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Was ist zu tun, wenn Ihr Grundstück als Wald ausgewiesen wurde? Zusatzartikel 22 des Gesetzes Nr. 7584 erkennt Grundbucheinträge, die die Voraussetzungen erfüllen, kostenlos als gültig an. Der Waldvermerk im Grundbuch wird gelöscht; Immobilien, deren Grundbucheintrag durch Gerichtsurteil aufgehoben und auf den Namen der Staatskasse eingetragen wurde, können bei Antragstellung innerhalb von zwei Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes dem früheren Eigentümer zurückgegeben werden.
Zusatzartikel 22, der durch Artikel 14 des Gesetzes Nr. 7584 in das Forstgesetz Nr. 6831 eingefügt wurde, regelt den Status von Immobilien neu, die nach dem rechtskräftigen Forstkataster ganz oder teilweise als Staatswald abgegrenzt wurden, aber im Grundbuch auf den Namen natürlicher oder juristischer Personen eingetragen sind.
Nach der Regelung werden bestehende Grundbucheinträge, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen, kostenlos als gültig anerkannt, und Waldvermerke im Grundbuch werden gelöscht. Immobilien, deren Grundbucheintrag durch Gerichtsurteil aufgehoben und auf den Namen der Staatskasse eingetragen wurde, können bei Antragstellung innerhalb von zwei Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes den früheren Eigentümern zurückgegeben werden.
Dieser Leitfaden erläutert ausschließlich mit Fokus auf diesen Artikel den Anwendungsbereich von Zusatzartikel 22, die Antragsvoraussetzungen, die Fristen und den Unterschied zur 2/B-Praxis.
Was ist der durch das Gesetz Nr. 7584 in das Forstgesetz eingefügte Zusatzartikel 22?
Zusatzartikel 22 ist eine Bestimmung, die einen Lösungsmechanismus für Immobilien einführt, die zwar bei der Forstkatastererfassung innerhalb der Grenzen des Staatswaldes belassen wurden, jedoch nach dem Grundbuch-, Kataster- oder Bebauungsrecht gebildet und auf den Namen natürlicher und juristischer Personen eingetragen wurden. Die Regelung wurde in das Forstgesetz Nr. 6831 eingefügt und eröffnet einen Weg zur Erhaltung oder Wiedererlangung des Eigentums an der Immobilie.
Das Grundprinzip des Artikels lautet: Bei Immobilien, die nicht auf den Namen der Staatskasse eingetragen sind und auf einem gültigen Grundbucheintrag beruhen, wird der bestehende Grundbucheintrag bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen kostenlos als gültig anerkannt. Dies ist eine Regelung mit unmittelbarer Wirkung für Eigentümer, die Gefahr laufen, ihre Immobilie aufgrund eines Waldvermerks oder einer Löschung des Grundbucheintrags zu verlieren.
Das Verfahren nach Zusatzartikel 22 bezeichnet den Prozess, bei dem bei Immobilien, die nach dem Forstkataster als Staatswald abgegrenzt sind, jedoch auf den Namen einer Person eingetragen sind, der als gültig festgestellte Grundbucheintrag kostenlos erhalten bleibt und der Waldvermerk gelöscht wird.
Wen erfasst Zusatzartikel 22?
Die Regelung unterscheidet drei grundlegende Fallgruppen. Je nach rechtlicher Lage der Immobilie und des Eigentümers ändert sich der anzuwendende Weg; daher muss jedes Szenario gesondert bewertet werden.
Eigentümer mit Grundbucheintrag auf ihren Namen
Eigentümer von Immobilien, die nicht auf den Namen der Staatskasse eingetragen sind, nach dem Grundbuch- und Katasterrecht oder dem Bebauungsrecht gebildet wurden und derzeit auf den Namen natürlicher oder juristischer Personen im Grundbuch eingetragen sind, können sich an die Behörde wenden. Wird der Antrag von der Generaldirektion für Forstwesen für angemessen befunden, wird der bestehende Grundbucheintrag kostenlos als gültig anerkannt und ein etwaiger Waldvermerk gelöscht.
