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Der Erwerb von Immobilien in der Türkei durch ausländische natürliche und juristische Personen unterliegt im Rahmen des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 und des Gesetzes über militärische Sperrgebiete und Sicherheitszonen Nr. 2565 einem strengen Genehmigungs- und Prüfungsregime. Die militärische Prüfung ist dabei keine bloße verfahrensrechtliche Stufe, sondern ein konstitutives Element, das über die Wirksamkeit der Eintragung entscheidet.
Dieser Leitfaden behandelt umfassend den Immobilienerwerb durch Ausländer in Antalya im Licht aktueller Urteile des Kassationsgerichtshofs: die Bestimmungen der Artikel 35 und 36 des Grundbuchgesetzes, Mengen- und Flächenbeschränkungen, die Prüfung militärischer Sperrgebiete und Sicherheitszonen, das Genehmigungsverfahren des Gouverneursamts für Unternehmen mit ausländischem Kapital, die Risiken von Treuhandgeschäften sowie die Folgen einer unrechtmäßigen Eintragung.
Das Regime des Immobilienerwerbs durch Ausländer in der Türkei
Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 bildet den grundlegenden rechtlichen Rahmen für den Erwerb von Immobilien durch ausländische natürliche Personen in der Türkei. Danach können ausländische natürliche Personen vorbehaltlich gesetzlicher Beschränkungen und behördlicher Genehmigungsverfahren in der Türkei Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben. Dieses Recht ist jedoch durch die Prüfung militärischer Sperrgebiete, Mengenbeschränkungen, Flächenbeschränkungen und zusätzliche Genehmigungserfordernisse für Unternehmen mit ausländischem Kapital eingegrenzt.
Das Erwerbsregime für Ausländer bezeichnet eine Rechtsstruktur, in der – seit Aufhebung des Grundsatzes der internationalen Gegenseitigkeit im Jahr 2012 – der durch Artikel 35 des Grundbuchgesetzes festgelegte allgemeine Rahmen, die militärische Prüfung nach dem Gesetz Nr. 2565 und das für Unternehmen mit ausländischem Kapital geltende Genehmigungsverfahren nach Artikel 36 des Grundbuchgesetzes zusammenwirken, wobei behördliche Genehmigungen als konstitutives Element der Eintragung gelten.
Mengen- und Flächenbeschränkungen
Die von ausländischen natürlichen Personen in der Türkei erwerbbaren Immobilien sind sowohl hinsichtlich der individuellen Gesamtfläche als auch hinsichtlich der lokalen Dichte begrenzt. Nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes kann eine ausländische natürliche Person landesweit höchstens 30 Hektar Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben; diese Grenze kann durch Präsidialbeschluss bis zum Doppelten erhöht werden. Zudem darf die Gesamtfläche der von Ausländern erwerbbaren Immobilien zehn Prozent der der privaten Nutzung zugänglichen Fläche eines Bezirks nicht übersteigen.
Antalya steht aufgrund seines touristischen Potenzials und der Attraktivität seines Immobilienmarktes an vorderster Stelle unter den Provinzen mit dem intensivsten Immobilienerwerb durch ausländische natürliche Personen in der Türkei. Diese Dichte führt dazu, dass die Zehn-Prozent-Bezirksgrenze in bestimmten Gebieten kritische Schwellenwerte erreicht, wodurch die Prüfung dieser Quote bei neuen Erwerbsanträgen zunehmend in den Vordergrund rückt.
Bei Überschreitung der Mengen- oder Flächengrenze kommt die Liquidation der unter Verstoß erworbenen Immobilien in Betracht. Werden diese Immobilien nicht innerhalb der von der Behörde gesetzten Frist veräußert, werden sie nach Artikel 36 des Grundbuchgesetzes von der Staatskasse liquidiert und zum Verkauf angeboten, wobei der Erlös dem Berechtigten ausgezahlt wird. Diese zwangsweise Liquidation kann zu nicht wiedergutzumachenden wirtschaftlichen Verlusten führen.
