29.02.2016, дело № 2014/16283, решение № 2016/3577Пошлина и гонорар представителя, подлежащие присуждению по итогам разбирательства, должны исчисляться исходя из стоимости улучшения, приходящейся на долю стороны ответчика в недвижимости, и с исключением стоимости земли. Взимание пошлины исходя из полной стоимости или присуждение гонорара представителя исходя из полной стоимости является основанием для отмены.
В экспертном исследовании основой являются не затраты на дату возведения строения, а актуальные рыночные стоимости на дату осмотра. При проведении оценки учитываются износ строения, амортизация и незавершённые работы; элементы, не являющиеся улучшениями, исключаются из расчёта.
Процессуальные ошибки, которых следует избегать
Наиболее частыми ошибками в исках об улучшениях являются: неполнота состава сторон, использование выражения «установление права собственности» в резолютивной части решения, невозможность конкретизировать актуальный правовой интерес и уплата пошлины исходя из полной стоимости. Перед подачей иска необходимо тщательно изучить все протоколы заседаний и заявления в деле о прекращении общей собственности, а в качестве ответчиков указывать только тех совладельцев, которые возражают или сохраняют молчание.
В исковом заявлении и в требовании следует использовать не выражение «регистрация права собственности как принадлежащего истцу», а выражение «установление того, что улучшение было создано истцом». В противном случае решение становится предметом отмены.
Часто задаваемые вопросы об иске об установлении принадлежности улучшений
Иск об установлении принадлежности улучшений и иск об аннулировании титула — это одно и то же?
Нет, эти два иска полностью отличаются друг от друга. Иск об аннулировании титула (tapu iptali) — это иск, касающийся вещного права на право собственности на недвижимость, и в случае успеха запись о титуле изменяется. Иск же об установлении принадлежности улучшений является лишь иском об установлении; он не изменяет право собственности на недвижимость, а только устанавливает, кем было возведено строение, и играет роль при распределении продажной цены.
Можно ли подать иск об установлении принадлежности улучшений без подачи иска о прекращении общей собственности?
Как правило, нет. В силу условия актуального правового интереса иск может быть подан только при наличии рассматриваемого иска о прекращении общей собственности, процедуры изъятия или мероприятия по городской трансформации. Если ни одна из этих трёх ситуаций не имеет места, иск отклоняется по процессуальным основаниям в связи с отсутствием правового интереса.
Какой суд компетентен по предмету в иске об установлении принадлежности улучшений?
Судом, компетентным по предмету, является Гражданский суд первой инстанции (Asliye Hukuk Mahkemesi), и это правило не зависит от цены иска. Судом, компетентным по территориальной подсудности, является суд по месту нахождения недвижимости; это правило исключительной подсудности, и иск, поданный в суд другого места, отклоняется в связи с неподсудностью.
Нужно ли подавать иск также против совладельцев, признающих улучшение?
Нет. Отсутствует правовой интерес в подаче иска против совладельцев, которые прямо признают, что улучшение было создано истцом, и не порождают спора. Иски, поданные против таких лиц, отклоняются по процессуальным основаниям в связи с отсутствием правового интереса; в качестве ответчиков следует указывать только тех совладельцев, которые не признают этого или сохраняют молчание.
Считаются ли отделимые строения улучшениями?
Нет. Согласно устоявшейся судебной практике Кассационного суда (Yargıtay), существенным является критерий постоянства. Отделимые элементы, такие как сборно-разборные строения, декоративные садовые ворота с деревянной кровлей, замковая брусчатка, декоративный бассейн и бордюрный камень, не являются улучшениями; они исключаются из расчёта при экспертной оценке.
Как исчисляется пошлина в иске об улучшениях?
Пошлина и гонорар представителя исчисляются не исходя из стоимости всего улучшения, а исходя из стоимости улучшения, приходящейся на долю стороны ответчика в недвижимости, и с исключением стоимости земли. Уплата пошлины исходя из полной стоимости является основанием для отмены; доплата пошлины исходя из стоимости, определённой после осмотра, обязательна.
Как мне доказать, кто создал улучшение?
К средствам доказывания относятся разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, счета-фактуры на материалы, банковские квитанции об оплате строительного труда, записи об абонентском обслуживании по электричеству и воде и показания свидетелей. Эти средства оцениваются не по отдельности, а в совокупности. В ходе экспертного исследования технически исследуются возраст и материалы строения и период посадки деревьев, а также проверяется соответствие представленных доказательств материальной действительности.