Personen mit anhängigem Katastererfassungsverfahren
Bei Immobilien, deren Katastererfassung Gegenstand eines Rechtsstreits ist, haben die am Verfahren beteiligten natürlichen oder juristischen Personen das Recht, sich an die Behörde zu wenden. Stellt die Generaldirektion für Forstwesen zudem im Rahmen einer von Amts wegen durchgeführten Prüfung und Untersuchung die Richtigkeit bestehender Grundbucheinträge auf den Namen von Personen fest, kann der Grundbucheintrag auch ohne Antrag als gültig anerkannt werden.
Rückgabe bei gelöschten Grundbucheinträgen
Für Immobilien, deren Grundbucheintrag infolge erhobener Klagen rechtskräftig gelöscht wurde, sind zwei getrennte Fälle vorgesehen. Bei Urteilen, durch die der Grundbucheintrag gelöscht, aber noch nicht vollstreckt wurde, wird im Rahmen des Artikels verfahren, wenn kein Immobilienwert gezahlt wurde oder ein gezahlter Betrag an die Staatskasse zurückgezahlt wird. Bei Immobilien, deren Grundbucheintrag gelöscht und durch Vollstreckung oder freiwillige Aufgabe auf den Namen der Staatskasse eingetragen wurde, wird die Immobilie dem Berechtigten zurückgegeben, wenn die früheren Eigentümer oder ihre vertraglichen und gesetzlichen Rechtsnachfolger innerhalb von zwei Jahren einen Antrag stellen und den zuvor erhaltenen Betrag an die Staatskasse zurückzahlen. In beiden Fällen darf der an die Staatskasse zurückzuzahlende Betrag nicht unter dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie liegen.
| Fall | Voraussetzung | Ergebnis |
|---|---|---|
| Eigentümer mit Grundbucheintrag | Antrag bei der Behörde + Zustimmung der Generaldirektion für Forstwesen | Grundbucheintrag kostenlos gültig, Waldvermerk gelöscht |
| Anhängiges Katastererfassungsverfahren | Antrag des Verfahrensbeteiligten oder Feststellung von Amts wegen durch die Behörde | Bei festgestellter Richtigkeit des Grundbucheintrags als gültig anerkannt |
| Grundbucheintrag gelöscht — nicht vollstreckt | Kein Betrag gezahlt oder gezahlter Betrag an Staatskasse zurückgezahlt | Verfahren im Rahmen des Artikels; Zahlung darf nicht unter Verkehrswert liegen |
| Grundbucheintrag gelöscht — auf Staatskasse eingetragen | Antrag innerhalb von zwei Jahren + Rückzahlung des erhaltenen Betrags an die Staatskasse | Rückgabe an den Berechtigten; Zahlung darf nicht unter Verkehrswert liegen |
Grundsatz der Unentgeltlichkeit und Rückzahlung an die Staatskasse
Der entscheidendste Aspekt von Zusatzartikel 22 ist die kostenlose Erhaltung bestehender und gültiger Grundbucheinträge. Das bedeutet, dass der eingetragene Eigentümer seine Immobilie weder erneut kaufen noch irgendeinen Betrag zahlen muss; der Grundbucheintrag wird unmittelbar als gültig anerkannt und der Waldvermerk gelöscht.
Demgegenüber gilt bei der Rückgabe von Immobilien, deren Grundbucheintrag zuvor gelöscht und auf die Staatskasse übertragen wurde, ein anderes Gleichgewicht. Für die Rückgabe dieser Immobilien muss, sofern zuvor ein Betrag als Immobilienwert gezahlt wurde, dieser Gesamtbetrag an die Staatskasse zurückgezahlt werden. Der zurückzuzahlende Betrag darf jedoch nicht unter dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie liegen. Die Verkehrswerte werden im Rahmen des Gesetzes Nr. 6292 von der Generaldirektion für Staatsvermögen berechnet.