Prüfung militärischer Sperrgebiete und Sicherheitszonen
Das Gesetz über militärische Sperrgebiete und Sicherheitszonen Nr. 2565 regelt das den Kern des Erwerbsregimes für Ausländer bildende Prüfungsverfahren. Danach wird das türkische Staatsgebiet in militärische Sperrgebiete (ersten und zweiten Grades), Sicherheitszonen und strategische Gebiete unterteilt; für jede Kategorie gilt hinsichtlich des Erwerbs durch Ausländer ein eigenes Rechtsregime. Die von den Grundbuchämtern bei den zuständigen Kommandobehörden einzuholende Stellungnahme ist das maßgebliche Dokument, das über die Richtung der Eintragung entscheidet.
Militärisches Sperrgebiet ersten Grades — absolutes Verbot
Der Erwerb von Immobilien innerhalb militärischer Sperrgebiete ersten Grades durch Ausländer ist absolut verboten. Unter Verstoß gegen dieses Verbot vorgenommene Eintragungen gelten als unrechtmäßige Eintragungen und unterliegen aus Gründen der öffentlichen Ordnung jederzeit der Aufhebung und Liquidation. In Sperrgebieten ersten Grades kann keine Genehmigungsbehörde zugunsten des Erwerbs entscheiden, und auch später eintretende Umstände heilen diesen Mangel nicht.
Militärisches Sperrgebiet zweiten Grades — Genehmigungsregime
In militärischen Sperrgebieten zweiten Grades ist der Immobilienerwerb durch Ausländer nicht absolut verboten, sondern genehmigungspflichtig. Für Erwerbsanträge in diesen Gebieten ist die befürwortende Stellungnahme des Generalstabspräsidiums oder der von ihm ermächtigten Kommandobehörden zwingend erforderlich. Das Prüfungsverfahren wird in der Regel über das Gouverneursamt abgewickelt und kann erheblich Zeit in Anspruch nehmen. Die strategische Lage bestimmter Gebiete an der Küste von Antalya kann dazu führen, dass diese als militärisches Sperrgebiet zweiten Grades oder Sicherheitszone eingestuft werden; dies rückt die Prüfungsphase beim Erwerbsverfahren ausländischer Investoren besonders in den Vordergrund.
Sicherheitszone und strategisches Gebiet
Sicherheitszonen sind um militärische Sperrgebiete herum eingerichtete Gebiete, die demselben Genehmigungsregime unterliegen. Die nach Artikel 28 des Grundbuchgesetzes festgelegten strategischen Gebiete sind insbesondere für Unternehmen mit ausländischem Kapital von besonderer Bedeutung. In all diesen Gebieten müssen die Grundbuchämter zwingend die Stellungnahme der zuständigen Kommandobehörden einholen; fällt diese negativ aus, kann keine Eintragung erfolgen.
11. Strafkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2020/5875, Urteil 2024/9014Das Urteil betont, dass die von den Grundbuchämtern bei den zuständigen Kommandobehörden einzuholende Stellungnahme das maßgebliche Dokument ist, das über die Richtung der Eintragungsverfahren bei Ausländern entscheidet. Fällt die militärische Prüfung negativ aus, wird die vorgenommene Eintragung unrechtmäßig und unterliegt aus Gründen der öffentlichen Ordnung der Aufhebung.
| Gebiet / Investorentyp | Erwerbsmöglichkeit | Genehmigungsbehörde | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Militärisches Sperrgebiet 1. Grades | Absolutes Verbot | Keine Genehmigung möglich | Gesetz Nr. 2565 |
| Militärisches Sperrgebiet 2. Grades | Genehmigungspflichtig | Generalstab / Gouverneursamt | Gesetz Nr. 2565 + Grundbuchgesetz Art. 35 |
| Sicherheitszone | Genehmigungspflichtig | Stellungnahme der zuständigen Kommandobehörde | Gesetz Nr. 2565 |
| Strategisches Gebiet (Unternehmen mit ausl. Kapital) | Genehmigungspflichtig | Gouverneursamt + Generalstab | Grundbuchgesetz Art. 36/2 + Art. 28 |
| Allgemeine Immobilie (ausländische natürliche Person) | Begrenzt auf 30 ha / 10 % des Bezirks | Grundbuchamt + Prüfung | Grundbuchgesetz Art. 35 |
Erwerb durch Unternehmen mit ausländischem Kapital: Artikel 36 des Grundbuchgesetzes
Der Immobilienerwerb durch Unternehmen mit ausländischem Kapital in der Türkei unterliegt einem von natürlichen Personen abweichenden Genehmigungsregime. Artikel 36 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 regelt das Erwerbsverfahren dieser Unternehmen um die Genehmigung des Gouverneursamts herum und macht innerhalb militärischer Sperrgebiete, Sicherheitszonen und strategischer Gebiete die Zustimmung des Generalstabspräsidiums oder der von ihm ermächtigten Kommandobehörden zwingend erforderlich. Bei Erwerbsanträgen von Unternehmen mit ausländischem Kapital, die zu touristischen Investitionszwecken auf dem Immobilienmarkt von Antalya gegründet werden, ist dieses Verfahren ein entscheidender Knotenpunkt für die Wirksamkeit der Eintragung.
