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Mit der im Amtsblatt vom 1. Juli 2026, Nr. 33297, veröffentlichten Verordnungsänderung wurden umfassende Neuregelungen in der Bauverordnung für geplante Gebiete vorgenommen. Die auffälligste Bestimmung der Änderung ist der Übergangsartikel 7, der die Umwandlung von Sondereigentumseinheiten mit Büro- oder Kanzleicharakter in Wohnraum ermöglicht; diese Möglichkeit kann nur bis zum 1. Juli 2027 genutzt werden.
Mit derselben Änderung werden bei der Berechnung der Aufzugspflicht nun auch Kellergeschosse berücksichtigt, Gartenanlagen wie Zierteiche und Pergolen aus der Geschossflächenberechnung herausgenommen und das Regime der Baugenehmigungserneuerung neu geregelt. Dieser Leitfaden behandelt sämtliche Punkte der Änderung mit ihren rechtlichen Folgen für Eigentümer und Investoren.
Was ist die Änderung der Bauverordnung für geplante Gebiete 2026?
Die Bauverordnung für geplante Gebiete ist das im Amtsblatt vom 3.7.2017, Nr. 30113, veröffentlichte grundlegende Nebengesetz, das die Bebauungsbedingungen in Gebieten mit Bebauungsplan regelt. Die vom Ministerium für Umwelt, Urbanisierung und Klimawandel ausgearbeitete und am 1. Juli 2026 in Kraft getretene Änderungsverordnung greift an neun verschiedenen Punkten in diesen Grundtext ein.
Die Hauptachsen der Änderung lassen sich wie folgt zusammenfassen: Einräumung einer befristeten Möglichkeit zur Umwandlung von Büro- und Kanzleieinheiten in Wohnraum, Ausweitung des Anwendungsbereichs der Aufzugspflicht auf Kellergeschosse, Neudefinition der nicht in die Geschossflächenberechnung (KAKS) einzubeziehenden Flächen, Klärung des Regimes der Baugenehmigungserneuerung und Wahrung erworbener Rechte bei wesentlichen Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden. Die Verordnungsänderung ist am Tag ihrer Veröffentlichung, dem 1. Juli 2026, in Kraft getreten.
Jede Änderung der Bebauungsvorschriften wirkt sich unmittelbar auf laufende Bauprojekte, Bauträgerverträge gegen Grundstücksanteil, Umbaugenehmigungsanträge und Immobilieninvestitionsentscheidungen aus. Welche Bestimmung auf Projekte mit welchem Datum anzuwenden ist, der Umfang der Übergangsbestimmungen und die Voraussetzungen für Ausnahmen sind technischer Natur und erfordern eine gesonderte Bewertung im Einzelfall.
Umwandlung von Büro zu Wohnraum: Was bringt Übergangsartikel 7?
Übergangsartikel 7 ist eine befristete Regelung, die in Gebieten, in denen der Bebauungsplan die Errichtung von Wohnraum vorsieht, die Umwandlung von Gebäuden, für die eine Baugenehmigung für Büro- oder Kanzleinutzung erteilt und mit deren Bau begonnen wurde oder die eine Nutzungsgenehmigung erhalten haben, im Wege einer Nutzungsänderung in Wohnraum ermöglicht. Diese Umwandlung erfolgt durch Erteilung einer Umbaugenehmigung.
Voraussetzungen der Umwandlung
Für die Umwandlung einer Büro- oder Kanzleieinheit in Wohnraum sind in der Verordnung drei grundlegende Voraussetzungen vorgesehen:
1. Planvoraussetzung: Im Bereich des Gebäudes muss im vor dem 1. Juli 2026 genehmigten Bebauungsplan eine Bestimmung vorhanden sein, wonach Wohnraum errichtet werden darf. Erlaubt der Bebauungsplan nur gewerbliche oder Bürofnutzung, ist eine Umwandlung nicht möglich.
