Tahliye Taahhütnamesinde İmza İnkarı: Geçerlilik, İspat Yükü ve Hukuki Yaptırımlar

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği ve Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin feshini önceden kararlaştırılan bir tarihe bağlayan, kiracının tek taraflı borç vaadi niteliğindeki yazılı belgedir. Geçerli bir taahhüdün varlığı için belgenin yazılı olması, kiracı tarafından imzalanması, kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi ve taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi ya da tahliye davası başlatılması şartlarının kümülatif biçimde gerçekleşmesi gerekir.

TBK m. 352 ve Yazılılık Şartı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrası, tahliye taahhüdünün geçerliliğini her şeyden önce yazılı olma şartına bağlamıştır. Burada söz konusu olan yazılılık bir ispat şartı değil, bir sıhhat (geçerlilik) şartıdır; dolayısıyla şifahi olarak verilen bir tahliye sözü, ne kadar tanıkla desteklenirse desteklensin hukuki sonuç doğurmaz. Yazılı metnin içerisinde kiracının kimlik bilgileri, kiralanan taşınmazın adresi, tahliye edileceğine dair kayıtsız şartsız irade beyanı ve tahliye tarihinin açıkça yer alması zorunludur.

Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, 01.06.2017 tarihli, 2017/1099 E., 2017/1114 K. sayılı İlam

Karar, TBK m. 352/1 uyarınca tahliye taahhüdünün geçerlilik koşullarını dört unsurda toplamıştır: yazılı olması, taahhüdün kiracı tarafından verilmiş olması, kiralananın teslim edilmesinden sonra düzenlenmesi ve taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi ya da dava açılması. Bu şartların kümülatif olarak gerçekleşmesi, taahhüdün icra edilebilirliği için zorunludur.

Tanzim Tarihi ve Serbest İrade İlişkisi

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin kurulmasından ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonraki bir tarihte verilmiş olması şarttır. Kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanan bir taahhüt, kiracının taşınmazı kiralayabilmek için bu belgeyi imzalamak zorunda kaldığı varsayımıyla baskı altında verilmiş sayılır ve bu durum taahhüdü geçersiz kılar. Ancak uygulamada kiracıların sıkça başvurduğu "boş kağıda imza attım, tarih sonradan dolduruldu" iddiası, yargı nezdinde "beyaza imza" doktrini çerçevesinde değerlendirilir.

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi, 07.11.2024 tarihli, 2023/1966 E., 2024/2204 K. sayılı İlam

Karar, taahhüdün boş olarak verilmesi halinde davalının belgeyi imzalamakla boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş, kiraya verene istediği tarihi yazma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorunda olduğunu hükme bağlamıştır. Kiracı, belgenin kendi iradesi dışında doldurulduğunu ancak aynı kuvvette yazılı bir delille ispatlayabilir; tanık beyanı bu iddianın ispatına yeterli görülmemektedir.

İmzanın Hukuki Bağlayıcılığı

İmza, taahhüdün anlaşılır biçimde dış dünyaya yansımasını sağlayan ve sahibini bağlayan en temel unsurdur. İster adi yazılı ister noterlikçe düzenlenmiş olsun, metnin altındaki imzanın kiracıya ya da yetkili temsilcisine ait olması dokunulmaz bir kuraldır. Antalya Sulh Hukuk Mahkemeleri'nde görülen tahliye uyuşmazlıklarında bu ilke, sözleşme serbestisi ve hukuki güvenliğin somut tezahürü olarak titizlikle uygulanmaktadır.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 55. Hukuk Dairesi, 06.11.2024 tarihli, 2023/2466 E., 2024/2665 K. sayılı İlam

Atılan imzanın imza sahibi kiracıyı bağlayacağı, tahliye taahhüdünü içeren belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemeyeceği vurgulanmıştır. Belgenin fiziksel olarak sonradan tamamlanması, hukuki geçerliliği sakatlamaz; serbest irade beyanı, imzanın atıldığı andaki rıza ile sabitlenmiş kabul edilir.