Zwangsversteigerung und Genehmigungsurkunde des Gouverneursamts
Auch wenn kein theoretisches Hindernis für den Erwerb von Immobilien durch Unternehmen mit ausländischem Kapital im Wege der Zwangsversteigerung besteht, ist im Eintragungsstadium das Vorliegen der vom Gouverneursamt ausgestellten Genehmigungsurkunde für den Immobilienerwerb zwingend erforderlich. Ohne diese Urkunde kann die Eintragung nicht zugunsten des Unternehmens mit ausländischem Kapital erfolgen, das den Zuschlag erhalten hat; die Versteigerung bleibt vorübergehend in der Schwebe.
12. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 18.06.2012, Aktenzeichen 2012/6262, Urteil 2012/20966Das Urteil stellt fest, dass kein Hindernis für die Teilnahme von Unternehmen mit ausländischem Kapital an Zwangsversteigerungen besteht, dass jedoch im Eintragungsstadium zwingend geprüft werden muss, ob eine vom Gouverneursamt ausgestellte Genehmigungsurkunde für den Immobilienerwerb vorliegt. Nach Artikel 36/2 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 unterliegt der Immobilienerwerb in militärischen Sperrgebieten, Sicherheitszonen und den nach Artikel 28 festgelegten strategischen Gebieten der Genehmigung des Generalstabspräsidiums oder der von ihm ermächtigten Kommandobehörden.
Ohne Genehmigungsurkunde eingetragene Immobilien werden bei einer späteren behördlichen oder gerichtlichen Prüfung als unrechtmäßige Eintragung eingestuft. In diesem Fall kann sowohl die Verantwortlichkeit der die Versteigerung durchführenden Stelle als auch die des Grundbuchamts zur Debatte stehen, und es entstehen im Hinblick auf den vom Unternehmen mit ausländischem Kapital gezahlten Betrag schwer wiedergutzumachende wirtschaftliche Folgen.
Grenzen des Treuhandgeschäfts und der Umgehungsrisiken
Das riskanteste Modell, zu dem ausländische Investoren angesichts der langen Dauer oder eines möglichen negativen Ausgangs der militärischen Prüfung greifen, ist das Treuhandgeschäft, bei dem die Immobilie auf den Namen eines türkischen Staatsbürgers eingetragen wird. Bei diesem Modell zahlt der Ausländer den Kaufpreis der Immobilie mit dem Ziel, dass das Eigentum formal beim türkischen Staatsbürger verbleibt, während das tatsächliche Nutzungsrecht bei ihm selbst liegt. Der Kassationsgerichtshof hat jedoch klargestellt, dass auch solche Umgehungswege letztlich an der Mauer der militärischen Prüfung scheitern.
14. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 13.12.2016, Aktenzeichen 2016/8541, Urteil 2016/10301Das Urteil befasst sich mit einem Streitfall, in dem ein Ausländer, nachdem er erfahren hatte, dass die Prüfung lange dauern würde, die Eintragung der Immobilie auf den Namen eines türkischen Staatsbürgers als Treuhandgeschäft veranlasste. Das Gericht ordnete an, dass selbst in einem solchen Fall für die Löschung der Eintragung zunächst geprüft werden muss, ob die Voraussetzungen des Artikels 35 des Grundbuchgesetzes – die Erwerbsfähigkeit des Ausländers und der Stand der militärischen Genehmigung – erfüllt sind.