2. Quotenvoraussetzung: Nach der Umwandlung darf der Wohnnutzungsanteil des gesamten Grundstücks 60 Prozent nicht übersteigen. Diese Quote wird nicht je Einheit, sondern für das gesamte Grundstück berechnet.
3. Fristvoraussetzung: Die Umbaugenehmigung muss innerhalb eines Jahres ab dem Datum der Veröffentlichung des Artikels — also spätestens bis zum 1. Juli 2027 — abgeschlossen sein.
Der entscheidende Punkt hinsichtlich der Fristvoraussetzung ist, dass die Verordnung nicht "die Antragstellung", sondern den Abschluss der Umbaugenehmigung verlangt. Da das Genehmigungsverfahren zeitaufwendige Phasen wie Projekterstellung, Erfüllung finanzieller Verpflichtungen wie Gebühren und Parkplatzausgleichszahlungen sowie die behördliche Prüfung umfasst, birgt ein Aufschub des Verfahrens auf die letzten Monate das Risiko eines Rechtsverlusts.
Wen betrifft die Regelung?
Landesweit, besonders in Projekten mit gemischter Nutzung, werden zahlreiche im Grundbuch als "Home-Office", "Residenz-Büro" oder "Kanzlei" eingetragene Einheiten faktisch als Wohnraum genutzt. Diese Diskrepanz zwischen Grundbucheintrag und tatsächlicher Nutzung führt bei Bewohnbarkeitsbescheinigung, Anschlüssen, Mietverhältnissen und Verkaufsvorgängen zu rechtlichen Problemen. Übergangsartikel 7 bietet die Möglichkeit, diese Diskrepanz rechtskonform zu beseitigen.
In Städten mit hoher Wohnraumnachfrage wie Antalya ist die Umwandlung eines Teils des Bürobestands in Wohnraum sowohl für den Immobilienwert als auch für die Nutzungsflexibilität von Bedeutung. Auch für ausländische Investoren mit Immobilien mit Bürogrundbuch stellt die Umwandlung eine Entwicklung dar, die die Verkäuflichkeit der Immobilie durch Erlangung des Wohnraumcharakters beeinflussen kann.
Die Umwandlungsentscheidung beschränkt sich jedoch nicht nur auf die baurechtliche Dimension. Die Nutzungsänderung im Rahmen des Stockwerkseigentums steht im Zusammenhang mit dem Verwaltungsplan und Beschlüssen der Eigentümerversammlung nach dem Stockwerkseigentumsgesetz Nr. 634; hinzu kommen ergänzende Vorgänge wie Parkplatzverpflichtung, steuerliche und gebührenrechtliche Aspekte sowie die Umstellung von Anschlüssen. Die ganzheitliche Planung des Prozesses ist entscheidend dafür, dass die Umwandlung ihr Ziel erreicht.
Neue Ära bei der Aufzugspflicht
Artikel 4 der Änderungsverordnung schreibt Artikel 34, der die Aufzugspflicht regelt, neu. Nach der neuen Regelung werden bei der Berechnung der Geschosszahl auch Kellergeschosse berücksichtigt, in denen sich eine Sondereigentumseinheit, ein Nebenraum oder (außerhalb technischer Räume) ein Gemeinschaftsbereich befindet. Nach dieser Berechnung ist bei Gebäuden mit 3 Geschossen ein Aufzugsschacht vorzusehen, bei 4 und mehr Geschossen ist die Installation eines Aufzugs zwingend vorgeschrieben.
Da Kellergeschosse in der bisherigen Praxis im Allgemeinen nicht in die Geschosszahlberechnung einbezogen wurden, konnte die verbreitete Projekttypologie "Keller + Erdgeschoss + 2 Normalgeschosse" von der Aufzugspflicht ausgenommen bleiben. Mit der neuen Regelung werden Gebäude, deren Keller außer einem Schutzraum ein Lagernebenraum, eine Wohnung oder einen gemeinschaftlichen Sozialbereich enthält, samt Keller in die Geschossberechnung einbezogen, wodurch die Aufzugspflicht früher greift. Keller, die ausschließlich technische Räume wie Heizzentrale, Kesselraum, Elektroraum, Wassertank, Klimatechnikzentrale und Generatorraum enthalten, werden hingegen nicht mitgerechnet.
