Türkçe 
English 
Русский 
7584 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 20 Haziran 2026 tarihli ve 33286 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanun, gayrimenkul ve arazi hukuku açısından dört kritik düzenleme getirmektedir: orman sınırına alınmış tapulu taşınmazların bedelsiz geçerli kabulü (Madde 14), DSİ mülkiyetindeki taşınmazların hissedarlara doğrudan satışı (Madde 9), kooperatiflerin tarımsal arazide ayni hak edinmesine getirilen kısıt (Madde 23) ve izinsiz yapılara abonelik bağlanması yasağı (Madde 25).
Bu yazıda maddeler, geniş bir kitleyi ilgilendiren orman taşınmazları düzenlemesinden başlayarak ele alınmakta; nispeten daha sınırlı bir grubu ilgilendiren DSİ taşınmaz satışı (Madde 9) son bölümde açıklanmaktadır. Yazı, söz konusu maddelerin kapsamını, başvuru koşullarını ve taşınmaz malikleri ile yatırımcılar bakımından hukuki sonuçlarını bilgilendirme amacıyla açıklar.
7584 Sayılı Kanun Gayrimenkul Hukukunda Neyi Değiştiriyor?
7584 sayılı Kanun, tek bir alanı düzenleyen bir metin değil; tarım, orman, su yapıları, alkol ve tütün piyasası ile veteriner hekimliği gibi birden çok alanda değişiklik yapan bir torba kanundur. Bununla birlikte taşınmaz hukuku bakımından kanunun ağırlık merkezini, orman ve Hazine taşınmazlarına ilişkin mülkiyet düzenlemeleri ile imar-altyapı bağlantısını yeniden kuran hükümler oluşturmaktadır.
Kanunun gayrimenkul yatırımcısını ve taşınmaz malikini doğrudan ilgilendiren dört maddesi vardır. Bu maddeler, hem yerel taşınmaz sahiplerini hem de Türkiye'de gayrimenkul edinen yabancı yatırımcıları kapsayacak niteliktedir. Aşağıdaki bölümlerde her madde ayrı ayrı ele alınmaktadır.
Kanunun şeker pancarı cezalarına ilişkin 20. maddesi 1 Ocak 2027'de yürürlüğe girecektir. Bu yazıda incelenen Madde 9, 14, 23 ve 25 dâhil diğer tüm maddeler ise yayım tarihi olan 20 Haziran 2026 itibarıyla yürürlüktedir.
Madde 14: Orman Sınırına Alınmış Tapulu Taşınmazların Durumu
Madde 14, 6831 sayılı Orman Kanunu'na eklenen Ek Madde 22 ile, kesinleşmiş orman kadastrosu sonucunda kısmen veya tamamen Devlet ormanı olarak sınırlandırılmış olmasına rağmen tapuda gerçek veya tüzel kişiler adına kayıtlı bulunan taşınmazların hukuki durumunu yeniden düzenler. Düzenleme, tapusu bulunan ancak taşınmazı orman şerhi veya tapu iptali nedeniyle fiilen kullanılamayan malikleri ilgilendirmektedir.
Ek Madde 22, taşınmazın mülkiyet durumunu üç ayrı senaryoya göre ele alır. Bu üç senaryonun ortak özelliği, idarece uygun görülmesi hâlinde tapunun bedel alınmaksızın geçerli kabul edilmesi veya taşınmazın iadesidir.
Tapusu Geçerli Kabul Edilen Taşınmazlar
Hazine adına kayıtlı olmayıp tapu, kadastro veya imar mevzuatına göre oluşturulmuş ve hâlen gerçek ya da tüzel kişiler adına tapuda tescilli olan taşınmazlarda, malikin idareye başvurması ve başvurunun Orman Genel Müdürlüğünce uygun görülmesi hâlinde mevcut tapu kaydı geçerli kabul edilir. Bu durumda taşınmaz için herhangi bir bedel alınmaz ve tapu kütüğündeki orman şerhi terkin edilir.
Orman Genel Müdürlüğünün resen yaptığı inceleme sonucunda tapu kaydının doğruluğunun tespit edilmesi hâlinde de aynı sonuç doğar. Bu yol, malikin başvurusuna bağlı olmaksızın idarenin kendi araştırmasıyla işleyebilir.
Tapusu İptal Edilmiş Ancak Henüz İnfaz Edilmemiş Taşınmazlar
Açılan davalar sonucunda tapusunun iptaline karar verilip kesinleşen, ancak henüz tapuda infaz edilmemiş taşınmazlarda; taşınmaz bedelinin malike ödenmemiş olması veya ödenmişse bu bedelin Hazineye geri ödenmesi hâlinde madde kapsamında işlem yapılır. Hazineye geri ödenecek bedel, taşınmazın güncel rayiç bedelinden az olamaz.
