Antalya'da Airbnb'de Daire Kiraya Vermek Yasal mı? Tüm Şartlar ve Cezalar

7464 Sayılı Kanun ve Turizm Amaçlı Kiralamanın Yeni Rejimi

7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına Dair Kanun, konutların tek seferde 100 gün veya daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasını özel bir hukuki statüye tabi tutmuştur. Kanunun temel felsefesi, konutun barınma işlevinden çıkarılarak kısa aralıklarla farklı kişilere kullandırılmasını kamu düzeni ve güvenliği açısından denetim altına almaktır. Antalya'nın yoğun turizm hareketliliği nedeniyle bu düzenleme, Antalya bölgesindeki mülk sahiplerini doğrudan etkileyen en kritik yasal reformlardan biri olmuştur.

Kısa Süreli Kiralamanın Ticari Niteliği

Yargı pratiği, 7464 sayılı Kanun öncesinde dahi bu tür faaliyetleri mesken kullanımının dışına çıkan ticari eylemler olarak nitelendirmekteydi. Antalya'daki sulh hukuk mahkemelerinde görülen davalarda da saatlik, günlük veya haftalık kiralamaların bir ticari vasıf değişikliği oluşturduğu istikrarlı biçimde kabul edilmektedir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 13.11.2017 tarihli, 2017/3348 E., 2017/9332 K. sayılı İlam

Mesken olarak kiralanan yerlerin işyerine dönüştürülmesi yahut ticari amaçlı kullanılması için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesindeki koşulların aranması gerekmektedir; bu koşulların sağlanmadığı durumlarda kiralama ticari vasfa dönüşmüş sayılır.

Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan İzin Belgesi Alma Zorunluluğu

Yeni yasal rejim uyarınca, turizm amaçlı kiralama faaliyeti yapabilmek için Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi alınması zorunludur. Antalya'da faaliyet gösteren birçok konut sahibi, bu izin sürecindeki en kritik eşiğin Kat Mülkiyeti Kanunu ile kurulan köprü olduğunu göz ardı etmektedir. 7464 sayılı Kanun'un 3. maddesi uyarınca, izin belgesi başvurularında kiralamaya konu bağımsız bölümün bulunduğu binadaki tüm kat maliklerinin oy birliği ile aldığı kararın ibrazı şarttır.

Oy Birliği Şartının Katı Uygulanması

Bu oy birliği şartı, mülkiyet hakkının kullanımında komşuların rızasını en üst seviyede aramaktadır. Tek bir malikin dahi itirazı olduğu durumlarda Bakanlık izin belgesi düzenlememektedir. Antalya Adliyesi'nde görülen emsal davalarda da salt çoğunluk veya nitelikli çoğunluğun bu faaliyet için yeterli olmadığı tescil edilmiştir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 04.10.2017 tarihli, 2017/4876 E., 2017/7263 K. sayılı İlam

Kat malikleri toplantısında oy birliği ile karar alındığı iddia edilse de 401 kat malikinden 274'ü ile alınan karar oy birliği olarak kabul edilemez; yönetim planındaki yasaklar gözetildiğinde ticari kullanıma ilişkin oy birliği zorunluluğunun sağlanması şarttır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 04.07.2017 tarihli, 2017/843 E., 2017/6168 K. sayılı İlam

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesi uyarınca, tapu kütüğü ve yönetim planında mesken olarak gösterilmiş bir bağımsız bölümün iş yeri olarak kullanılabilmesi kat malikleri kurulunun oy birliği ile vereceği karara bağlı olup, oy birliği olmaksızın ticari faaliyet mümkün değildir.

Şartlar, Nisaplar ve Yaptırımlar Tablosu

Aşağıdaki tablo, turizm amaçlı kiralama faaliyetinde karşılaşılan temel şartları ve ihlal halinde uygulanacak yaptırımları özetlemektedir.

Kat Mülkiyeti Hukuku Ekseninde Yönetim Planının Etkisi

Kat mülkiyeti rejiminde yönetim planı, ana taşınmazın anayasası niteliğindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi uyarınca yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Antalya'daki sitelerde yönetim planlarının önemli bir kısmında günlük kiralama, otel veya pansiyon faaliyeti yasağı bulunmaktadır.