In Gebäuden mit Aufzugspflicht gilt die Regel, dass der Aufzug einschließlich der Kellergeschosse alle Geschosse bedienen muss; lediglich Kellergeschosse ohne Sondereigentumseinheit, Gemeinschaftsbereich oder Nebenraum müssen nicht durch den Aufzug erreichbar sein.
Ausnahme für laufende Projekte
Der zu Übergangsartikel 3 hinzugefügte elfte Absatz begrenzt die Rückwirkung der neuen Aufzugsregeln. Danach werden die neuen Bestimmungen nicht auf Gebäude angewendet, für die vor dem 1. Juli 2026 die Antragsunterlagen für die Baugenehmigung bei der Behörde eingereicht wurden, auf Gebäude im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 über die Umgestaltung von Gebieten mit Katastrophenrisiko, für die ein notariell beurkundeter Bauvertrag (Stadterneuerungsprojekte) vorliegt, sowie auf Gebäude, für die von öffentlichen Institutionen und Einrichtungen ein Vergabebeschluss oder Vergabedatum vorliegt; diese Gebäude unterliegen den früheren Vorschriften.
Die Feststellung, ob ein Fall unter diese Ausnahme fällt, wirkt sich insbesondere für Grundstückseigentümer und Bauunternehmer, die Bauträgerverträge gegen Grundstücksanteil geschlossen haben, unmittelbar auf die Kostenberechnung aus, da die Aufzuginstallation sowohl Projektfläche als auch Baubudget beansprucht.
Nachrüstung von Aufzügen in Einfamilienhäusern
Mit dem zu Artikel 59 der Verordnung hinzugefügten Absatz wird ermöglicht, bestehende Einfamilienhäuser mit nur einer Sondereigentumseinheit und höchstens 3 Geschossen (Keller ausgenommen) nachträglich mit einem Aufzug oder einer den Barrierefreiheitsstandards entsprechenden Hebebühne auszustatten. Hierfür müssen die erforderlichen Maßnahmen hinsichtlich des Tragwerks getroffen, die von der Behörde für erforderlich gehaltenen Projekte erstellt, technische Verantwortungserklärungen vorgelegt und die Genehmigung der zuständigen Behörde für den Umbau eingeholt werden. Die Regelung soll insbesondere die Barrierefreiheit in Einfamilienhäusern erleichtern, in denen ältere oder behinderte Menschen leben.
Änderungen bei der Geschossflächenberechnung: Was wird nicht mehr einbezogen?
Die Geschossflächenzahl (KAKS) bezeichnet das Verhältnis der auf einem Grundstück errichtbaren Gesamtbaufläche zur Grundstücksfläche. Da jede nicht in die Geschossflächenberechnung einbezogene Fläche eine dem Gebäude "kostenlos" hinzufügbare Fläche bedeutet, haben diese Ausnahmen in der Praxis erheblichen wirtschaftlichen Wert.
Zierteich und Pergola
Mit der Änderung wurde erstmals der Begriff des Zierteichs in die Verordnung aufgenommen: Ein Zierteich bezeichnet ein durch Bewegung des Wassers in unterschiedlichen Formen gestaltetes Becken mit visuellem und ästhetischem Zweck, das nicht zum Schwimmen genutzt wird. Pergolen und Zierteiche, die weder den Charakter einer Sondereigentumseinheit oder eines Nebenraums haben noch mit dem tragenden Hauptsystem des Gebäudes verbunden sind, werden mit den 20 Prozent der Gartenfläche nicht überschreitenden Teilen nicht in die Geschossflächenberechnung einbezogen. Eingangsvordächer, Garten- und Stützmauern sowie nicht begehbare und nicht nutzbare Dach-/Sockelflächen sind ebenfalls von der Berechnung ausgenommen.