Forstgesetz Nr. 6831 — Zusatzartikel 22 (eingefügt durch Art. 14 des Gesetzes Nr. 7584)"...in diesen Fällen werden die bestehenden Grundbucheinträge kostenlos als gültig anerkannt, etwaige Waldvermerke in den Grundbüchern gelöscht, und bezüglich der betreffenden Immobilien wird gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes verfahren."
Auswirkung auf anhängige Verfahren und Fristen
Zusatzartikel 22 wirkt sich auch auf bereits laufende Gerichtsverfahren aus. Bis zum Abschluss der durchzuführenden Verfahren werden von der Forstbehörde oder der Staatskasse zu erhebende Klagen nicht erhoben; bei laufenden Verfahren werden die Vorgänge nach diesem Artikel als vorgreifliche Frage behandelt. In diesem Zeitraum laufen die Verjährungsfristen für die Erhebung von Klagen bezüglich der Sache selbst nicht.
Bei von den Parteien fallengelassenen Klagen auf Löschung und Neueintragung des Grundbuchs, Klagen auf Aufhebung des Waldvermerks sowie Schadensersatzklagen wegen Löschung des Grundbucheintrags von unter diesen Artikel fallenden Immobilien wird die Gegenstandslosigkeit anhängiger Verfahren festgestellt. In diesem Fall verbleiben die Verfahrenskosten bei den Parteien, und es wird kein Anwaltshonorar zugunsten der Parteien zugesprochen. Bei erfolgter Rückgabe können von den Behörden in keiner Weise Schadensersatz oder Nutzungsentschädigung verlangt werden.
Welche Immobilien sind ausgeschlossen?
Die Regelung gilt nicht für jede Immobilie mit Waldcharakter. Das Gesetz schließt ausdrücklich bestimmte Kategorien von Flächen aus. Die Kenntnis dieser Ausnahmen ist für die richtige Bewertung der rechtlichen Natur der Immobilie vor der Antragstellung von Bedeutung.
| Ausgeschlossene Immobilie / Fläche | Rechtsgrundlage |
|---|---|
| Im Rahmen der Olivenanbauvorschriften eingetragene, aber ohne erfüllte Übertragungsvoraussetzung befindliche Flächen | Gesetz Nr. 3573 |
| Weide-, Sommer- und Winterweideflächen | Weidegesetz Nr. 4342 |
| Kultur- und Tourismusschutz- und Entwicklungsgebiete, Tourismuszentren und -gebiete | Gesetz Nr. 2634 |
| Bosporus-Küstenstreifen und Vorschauzone | Bosporus-Gesetz Nr. 2960 |
| Waldflächen mit Sonderstatus, verbrannte Waldflächen, Immobilien mit unbestimmter Geometrie und Lage | Gesetz Nr. 6831 und einschlägige Vorschriften |
| Gegen Zahlung verstaatlichte oder aufgrund Genehmigung/Dienstbarkeit parzellierte Flächen | Gesetz Nr. 4785 und einschlägige Vorschriften |
Unterschied zwischen Zusatzartikel 22 und der 2/B-Praxis
Die in der Praxis am häufigsten verwechselten zwei Begriffe sind Immobilien im Rahmen von Zusatzartikel 22 und 2/B-Flächen. Diese beiden bezeichnen jedoch gegensätzliche Situationen. 2/B-Flächen sind Flächen, die wissenschaftlich und fachlich ihren Waldcharakter verloren haben, aus der Waldgrenze herausgenommen und auf den Namen der Staatskasse eingetragen wurden und meist von Besitzern ohne Grundbucheintrag genutzt werden; hier erwirbt der Berechtigte die Immobilie durch Zahlung des Verkehrswerts.
Zusatzartikel 22 hingegen betrifft im Gegenteil die kostenlose Erhaltung oder Rückgabe des Eigentums bei Immobilien, die bereits im Grundbuch auf den Namen einer Person eingetragen sind oder deren Eintrag gelöscht wurde. Bei 2/B geht es um den Erwerb von Eigentum, bei Zusatzartikel 22 um die Erhaltung oder Wiedererlangung bestehenden Eigentums.
