Изменения в Регламенте зонирования Турции 2026: перевод офисов в жильё, новые правила по лифтам и расчёту площади

Что изменилось 1 июля 2026 года?

Регламент зонирования планируемых территорий — основной подзаконный акт, регулирующий условия застройки на территориях Турции, охваченных планом зонирования. Поправки, подготовленные Министерством окружающей среды, урбанизации и изменения климата, вступили в силу в день публикации — 1 июля 2026 года — и затрагивают девять разных положений регламента.

Основные направления: ограниченная по времени возможность перевода офисных помещений в жилые, расширение обязанности по установке лифта с учётом подвальных этажей, новые исключения из расчёта коэффициента использования территории (эмсаль/KAKS), уточнённый режим продления разрешений и переходные положения, защищающие приобретённые права в текущих проектах.

Перевод офиса в жильё: Временная статья 7

Временная статья 7 позволяет перевести в жилой фонд здания, получившие разрешение на строительство офисного назначения (как строящиеся, так и уже имеющие акт ввода в эксплуатацию), путём оформления разрешения на перепланировку (tadilat ruhsatı) при соблюдении трёх условий:

Важная деталь: регламент требует, чтобы разрешение было именно завершено, а не просто подана заявка. Поскольку процедура включает подготовку проекта, оплату сборов, решение вопроса парковочных мест и муниципальную проверку, откладывание процесса на последние месяцы создаёт риск утраты права.

В городах с высоким спросом на жильё, таких как Анталья, значительная часть помещений формата «хоум-офис» и «резиденс-офис» фактически используется как жильё, несмотря на офисный статус в реестре (тапу). Новая норма даёт законный способ привести правовой статус в соответствие с фактическим использованием. Для иностранных инвесторов, владеющих офисными помещениями, перевод может повлиять на ликвидность и практическое использование объекта. Решение о переводе также связано с законом о кондоминиуме (закон № 634), планом управления зданием, парковочными обязательствами и налоговыми аспектами — процесс следует планировать комплексно.

Новые правила по лифтам

Согласно изменённой статье 34, подвальные этажи, в которых находятся отдельные помещения, вспомогательные помещения или общие зоны (кроме чисто технических — котельная, резервуар для воды, генераторная и т.п.), теперь учитываются при подсчёте этажности. При таком подсчёте в зданиях с 3 этажами должно быть предусмотрено место для лифта, а в зданиях с 4 и более этажами лифт обязателен. Индивидуальные дома с одним жилым помещением освобождены от требования.

Ранее подвалы, как правило, не учитывались, поэтому распространённая схема «подвал + первый этаж + 2 этажа» не подпадала под требование о лифте. Теперь обязанность возникает раньше, что напрямую влияет на стоимость строительства и на баланс распределения в договорах строительного подряда за долю в земле (kat karşılığı inşaat).

Переходная защита: здания, по которым документы на разрешение поданы до 1 июля 2026 года, проекты городской трансформации с нотариально заверенным договором строительства по закону № 6306, а также государственные проекты с решением о тендере остаются под действием прежних правил.

Отдельная новая норма позволяет устанавливать лифт или подъёмную платформу в существующих индивидуальных домах высотой до 3 этажей (без учёта подвала) с разрешения муниципалитета и при соблюдении мер конструктивной безопасности.

Изменения в расчёте коэффициента застройки

В регламент впервые введено определение декоративного бассейна — бассейна, созданного в визуальных и эстетических целях и не предназначенного для плавания. Декоративные бассейны и перголы, не являющиеся принадлежностью отдельного помещения и не связанные с несущей конструкцией здания, не включаются в расчёт коэффициента в пределах 20 процентов площади сада. Также исключены входные навесы, садовые и подпорные стены, непроходимые кровельные площадки.

В зданиях общественного назначения некоммерческие общие зоны — детские игровые комнаты, молельные комнаты, парковки и неиспользуемые террасные крыши — теперь считаются общими зонами для целей расчёта коэффициента.

Для участков, где план не устанавливает коэффициенты: коэффициент застройки (TAKS) не может превышать 40 процентов; при отсутствии KAKS застройка ведётся по отступам с ограничением TAKS в 60 процентов.

Режим продления разрешений

Если строительство начато в течение 2 лет с даты разрешения, при повторном оформлении разрешения действующее законодательство применяется только к вопросам пожарной безопасности, сейсмостойкости, тепло- и гидроизоляции, экологии и энергоэффективности; во всех остальных вопросах применяется законодательство, действовавшее на дату первоначального разрешения. Если строительство не начато в течение 2 лет, оформляется полностью новое разрешение по действующим правилам.

Кроме того, здания с актом ввода в эксплуатацию могут проводить капитальную перепланировку по регламенту, действовавшему на дату их разрешения, при условии соблюдения коэффициента, назначения, долей земли незатронутых помещений, уровня карниза и отступов, а также выполнения современных требований безопасности.

Сводная таблица