Das Kriterium "nicht zum Schwimmen genutzt" in der Definition ist entscheidend: Ein Schwimmbecken wird im Geschossflächenregime anders bewertet, und die Errichtung eines Schwimmbeckens unter der Bezeichnung Zierteich birgt das Risiko einer Genehmigungswidrigkeit und eines Baustopps.
Gemeinschaftsbereiche in öffentlichen Gebäuden
Gemäß dem zu Artikel 22 der Verordnung hinzugefügten Absatz werden in Gebäuden mit öffentlichem Charakter befindliche, der gemeinschaftlichen Nutzung offenstehende und nicht kommerziell genutzte Kinderspiel- und Betreuungsbereiche, Gebetsräume und deren Nebenräume, Parkplätze sowie nicht nutzbare Dachterrassen über dem obersten Geschoss hinsichtlich der Geschossflächenberechnung als Gemeinschaftsbereich bewertet. Diese Bereiche verbrauchen auch bei öffentlichen Gebäuden mit nur einer Einheit keine Geschossfläche.
Grundstücke ohne GRZ- und GFZ-Vorgabe
Für Grundstücke, für die im Bebauungsplan keine Bebauungskoeffizienten ausdrücklich festgelegt sind, wurde die Regel klargestellt: An offen oder als Blockbebauung bebaubaren Orten darf die Grundflächenzahl (GRZ) 40 Prozent nicht überschreiten. Bei Grundstücken ohne GFZ-Vorgabe erfolgt die Anwendung innerhalb des Werts, der sich aus der Multiplikation der nach den Baugrenzabständen ermittelten Grundfläche mit der Geschosszahl ergibt, wobei die GRZ 60 Prozent nicht überschreiten darf. Diese Regelung soll Streitigkeiten aufgrund unterschiedlicher Auslegungen der Behörden bei Grundstücken mit Planlücken verringern.
Genehmigungserneuerung und Umbauregime bei bestehenden Gebäuden
Artikel 5 der Änderung knüpft die auf Gebäude mit abgelaufener Genehmigungsfrist anzuwendenden Vorschriften an eine zweigeteilte Unterscheidung. Bei Gebäuden, mit deren Bau innerhalb von 2 Jahren ab dem Genehmigungsdatum begonnen wurde, wird bei der Neuerteilung der Genehmigung hinsichtlich Brandschutz, Erdbebensicherheit, Wärme- und Feuchtigkeitsisolierung, Umwelt- und Energieeffizienz die zum Zeitpunkt der Neuerteilung geltende Vorschrift angewandt, in allen anderen Punkten die zum Zeitpunkt der ersten Genehmigung geltende Vorschrift. Bei Gebäuden, mit deren Bau nicht innerhalb von 2 Jahren ab dem Genehmigungsdatum begonnen wurde, wird eine vollständig neue Genehmigung nach den geltenden Plan- und Rechtsvorschriften erteilt.
Der zu Übergangsartikel 3 hinzugefügte zehnte Absatz ermöglicht es, dass wesentliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden mit Nutzungsgenehmigung unter bestimmten Voraussetzungen nach den zum Zeitpunkt der Erteilung der ursprünglichen Baugenehmigung geltenden Verordnungsvorschriften abgeschlossen werden können. Hierfür dürfen die Geschossfläche und Baufläche des bestehenden Gebäudes, der Nutzungszweck, die Grundstücksanteile der nicht vom Umbau betroffenen Einheiten, die Traufhöhe und die Baugrenzabstände nicht verletzt werden; das Tragwerk des Gebäudes darf nicht negativ beeinträchtigt werden, und die aktuellen Maßnahmen zu Brandschutz, Erdbebensicherheit, Isolierung und Energieeffizienz müssen getroffen werden. Umbauten, die ohne Wahrung der Grundstücksanteile durchgeführt werden, können unter den Miteigentümern Anlass zu Klagen auf Berichtigung der Grundstücksanteile geben.