2/B: Waldcharakter verloren, auf Staatskasse eingetragen; der Besitzer kauft gegen Zahlung.
Zusatzartikel 22: Auf den Namen einer Person eingetragen oder Eintrag gelöscht; der Eigentümer erhält oder erlangt das Eigentum kostenlos zurück.
Zuständiges Gericht und Antragsverfahren
Anträge im Rahmen von Zusatzartikel 22 sind an die Behörde, also die Generaldirektion für Forstwesen, zu richten. Die im Rahmen dieses Artikels anfallenden Kosten werden von den Grundbucheigentümern als Dienstleistungskosten auf die Konten der Generaldirektion für Forstwesen eingezahlt. Für alle aus der Anwendung des Artikels entstehenden Streitigkeiten ist das Zivilgericht erster Instanz am Belegenheitsort der Immobilie zuständig.
In Provinzen wie Antalya, wo sich Wald-, Küsten- und Tourismusgebiete überschneiden, kann diese Regelung einen breiten Kreis von Immobilien betreffen. Sowohl einheimische Eigentümer mit Waldvermerk im Grundbuch als auch ausländische Eigentümer, die in der Türkei Immobilien erworben haben und nachträglich mit einer Waldabgrenzung im Grundbuch konfrontiert wurden, können im Rahmen von Zusatzartikel 22 eine Bewertung vornehmen lassen.
Vor der Antragstellung zu beachtende Punkte
Auch wenn Zusatzartikel 22 auf den ersten Blick wie ein einfacher Verwaltungsantrag erscheint, enthält er zahlreiche technische Details, die je nach Grundbuch-, Kataster- und Prozessgeschichte der Immobilie variieren. Bewertungsfehler in diesen Phasen führen oft zu unumkehrbaren Folgen, da der Prozess sowohl an Verjährungsfristen als auch an rechtskräftige Gerichtsurteile gebunden ist.
- Bestimmung des Anwendungsbereichs: Die irrtümliche Annahme, dass eine ausdrücklich ausgeschlossene Immobilie wie eine Olivenanbaufläche, Weide oder ein Tourismusgebiet erfasst sei, führt von vornherein zu einem erfolglosen Antrag.
- Fristenmanagement: Bei auf die Staatskasse eingetragenen Immobilien ist die zweijährige Antragsfrist eine Verjährungsfrist; nach Fristablauf entfällt die Rückgabemöglichkeit grundsätzlich.
- Betragsberechnung: Die Regel, dass der an die Staatskasse zurückzuzahlende Betrag nicht unter dem aktuellen Verkehrswert liegen darf, macht einen Fehler bei der Zahlungsplanung kostspielig.
- Anhängige Verfahren: Wird bei einem laufenden Verfahren auf Löschung des Grundbucheintrags die Behandlung der Vorgänge nach diesem Artikel als vorgreifliche Frage nicht rechtzeitig geltend gemacht, kann dies den Ablauf des Verfahrens zulasten des Eigentümers verhindern.
Daher ist die ganzheitliche Prüfung des Forstkatasters, des Grundbucheintrags und eines etwaigen Gerichtsverfahrens der Immobilie vor der Antragstellung der entscheidende Schritt zur Verringerung des Risikos eines Rechtsverlusts.
Häufig gestellte Fragen zu Zusatzartikel 22 und Waldgrundbuchproblemen
In meinem Grundbuch steht ein Waldvermerk; wird dieser durch Zusatzartikel 22 gelöscht?
Bei Immobilien, die nicht auf den Namen der Staatskasse eingetragen sind und auf einem gültigen Grundbucheintrag beruhen, wird bei Zustimmung der Generaldirektion für Forstwesen zum Antrag oder bei Feststellung der Richtigkeit des Grundbucheintrags der bestehende Eintrag kostenlos als gültig anerkannt und der Waldvermerk im Grundbuch gelöscht. Ob eine Immobilie erfasst ist, wird gesondert geprüft.