Ein ausländischer Investor, der eine Immobilie über ein Treuhandgeschäft erwirbt, ist Risiken ausgesetzt wie der Übertragung der Immobilie durch den formal eingetragenen türkischen Staatsbürger an Dritte, deren Einbeziehung in eine Erbschaft im Todesfall oder deren Pfändung in einem Vollstreckungsverfahren. Auch der Umstand, dass der Ausländer die Voraussetzungen der militärischen Genehmigung nicht erfüllt, bietet in einer später erhobenen Klage auf Löschung der Eintragung keinen Schutz. Das Treuhandgeschäft mag daher als kurzfristig praktikable Lösung erscheinen, kann jedoch mittel- bis langfristig zum vollständigen Verlust der Investition führen.
Folgen der unrechtmäßigen Eintragung und Investitionssicherheit
Eintragungen, die trotz negativer militärischer Prüfung oder unter Überschreitung der Mengen- und Flächengrenzen vorgenommen werden, gelten als unrechtmäßige Eintragung und können aus Gründen der öffentlichen Ordnung jederzeit der Aufhebung und Liquidation unterliegen. Dieser Mechanismus stellt für ausländische Investoren eine bedeutende Quelle rechtlicher Unsicherheit dar und macht es erforderlich, die Vertragsgestaltung von vornherein auf dieses Risiko auszurichten.
Schutzklauseln im Vorvertrag zum Immobilienverkauf
Der Abschluss eines Vorvertrags zum Immobilienverkauf vor Abschluss des Prüfungsverfahrens ist zwar gängige Praxis, doch müssen im Vertrag zwingend Schutzklauseln enthalten sein, die das Risiko einer negativen militärischen Genehmigung abdecken. Rücktrittsklauseln, die die Rückerstattung der vom Käufer gezahlten Anzahlung oder des Kaufpreises bei negativem Ausgang der Prüfung absichern, Regelungen zum Verzugsschaden und Klauseln zur Prüfung von Belastungen sind wesentliche Bestandteile des Vertrags.
Strategische Statusanalyse vor der Eintragung
Der sicherste Weg für den ausländischen Investor besteht darin, den strategischen Status der Immobilie vor der Eintragung bei den zuständigen Behörden abzuklären. Diese über das Grundbuchamt und das Gouverneursamt von Antalya durchzuführende Abklärung stellt im Vorfeld klar, ob sich die Immobilie in einem militärischen Sperrgebiet, einer Sicherheitszone oder einem strategischen Gebiet befindet, ob die Zehn-Prozent-Bezirksgrenze überschritten wird und ob für Unternehmen mit ausländischem Kapital die Zustimmung des Generalstabs erforderlich ist. Diese Voranalyse ist der Grundpfeiler der rechtlichen Sicherheit der Investition.
Eine präventive Rechtsberatung, die die Rechte des ausländischen Investors schützt, ruht auf drei Säulen: der Anpassung der Verträge an das Risiko der militärischen Genehmigung, der vorherigen Analyse der strategischen Lage der Immobilie und der professionellen Koordination mit den zuständigen Behörden. Investitionen, bei denen diese drei Säulen nicht vollständig umgesetzt werden, sind einem Risiko nicht wiedergutzumachender Rechtsverluste ausgesetzt.
Häufig gestellte Fragen zum Immobilienerwerb durch Ausländer in der Türkei
Unter welchen Voraussetzungen können Ausländer in der Türkei Immobilien erwerben?
Ausländische natürliche Personen können im Rahmen von Artikel 35 des Grundbuchgesetzes Nr. 2644 in der Türkei Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben. Der Grundsatz der internationalen Gegenseitigkeit wurde durch die Gesetzesänderung von 2012 aufgehoben; erforderlich ist, dass sich die Immobilie außerhalb eines militärischen Sperrgebiets befindet, die Mengengrenzen nicht überschritten werden und die notwendigen behördlichen Genehmigungen vorliegen. Das Grundbuchamt kann die Eintragung nicht vornehmen, ohne zuvor die Stellungnahme der zuständigen Kommandobehörde eingeholt zu haben.
Was ist ein militärisches Sperrgebiet, und können Ausländer dort Immobilien erwerben?