Vergleich der alten und neuen Regelung
| Thema | Bisherige Regelung | Nach dem 1. Juli 2026 |
|---|---|---|
| Umwandlung Büro/Kanzlei → Wohnraum | Allgemeinen Vorschriften unterworfen; keine befristete Sondermöglichkeit | Umbaugenehmigung mit Planvoraussetzung + 60%-Wohnquote am Grundstück; Frist 1. Juli 2027 |
| Geschossberechnung für Aufzugspflicht | Kellergeschosse grundsätzlich nicht in Berechnung einbezogen | Kellergeschosse mit Einheit, Nebenraum oder Gemeinschaftsbereich einbezogen |
| Schwelle für Aufzuginstallation | Schacht ab 3 Geschossen, Installation ab 4 Geschossen (ohne Keller berechnet) | Gleiche Schwellen; da Kellergeschosse mitgezählt werden, greift die Pflicht faktisch früher |
| Zierteich | Keine Definition in der Verordnung | Definiert; mit Pergola bis zu 20% der Gartenfläche geschossflächenfrei |
| Gemeinschaftsbereiche in öffentlichen Gebäuden | Geschossflächenbefreiung umstritten | Kinderspielbereich, Gebetsraum, Parkplatz und ungenutzte Dachterrasse gelten als Gemeinschaftsbereich |
| Grundstücke ohne GRZ/GFZ-Vorgabe | Unterschiedliche Praxis der Behörden | GRZ-Obergrenze 40%; nach Baugrenzabstand GRZ höchstens 60% |
| Genehmigungserneuerung | Bestimmungen des 13. Absatzes | Mischregime bei Baubeginn innerhalb 2 Jahren; sonst vollständig aktuelle Vorschriften |
| Aufzug im Einfamilienhaus | Keine ausdrückliche Regelung | Nachrüstung von Aufzug/Plattform mit Behördengenehmigung bis 3 Geschosse (ohne Keller) |
Bewertung für Eigentümer und Investoren
Die Änderung vom 1. Juli 2026 wirkt sich insgesamt unmittelbar auf drei Gruppen aus. Für Eigentümer von Einheiten mit Bürogrundbuch öffnet Übergangsartikel 7 ein befristetes Fenster zur Beseitigung der Diskrepanz zwischen Grundbucheintrag und tatsächlicher Nutzung; die Nutzung dieses Fensters hängt von der vollständigen Durchführung der Bebauungsplanprüfung, der Quotenberechnung auf Grundstücksebene und des Umbaugenehmigungsverfahrens ab. Für Bauunternehmer und Grundstückseigentümer kann die auf der Geschossberechnung einschließlich Keller beruhende Aufzugspflicht die Projektkosten und das Verteilungsgleichgewicht in Bauträgerverträgen gegen Grundstücksanteil beeinflussen; der Umfang der Ausnahmebestimmungen sollte daher sorgfältig geprüft werden. Für ausländische Investoren sind die Ausnahmen bei geschossflächenfreien Bereichen und die Umwandlungsmöglichkeit Regelungen, die die Angebotszusammensetzung des Wohnungsmarkts in Antalya beeinflussen können.
Der häufigste Grund für Rechtsverluste bei Änderungen der Bebauungsvorschriften ist das Übersehen von Übergangsbestimmungen und Fristen. Dass die einjährige Frist in Übergangsartikel 7 für den "Abschluss" der Genehmigung und nicht für die Antragstellung vorgesehen ist, ist das wichtigste Detail, das eine frühzeitige Planung des Antrags erfordert.
Häufig gestellte Fragen zur Änderung der Bauverordnung für geplante Gebiete 2026
Kann ich meine Wohnung mit Bürogrundbuch in Wohnraum umwandeln?
Im Rahmen von Übergangsartikel 7 ist dies möglich; jedoch müssen drei Voraussetzungen gemeinsam erfüllt sein. Im Bebauungsplan des Gebäudebereichs muss eine Bestimmung zur Wohnraumbebauung vorhanden sein, der Wohnnutzungsanteil am gesamten Grundstück nach der Umwandlung darf 60 Prozent nicht übersteigen, und die Umbaugenehmigung muss spätestens bis zum 1. Juli 2027 abgeschlossen sein. Voraussetzung ist außerdem, dass das Gebäude mit einer Büro- oder Kanzleigenehmigung errichtet wurde oder eine Nutzungsgenehmigung erhalten hat.