Mein Grundbucheintrag wurde durch Gerichtsurteil gelöscht und auf die Staatskasse eingetragen; kann ich ihn zurückerhalten?
Immobilien, deren Grundbucheintrag gelöscht und auf die Staatskasse eingetragen wurde, können den früheren Eigentümern oder ihren vertraglichen und gesetzlichen Rechtsnachfolgern zurückgegeben werden, wenn diese innerhalb von zwei Jahren ab Inkrafttreten des Gesetzes einen Antrag stellen und den zuvor erhaltenen Betrag an die Staatskasse zurückzahlen. Der zurückzuzahlende Betrag darf nicht unter dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie liegen.
Wie viel muss ich zahlen, um meinen Grundbucheintrag zurückzuerhalten?
Bei Immobilien, die noch auf den Namen der Person eingetragen und als gültig anerkannt sind, wird kein Betrag gezahlt; der Grundbucheintrag gilt kostenlos als gültig. Bei Immobilien, deren Eintrag gelöscht wurde und zurückgegeben werden soll, muss lediglich der zuvor als Immobilienwert gezahlte Betrag an die Staatskasse zurückgezahlt werden, wobei dieser Betrag nicht unter dem aktuellen Verkehrswert liegen darf. Der Verkehrswert wird im Rahmen des Gesetzes Nr. 6292 berechnet.
Sind Zusatzartikel 22 und 2/B-Flächen dasselbe?
Nein. 2/B-Flächen haben ihren Waldcharakter verloren und sind auf die Staatskasse eingetragen, meist genutzt von Besitzern ohne Grundbucheintrag; hier kauft der Berechtigte die Immobilie zum Verkehrswert. Zusatzartikel 22 regelt hingegen die kostenlose Erhaltung oder Rückgabe des Eigentums bei Immobilien, die auf den Namen einer Person eingetragen sind oder deren Eintrag gelöscht wurde. Im ersten Fall geht es um Eigentumserwerb, im zweiten um Erhaltung bestehenden Eigentums.
Was geschieht, wenn ich ein laufendes Verfahren auf Löschung des Grundbucheintrags habe?
Bis zum Abschluss der durchzuführenden Verfahren werden von der Behörde zu erhebende Klagen nicht erhoben; bei laufenden Verfahren werden die Vorgänge nach diesem Artikel als vorgreifliche Frage behandelt. Bei von den Parteien fallengelassenen, unter den Artikel fallenden anhängigen Verfahren wird die Gegenstandslosigkeit festgestellt, die Verfahrenskosten verbleiben bei den Parteien, und es wird kein Anwaltshonorar zugesprochen.
Welche Immobilien sind von Zusatzartikel 22 ausgeschlossen?
Ausgeschlossen sind Flächen ohne erfüllte Übertragungsvoraussetzung im Rahmen der Olivenanbauvorschriften, Weideflächen, Kultur- und Tourismusschutz- und Entwicklungsgebiete sowie Tourismuszentren, Gebiete im Rahmen des Bosporus-Gesetzes, Waldflächen mit Sonderstatus, verbrannte Waldflächen sowie Immobilien mit unbestimmter Geometrie und Lage. Auch bestimmte Waldflächen mit Gebäuden und Anlagen sind von der Bewertung ausgenommen.
Welche Stelle ist für Anträge und Streitigkeiten zuständig?
Anträge sind an die Generaldirektion für Forstwesen zu richten, und die im Rahmen des Artikels anfallenden Kosten werden auf deren Konten eingezahlt. Alle aus der Anwendung des Artikels entstehenden Streitigkeiten werden vor dem Zivilgericht erster Instanz am Belegenheitsort der Immobilie verhandelt. Angesichts fristgebundener Rechte ist eine frühzeitige rechtliche Bewertung je Immobilie von Bedeutung.
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