Hazine Adına Tescil Edilmiş Taşınmazların İadesi
Tapusu iptal edilerek Hazine adına tescil edilmiş taşınmazlar bakımından kanun, sınırlı süreli bir iade imkânı tanımıştır. Önceki malikler veya akdi ve kanuni halefleri, kanunun yürürlük tarihinden itibaren iki yıl içinde idareye başvurabilir. Taşınmaz için herhangi bir bedel ödenmemiş olması ya da ödenen bedelin Hazineye geri ödenmesi koşuluyla taşınmaz ilgilisine iade edilir. Bu hâlde de geri ödenecek bedel, taşınmazın güncel rayiç bedelinden düşük olamaz.
Hazine adına tescil edilmiş taşınmazların iadesine ilişkin iki yıllık süre, hak kaybına yol açabilecek nitelikte bir süredir. Süre içinde başvurulmayan veya bedeli Hazineye geri ödenmeyen üç hektardan küçük taşınmazlar ile taşınmazlar arasındaki yol ve boşluk gibi alanlar Milli Emlak Genel Müdürlüğünce değerlendirilebilir.
Madde 14 Kapsamı Dışında Kalan Taşınmazlar
Ek Madde 22, bazı taşınmaz gruplarını açıkça kapsam dışında bırakmıştır. Düzenlemeden yararlanmak isteyen maliklerin, taşınmazlarının bu istisnalardan birine girip girmediğini önceden değerlendirmesi gerekir.
Kapsam dışı bırakılan başlıca taşınmazlar şunlardır: 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı Kanunu kapsamındaki yerler, 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamındaki taşınmazlar, 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca belirlenen kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ile turizm merkezleri, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu kapsamındaki yerler, özel statülü orman alanları ve yanan orman sahalarında bulunan taşınmazlar. Bu maddenin uygulanmasından doğan anlaşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür.
İlgili mevzuat6831 sayılı Orman Kanunu, Ek Madde 22 (7584 sayılı Kanun, Madde 14 ile eklenmiştir).
Madde 23: Kooperatiflerin Tarımsal Arazide Ayni Hak Edinme Kısıtı
Madde 23, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesine eklenen fıkra ile, 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa tabi kooperatiflerin belirli alanlardaki taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinmesini kural olarak yasaklar. Düzenleme, özellikle tarım arazilerinin amaç dışı kullanımının ve parçalanmasının önüne geçmeyi hedeflemektedir.
Yasak, 1/5000 ve 1/1000 ölçekli imar planlarında tarımsal niteliği korunacak alanlar ile bu planlar dışında kalan ve 5403 sayılı Kanuna tabi alanlardaki taşınmazları kapsar. Bu alanlarda kooperatifler, kural olarak mülkiyet ya da intifa, irtifak gibi sınırlı ayni hak edinemez.
Tarımsal amaçlı faaliyet gösteren kooperatifler bakımından bir istisna öngörülmüştür. Bu kooperatiflerin söz konusu alanlardaki taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinmesi, Tarım ve Orman Bakanlığının iznine tabidir. İzin alınmadan yapılacak edinimler bu düzenleme karşısında geçerli kabul edilmez.
Madde 25: İzinsiz Yapılara Abonelik Bağlanması Yasağı
Madde 25, 5403 sayılı Kanunun 21. maddesine eklenen fıkra ile, izin alınmadan yapılmış yapı ve tesislere altyapı aboneliği bağlanmasını yasaklar. Düzenleme, tarım arazileri üzerinde izinsiz yapılaşmayı altyapı bağlantısı üzerinden caydırmayı amaçlamaktadır.
Buna göre, 5403 sayılı Kanun uyarınca izin alınmadan yapılmış her türlü yapı ve tesise; ilgili idareler, kurum ve kuruluşlar tarafından elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ile aboneliği tesis edilemez. Bu kurala aykırı davranan idare, kurum ve kuruluşlara yaptırım öngörülmüştür.
Düzenlemeye aykırı abonelik tesis eden idare, kurum ve kuruluşlara her abone başına yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır. İdari para cezasının tebliğinden itibaren aboneliğin otuz gün içinde iptal edilmemesi hâlinde, aboneliğin devam ettiği her ay için ayrıca yüz bin Türk lirası idari para cezası verilir. Aynı kanun değişikliğiyle, 21. maddedeki idari para cezası katsayısı "on" katından "iki bin beş yüz" katına yükseltilmiştir (Madde 24-25).