Adi Yazılı ve Noter Onaylı Taahhütname Arasındaki Temel Farklar

Tahliye taahhütnameleri tanzim ediliş biçimlerine göre adi yazılı ve noterlikçe düzenlenen ya da onaylanan olmak üzere ikiye ayrılır. Bu ayrım, özellikle icra takibi aşamasında ve olası bir imza inkarı durumunda ispat yükü ile mahkemenin yetkisi bakımından sürecin kaderini belirleyen sonuçlar doğurur. Antalya İcra Hukuk Mahkemeleri'nde görülen davalarda bu ayrımın taraflar üzerindeki etkisi, ispat sürecinin ne kadar süreceğini ve hangi mahkemenin yetkili olacağını doğrudan etkilemektedir.

Adi Yazılı Taahhütname

Adi yazılı bir tahliye taahhüdü, tarafların kendi aralarında imzaladığı, herhangi bir resmi merci onayı içermeyen belgedir. İcra takibine konu edildiğinde kiracının imzaya itiraz etmesi halinde takibin durmasına yol açar. İcra mahkemesi, dar yetkili olması nedeniyle adi belgedeki imzayı incelettirme yetkisine sahip değildir; bu durumda kiralayan, imzanın aidiyetini ispatlamak amacıyla genel mahkemelerde dava açmak zorunda kalır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 10.04.2013 tarihli, 2013/5180 E., 2013/6520 K. sayılı İlam

Kiralayan davacı adi yazılı tahliye taahhüdüne dayandığında, kiracı davalı da bu adi yazılı tahliye taahhüdündeki imzasını açıkça inkar ettiğinde icra mahkemesinin inkar edilen imzayı incelettirme yetkisinin bulunmadığı, bu nedenle kiralayanın genel mahkemede dava açması gerektiği hükme bağlanmıştır.

Noterlikçe Düzenlenen Taahhütname

Noterlikçe re'sen düzenlenen ya da imzası noter tarafından onaylanan tahliye taahhütnameleri, Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca resmi belge hükmündedir. Bu belgelerin sahteliği ispatlanana kadar kesin delil sayılmaları, kiralayana çok daha güçlü bir hukuki koruma sunar. Antalya'daki noterler önünde düzenlenen taahhütnameler, gayrimenkul yoğun bölge yapısı nedeniyle kira hukuku uyuşmazlıklarında sıklıkla tercih edilen bir araçtır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 24.01.2012 tarihli, 2011/12397 E., 2012/620 K. sayılı İlam

İcra İflas Kanunu m. 275/2 uyarınca tahliye taahhüdü noterlikçe re'sen düzenlenmiş bir belgeye dayanıyorsa kiracının bu belgenin aksini aynı kuvvet ve mahiyette bir belgeyle kanıtlaması gerektiği, basit itirazların icra takibini durdurmaya yetmeyeceği hükme bağlanmıştır.

İcra Takibinde İmza İnkarı ve İİK m. 62/5 Prosedürü

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takiplerinde kiracının savunma mekanizmalarının başında imza inkarı gelir. Ancak imza inkarı, sıradan bir itirazın ötesinde, spesifik bir irade beyanı ile yapılması gereken teknik bir hukuki vakıadır. Usulüne uygun yapılmayan inkar, belgenin zımnen kabulü anlamına gelir ve kiracının savunma hakkını fiilen kullanılamaz hale getirir.

"Ayrıca ve Açıkça" Beyan Şartı

İcra ve İflas Kanunu m. 62/5 hükmü, borçlunun takibe dayanak teşkil eden senet veya belge altındaki imzayı reddetmesi durumunda izlemesi gereken usulü kesin bir dille belirlemiştir. Buna göre kiracı, taahhütnamedeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia ediyorsa, bu itirazını ödeme emrine karşı süresi içinde yapacağı başvuruda "ayrıca ve açıkça" belirtmek zorundadır. Sadece "borca itiraz ediyorum" ya da "tahliye talebi haksızdır" şeklindeki genel ifadeler, imzanın kabul edildiği karinesini doğurur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.03.2013 tarihli, 2013/3233 E., 2013/5197 K. sayılı İlam

İcra İflas Yasası'nın 62/5 maddesi hükmü gereğince borçlu, takibin dayanağı senet altındaki imzasını reddediyorsa bunu itirazında ayrıca ve açıkça beyan etmesi gerekir; aksi takdirde icra takibi yönünden senetteki imzayı kabul etmiş sayılır. Bu içtihat, imza inkarının usulüne uygun yapılmamasının belgenin sıhhatinin zımnen kabulü anlamına geldiğini açıkça ortaya koymaktadır.