Militärische Sperrgebiete sind durch das Gesetz Nr. 2565 festgelegte, aus Gründen der nationalen Sicherheit geschützte Gebiete. In militärischen Sperrgebieten ersten Grades ist der Immobilienerwerb durch Ausländer absolut verboten; unter Verstoß gegen dieses Verbot vorgenommene Eintragungen werden aus Gründen der öffentlichen Ordnung stets aufgehoben. In militärischen Sperrgebieten zweiten Grades ist der Erwerb hingegen möglich, jedoch ist die befürwortende Stellungnahme des Generalstabspräsidiums oder der ermächtigten Kommandobehörde zwingend erforderlich.
Gibt es eine Mengenbeschränkung für von Ausländern erwerbbare Immobilien?
Ja. Nach Artikel 35 des Grundbuchgesetzes kann eine ausländische natürliche Person landesweit höchstens 30 Hektar Immobilien und beschränkte dingliche Rechte erwerben; diese Grenze kann durch Präsidialbeschluss bis zum Doppelten erhöht werden. Zudem darf die Gesamtfläche der von Ausländern erwerbbaren Immobilien zehn Prozent der der privaten Nutzung zugänglichen Fläche eines Bezirks nicht übersteigen. Beide Grenzen gelten gemeinsam; bei Überschreitung kommt eine zwangsweise Liquidation in Betracht.
Wie läuft das Genehmigungsverfahren für Unternehmen mit ausländischem Kapital ab?
Unternehmen mit ausländischem Kapital müssen für den Immobilienerwerb nach Artikel 36 des Grundbuchgesetzes eine Genehmigungsurkunde für den Immobilienerwerb vom Gouverneursamt einholen. Bei Erwerbsvorgängen innerhalb militärischer Sperrgebiete, Sicherheitszonen und strategischer Gebiete ist zusätzlich die befürwortende Stellungnahme des Generalstabspräsidiums oder der von ihm ermächtigten Kommandobehörde zwingend erforderlich. Zwar besteht kein Hindernis für die Teilnahme an Zwangsversteigerungen, doch muss diese Genehmigungsurkunde im Eintragungsstadium vorgelegt werden.
Ist die Eintragung einer Immobilie auf den Namen eines türkischen Staatsbürgers im Wege eines Treuhandgeschäfts sicher?
Nein. Ein ausländischer Investor, der eine Immobilie über ein Treuhandgeschäft erwirbt, ist Risiken ausgesetzt wie der Übertragung der Immobilie durch den formal eingetragenen türkischen Staatsbürger, deren Einbeziehung in eine Erbschaft im Todesfall oder deren Pfändung in einem Vollstreckungsverfahren. Auch der Umstand, dass der Ausländer die Voraussetzungen der militärischen Genehmigung nicht erfüllt, bietet in einer später erhobenen Klage auf Löschung der Eintragung keinen Schutz. Die Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs zeigt, dass rechtliche Umgehungswege letztlich an der militärischen Prüfung scheitern.
Wie lange dauert die militärische Prüfung und wie endet sie?
Die Dauer des militärischen Prüfungsverfahrens variiert je nach Lage der Immobilie und Arbeitsbelastung der zuständigen Kommandobehörde; in manchen Fällen kann sie Monate in Anspruch nehmen. Das Grundbuchamt holt auf Antrag die Stellungnahme der zuständigen Kommandobehörde ein; fällt diese positiv aus, wird die Eintragung abgeschlossen, andernfalls wird der Antrag abgelehnt. Werden Vorverträge während der Prüfungsdauer mit Schutzklauseln versehen, sichert dies den vom Käufer gezahlten Betrag ab.
Kann eine zugunsten eines Ausländers in einem Sperrgebiet vorgenommene Eintragung nachträglich aufgehoben werden?
Ja. Unter Verstoß gegen die Vorschriften in militärischen Sperrgebieten und Sicherheitszonen vorgenommene Eintragungen gelten als unrechtmäßige Eintragung und können aus Gründen der öffentlichen Ordnung jederzeit aufgehoben und liquidiert werden. Dieser Umstand kann nicht durch Ersitzung oder den Einwand des guten Glaubens überwunden werden. Der sicherste Weg für den Investor besteht darin, den strategischen Status der Immobilie vor der Eintragung bei den zuständigen Behörden abzuklären und die Vertragsgestaltung auf dieses Risiko abzustimmen.
Der allgemeine rechtliche Rahmen dieses Themas wird zudem unter Klagen und Verfahren im Immobilienrecht behandelt.