Madde 9: DSİ Taşınmazlarının Hissedarlara Doğrudan Satışı
Yukarıdaki üç düzenlemeye göre daha sınırlı bir kişi grubunu ilgilendiren Madde 9, 6200 sayılı Kanuna eklenen Ek Madde 18 ile, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğüne (DSİ) ait taşınmaz malların belirli koşulları taşıyan hissedarlarına ihale yapılmaksızın doğrudan satılabilmesine imkân tanır. Düzenleme, yalnızca DSİ ile paylı (hisseli) mülkiyet ilişkisi içinde bulunan kişileri ilgilendirmektedir.
Doğrudan satış imkânından yararlanabilmek için kanun iki sınır koşulu öngörmüştür. Hissedarın talebine konu pay, hem oran hem de yüzölçümü bakımından bu sınırların altında kalmalıdır.
DSİ'ye ait taşınmaz malların hissedarlarına doğrudan satışı, hisse oranının %40'ı aşmaması ve hisse miktarının uygulama imar planı sınırları içinde 400 metrekareyi, dışında ise 4.000 metrekareyi aşmaması koşuluyla, rayiç bedel üzerinden yapılabilir.
Ek Madde 18 ayrıca DSİ mülkiyetindeki yerlerin kiralanması ve satışı ihalelerinde alınacak geçici teminata ilişkin bir oran düzenlemesi de getirmiştir. Buna göre isteklilerden; satışta tahmin edilen satış bedelinin, kiralamada ise tahmin edilen bir yıllık kira bedelinin %3'ünden az olmamak üzere %30'una kadar geçici teminat alınır.
Dört Maddenin Karşılaştırmalı Özeti
Aşağıdaki tablo, incelenen dört maddenin kapsamını, ilgili kanunu ve temel koşullarını özetlemektedir. Tablo, taşınmaz malikinin hangi maddenin kendi durumuyla ilgili olduğunu hızlıca değerlendirmesine yardımcı olmak amacıyla hazırlanmıştır.
| Madde | Değiştirilen Kanun | Konu | Temel Koşul / Sınır |
|---|---|---|---|
| Madde 14 | 6831 sayılı Orman Kanunu (Ek Md. 22) | Orman sınırına alınmış tapulu taşınmazların geçerli kabulü ve iadesi | İdareye başvuru ve uygun görme; iade için 2 yıllık süre; bedelin rayiç değerden az olmaması |
| Madde 23 | 5403 sayılı Kanun (Md. 8) | Kooperatiflerin tarımsal arazide ayni hak edinme kısıtı | Kural olarak yasak; tarımsal amaçlı kooperatif için Bakanlık izni |
| Madde 25 | 5403 sayılı Kanun (Md. 21) | İzinsiz yapılara elektrik-su-doğalgaz aboneliği yasağı | Abone başına 100.000 TL; iptal edilmezse her ay tekrar 100.000 TL |
| Madde 9 | 6200 sayılı Kanun (Ek Md. 18) | DSİ taşınmazlarının hissedara doğrudan satışı | Hisse oranı %40'ı; imar içi 400 m², imar dışı 4.000 m²'yi aşmamalı; rayiç bedel |
Taşınmaz Malikleri ve Yatırımcılar Açısından Değerlendirme
7584 sayılı Kanun, taşınmaz mülkiyetinin tespiti ve korunması bakımından önemli usul ve süre kuralları içermektedir. Özellikle Madde 14 kapsamındaki iki yıllık iade süresi, hak kaybı doğurabilecek nitelikte olduğundan, tapusu orman vasfı nedeniyle iptal edilmiş taşınmaz maliklerinin kendi durumlarını bu düzenleme çerçevesinde değerlendirmesi önem taşır.
Türkiye'de gayrimenkul edinen yabancı yatırımcılar açısından da bu düzenlemeler dolaylı sonuçlar doğurabilir. Bir taşınmazın orman şerhi taşıyıp taşımadığı, tarımsal niteliği korunan alanda bulunup bulunmadığı veya altyapı aboneliğinin mevzuata uygun tesis edilip edilmediği, satın alma kararından önce yapılacak hukuki incelemenin parçasıdır. Madde 25'in altyapı aboneliğini yapının yasal durumuna bağlaması, tarım arazileri üzerindeki yapılaşmanın hukuki güvenliğini doğrudan etkileyen bir unsurdur.
Her taşınmazın hukuki durumu, tapu kaydına, kadastro tutanaklarına ve imar planındaki konumuna göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Genel nitelikteki bu açıklamalar, somut bir taşınmaza ilişkin hukuki incelemenin yerini tutmaz.