Yönetim Planındaki Yasakların Bağlayıcılığı

Eğer bir sitenin veya apartmanın yönetim planında bağımsız bölümlerin ticari amaçla kullanılamayacağı ya da günlük kiralama yapılamayacağı yönünde bir hüküm varsa, bu hüküm mülkiyet hakkının kullanımını hukuken sınırlandırır.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 27.05.2014 tarihli, 2014/4897 E., 2014/9304 K. sayılı İlam

Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir; Borçlar Kanunu'na aykırı olmadığı sürece yönetim planındaki yasaklar geçerlidir ve uygulanması gerekir.

Ortak Alanların Kullanımı ve Komşuluk Hukuku

Kısa süreli kiralamaların yarattığı en büyük sorunlardan biri, bağımsız bölüme gelen ve sürekli değişen misafirlerin ortak alanları yoğun ve kontrolsüz biçimde kullanmasıdır. Antalya'da bu tür uyuşmazlıklar özellikle yaz aylarında yoğunlaşmaktadır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 06.07.2020 tarihli, 2020/2029 E., 2020/2488 K. sayılı İlam

634 sayılı Kanun'un 4. ve 19. maddeleri uyarınca, ortak yerler nitelikleri itibarıyla mimari projesinde yer almadığı sürece kat malikleri tarafından işgal edilip kendi ihtiyaçları için kullanılamaz; bu yerlerde değişiklik yapılması bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını gerektirir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 12.06.2014 tarihli, 2014/8554 E., 2014/10427 K. sayılı İlam

Bağımsız bölümün çok sayıda kişinin konaklamasına tahsis edilerek gürültü ve kirliliğe yol açacak biçimde kullanılması Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 18. maddesine aykırılık teşkil eder ve bu kullanımın durdurulmasına karar verilmesi gerekir.

Müdahalenin Men'i Davaları ve Yargı Yolu

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, Kanun'un Ek 1. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemeleridir. Turizm amaçlı kiralamaların durdurulması, müdahalenin men'i ve eski hale iade talepleri, taşınmazın değerine bakılmaksızın bu mahkemelerin münhasır görev alanına girer. Antalya sulh hukuk mahkemeleri bu davalarda yoğun bir yargı pratiği oluşturmuştur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.02.2012 tarihli, 2011/768 E., 2012/96 K. sayılı İlam

Değeri ne olursa olsun Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulamasından doğan her türlü uyuşmazlığın çözümünde sulh hukuk mahkemeleri görevlidir ve bu görev kuralı kamu düzenine ilişkin olup davanın her aşamasında resen gözetilir.

Eski Hale İade ve Tahliye Yaptırımı

KMK 24. maddeye aykırı kullanımın tespiti halinde, mahkeme ticari kullanıma son verilmesine karar verirken bu kararın doğal bir sonucu olarak taşınmazın tahliyesini de öngörebilmektedir. Hakim, KMK 33. madde gereğince tespit edilen aykırılığın giderilmesi için davalıya uygun bir süre verir; bu süre içinde aykırılık giderilmezse idari para cezası ve mülkiyetin devrine kadar uzanabilecek ağır yaptırımların kapısı aralanır.

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, 09.02.2022 tarihli, 2021/14939 E., 2022/1730 K. sayılı İlam

Usulüne uygun alınmış bir kat malikleri kurulu kararı olmadıkça ortak yerler amaç dışında kullanılamaz; taşınmazın mimari projesinde belirlenen ve tapuda kayıtlı niteliğine uygun şekilde kullanılması esastır.

İdari Para Cezaları ve Mühürleme Süreci

7464 sayılı Kanun'un 7. maddesi uyarınca, Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan izin belgesi almaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlara her bir konut için yüz bin Türk lirasından başlayan idari para cezaları öngörülmüştür. İhlalin devamı halinde ceza miktarları bir milyon Türk lirasına kadar ulaşabilmektedir. Antalya gibi turizm yoğun bölgelerde bu cezalar, yatırım planlaması yapılırken mutlaka dikkate alınması gereken kritik bir risk kalemidir.