Beyaza İmza Doktrini

Uygulamada kiracıların en sık başvurduğu savunmalardan biri, taahhütnamenin imza anında boş olduğu, tarihlerin ya da diğer kısımların sonradan kiralayan tarafından doldurulduğu iddiasıdır. Beyaza imza olarak adlandırılan bu durum, imza sahibinin imzaladığı boş kağıdın üzerinin anlaşmaya uygun olarak doldurulacağı yönünde karşı tarafa güven ve yetki verdiği esasına dayanır. Yerleşik yargı kararları, boş bir belgeye imza atan kişinin bu belgenin sonradan doldurulmasının hukuki sonuçlarına katlanmak zorunda olduğunu kabul etmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.02.2023 tarihli, 2022/8307 E., 2023/168 K. sayılı İlam

Karar, kiracı tarafından tarih yazılmadan boş kağıda beyaza imza atılması halinde, boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından peşinen kabul edildiği sonucuna varmaktadır. Belgenin taraflar arasındaki asıl anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası ancak HMK m. 200 ve 201 uyarınca yazılı delille ispatlanabilir; tanık beyanı yeterli değildir.

İmza İtirazının Takibi Durdurma Etkisi

Süresi içinde ve usulüne uygun (ayrıca ve açıkça) yapılan imza itirazı, takibi kendiliğinden durdurur. Bu noktada belgenin niteliği büyük önem kazanır: takibin dayanağı belge noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış değilse, kiralayanın bu itirazı bertaraf etmek için icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ya da genel mahkemelerden itirazın iptalini talep etmesi gerekir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi, 20.11.2024 tarihli, 2024/889 E., 2024/1203 K. sayılı İlam

Noterlikçe re'sen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesinin istenemeyeceği vurgulanmıştır. Bu durum, adi yazılı belgelerdeki imza şaibelerinin tam teşekküllü bir yargılama ile çözülmesini zorunlu kılar.

Yargılama Sürecinde İspat Külfeti ve Bilirkişi İncelemesi

İmza inkarı, yargılama sürecini salt bir usul hukuku meselesinden çıkarıp teknik bir ispat mecrasına taşır. Bu aşamada uyuşmazlığın çözümü için maddi gerçekliğin ortaya çıkarılması zorunluluğu, hem HMK hem de İİK hükümlerinin titizlikle uygulanmasını gerektirir. İmza inkarı, kiralayanın elindeki adi yazılı belgenin ispat gücünü geçici olarak askıya alır ve ispat yükümlülüğünün taraflar arasındaki dengesini kökten değiştirir.

İspat Yükünün Kiralayana Geçmesi

Adi bir belgedeki imzanın inkar edilmesi durumunda, o belgenin sahteliği iddia edilmiş sayılır ve belgenin aidiyetini ispat külfeti ona dayanan tarafa yüklenir. Tahliye uyuşmazlıklarında bu durum, kiralayanın sunduğu taahhütnamedeki imzanın bizzat kiracının eli mahsulü olduğunu kanıtlama zorunluluğu altına girmesi anlamına gelir. Mahkemenin ispat yükünü kiracıya yüklemesi, usul hukukunun temel prensiplerine aykırılık teşkil eder ve bozma sebebi sayılır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 27.06.2013 tarihli, 2012/16860 E., 2013/11230 K. sayılı İlam

Davanın niteliği itibariyle imzanın kiracıya ait olduğunu kanıtlama yükünün davacı kiraya verene ait olduğu açıkça hükme bağlanmıştır. Karar, ispat yükünün yanlış tarafa yüklenmesinin temyiz incelemesinde bozma nedeni olduğunu ortaya koymaktadır.

HMK m. 211 — Kademeli İnceleme Usulü

İspat sürecinin usulü, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 211 çerçevesinde kademeli bir yapı arz eder. İmza inkarı durumunda mahkeme doğrudan bilirkişi incelemesine gitmeden önce belirli usuli adımları takip etmek zorundadır: önce tarafın isticvabı, ardından huzurda yazı ve imza alınması, ancak bu adımlar yeterli kanaat oluşturmazsa uzman bilirkişi incelemesine başvurulması gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 01.04.2013 tarihli, 2013/3149 E., 2013/5801 K. sayılı İlam

Hâkimin, yazı veya imzayı inkâr eden tarafı isticvap ettikten sonra bir kanaat edinememesi halinde, huzurda bu kişiye yazı yazdırıp imza attırmak suretiyle elde ettiği belge ve diğer delilleri değerlendirmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu sıralı inceleme, yargılamanın etkinliği kadar tarafların hak arama hürriyetinin korunması açısından da kritik öneme sahiptir.