Was ist die Frist für die Umwandlung von Büro in Wohnraum?
Die Umbaugenehmigung muss innerhalb eines Jahres ab dem Veröffentlichungsdatum des Artikels, dem 1. Juli 2026 — also spätestens bis zum 1. Juli 2027 — abgeschlossen sein. Da die Verordnung nicht den Antrag, sondern den Abschluss der Genehmigung zugrunde legt, ist es wichtig, den Prozess unter Berücksichtigung der Projektvorbereitung und der behördlichen Prüfungsdauer frühzeitig zu beginnen.
Was bedeutet die 60-Prozent-Wohnquotengrenze am Grundstück?
Nach der Umwandlung darf der Wohnnutzungsanteil des gesamten Grundstücks 60 Prozent nicht überschreiten. Die Grenze wird nicht je Einheit, sondern für das gesamte Grundstück berechnet. Stellen daher mehrere Büroeigentümer auf demselben Grundstück einen Umwandlungsantrag, können Anträge bis zum Erreichen der Grenze erfüllt werden; Anträge, die die Quote überschreiten, können abgelehnt werden.
Welche Gebäude fallen unter die neue Aufzugspflicht?
Bei nach dem 1. Juli 2026 zu genehmigenden Gebäuden werden auch Kellergeschosse mit einer Sondereigentumseinheit, einem Nebenraum oder einem Gemeinschaftsbereich außerhalb technischer Räume in die Geschosszahlberechnung einbezogen. Nach dieser Berechnung ist bei Gebäuden mit 3 Geschossen ein Aufzugsschacht vorzusehen, bei 4 und mehr Geschossen ist ein Aufzug zwingend. Wohngebäude mit nur einer Einheit sind von dieser Pflicht ausgenommen.
Unterliegen laufende Bauvorhaben der neuen Aufzugsregel?
Nein. Für Gebäude, deren Genehmigungsantragsunterlagen vor der Änderung bei der Behörde eingereicht wurden, für Stadterneuerungsprojekte mit notariell beurkundetem Bauvertrag im Rahmen des Gesetzes Nr. 6306 sowie für Gebäude mit öffentlichem Vergabebeschluss oder Vergabedatum gelten die früheren Vorschriften. Ob ein Fall unter die Ausnahme fällt, wird anhand des Datums der Unterlagen im Einzelfall festgestellt.
Werden Zierteich und Pergola in die Geschossflächenberechnung einbezogen?
Zierteiche und Pergolen, die weder den Charakter einer Sondereigentumseinheit oder eines Nebenraums haben noch mit dem Tragwerk verbunden sind, werden zusammen mit bestimmten Gartennutzungen bis zu 20 Prozent der Gartenfläche nicht in die Geschossflächenberechnung einbezogen. Ein Zierteich darf per Definition nicht zum Schwimmen genutzt werden; die Errichtung eines Schwimmbeckens unter der Bezeichnung Zierteich stellt eine Genehmigungswidrigkeit dar.
Welche Vorschriften gelten für ein Gebäude mit abgelaufener Genehmigungsfrist?
Bei Gebäuden, mit deren Bau innerhalb von 2 Jahren ab dem Genehmigungsdatum begonnen wurde, gilt bei der Neuerteilung hinsichtlich Brandschutz, Erdbebensicherheit, Isolierung sowie Umwelt- und Energieeffizienz die aktuelle Vorschrift, in allen anderen Punkten die Vorschrift zum Zeitpunkt der ersten Genehmigung. Bei Gebäuden, mit deren Bau nicht innerhalb von 2 Jahren begonnen wurde, wird eine vollständig neue Genehmigung nach den aktuellen Vorschriften erteilt.