Mukayese İmza Örnekleri ve Belge Aslı Zorunluluğu

Bilirkişi incelemesinin teknik başarısı, karşılaştırmaya esas alınacak mukayese imza örneklerinin niteliği ve niceliği ile doğrudan ilintilidir. Mahkemenin tapu müdürlükleri, bankalar, noterlikler, nüfus müdürlükleri veya kiracının daha önce taraf olduğu mahkeme dosyalarındaki imza asıllarını celp etmesi zorunludur. Özellikle taahhütname tarihine yakın zaman diliminde atılmış imzalar, yaşlanma ya da el titremesi gibi faktörlerin elenmesi adına birincil önemdedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 06.02.2012 tarihli, 2011/13420 E., 2012/1505 K. sayılı İlam

Fotokopi belgelerde imza ve yazıların teşhis kriterlerinden olan işleklik derecesi, hız ve baskı derecesi gibi unsurların kayba uğradığı gerekçesiyle imza incelemesinin mutlaka belge aslı üzerinden yapılması gerektiği hükme bağlanmıştır. Belge aslının dosyaya sunulamaması durumunda, kiralayanın ispat yükünü yerine getiremediği kabul edilerek davanın reddi gerekir.

Haksız İmza İtirazının Mali Sonuçları ve Cezai Yaptırımlar

İmza inkarının haksız ya da kötü niyetli kullanımı hukuk düzeni tarafından korunmaz. İcra ve İflas Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde, gerçeğe aykırı imza itirazlarının ağır mali sonuçları ve usul ekonomisini zedeleyen tutumların yaptırımları bulunur. Bu yaptırımlar, kiracının sırf süreci uzatmak amacıyla yaptığı asılsız itirazların caydırıcılığını artırmayı hedefler.

İcra İnkar Tazminatı ve Para Cezası

İİK m. 68/7 hükmü uyarınca, itirazın kaldırılması davasında borçlunun imza itirazı haksız çıkarsa, mahkemece borçlu aleyhine reddolunan kısmın yüzde yirmisinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına ve ayrıca dava konusu değerin yüzde onu oranında para cezasına hükmedilir. Bu yaptırımlar, kiracının yargı sistemini fuzuli yere meşgul etmesini önlemeye yöneliktir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 18.05.2011 tarihli, 2011/289 E., 2011/335 K. sayılı İlam

Karar, imzanın aidiyetinin yargı kararıyla belirlenmesi durumunda taraflar arasındaki tüm hukuki ilişkiyi bağlayan kesin hüküm doğacağına işaret etmektedir. Bilirkişi raporuyla imzanın gerçekliği saptanmışsa, sonraki aşamalarda imzanın aidiyeti olgusunun yeniden tartışılmasına ve yeni bir bilirkişi raporu alınmasına gerek bulunmaz.

Dürüstlük Kuralı ve Çelişkili Beyan

Türk Medeni Kanunu m. 2 hükmünde düzenlenen dürüstlük kuralı, hakların kullanılmasında temel ilkedir. Tahliye taahhütnamesindeki imzasını bildiği halde inkar eden ya da beyaza imza atarak verdiği yetkiyi sonradan kötüye kullanan kiracının tutumu, hukuki güvenlik ilkesini zedeler. Mahkemeler, somut olayda kiracının istikrar arz etmeyen savunmalarını dürüstlük kuralına aykırılık olarak değerlendirip ispat yükünü ağırlaştırmaktadır.

Antalya gayrimenkul piyasasında turizm odaklı taşınmaz işletmeciliğinin yoğunluğu, kira hukuku uyuşmazlıklarının teknik karmaşıklığını da artırmaktadır. Mevsimlik kiralamaların ve uzun süreli ticari kiralamaların iç içe geçtiği bu yapı, tahliye taahhütnamelerinin doğru biçimde düzenlenmesini ve hukuki destek alınmasını her zamankinden daha kritik hale getirmektedir.

İlgili dava türleri hakkında genel bilgilere tapu ve taşınmaz uyuşmazlıklarında hukuki süreç sayfasından ulaşılabilir.