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Die Klage auf Mietzinsfeststellung ist eine Feststellungsklage nach Art. 344 und 345 des türkischen Obligationenrechts Nr. 6098 (tOR), mit der das Gericht — wenn sich die Parteien nicht auf den für die neue Mietperiode geltenden Mietzins einigen können — diesen Betrag anhand objektiver Kriterien und nach Billigkeit festlegt.
Dieser Leitfaden behandelt umfassend die rechtliche Natur der Mietzinsfeststellungsklage in Antalya: die VPI-Indexbegrenzung in den ersten fünf Jahren, den nach dem fünften Jahr anzuwendenden ortsüblichen Mietzins und den Billigkeitsabschlag, das obligatorische Mediationsverfahren, die Fristen für die schriftliche Mahnung nach Art. 345 tOR, die Unterscheidung zwischen Mehrwertsteuer und Quellensteuer sowie die Kostentragung — im Licht aktueller Urteile des Kassationsgerichtshofs.
Was ist die Klage auf Mietzinsfeststellung? Rechtsnatur und Klagevoraussetzungen
Die Klage auf Mietzinsfeststellung ist eine Feststellungsklage, mit der bei einem zwischen den Parteien erneuerten oder fortbestehenden Mietverhältnis die Höhe des in der neuen Periode geltenden Mietzinses bestimmt wird. Ziel dieser Klage ist es, den streitigen Mietzins im Rahmen der gesetzlich vorgesehenen Beschränkungen und Billigkeitskriterien zu klären. Wie in der ständigen Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs betont wird, besteht die Aufgabe des Gerichts in diesen Verfahren darin, einen Betrag festzusetzen, der den Streit zwischen den Parteien löst, nicht darin, die Klage in der Sache abzuweisen.
6. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2013/10354, Urteil 2014/3164Die Klage auf Mietzinsfeststellung ist keine Leistungsklage. Da die Parteien wegen eines Streits über die Höhe des Mietzinses das Gericht angerufen haben und die gerichtliche Feststellung des Mietzinses begehrt wird, ist es rechtswidrig, die Klage abzuweisen, statt eine den Streit der Parteien lösende Feststellungsentscheidung zu treffen.
Rechtsschutzinteresse und die Haltung des Kassationsgerichtshofs
Das Rechtsschutzinteresse bei Mietzinsfeststellungsklagen entsteht von selbst, wenn zwischen den Parteien kein durch Urteil festgestellter oder vertraglich vereinbarter endgültiger Betrag besteht. Die in der Praxis am häufigsten anzutreffende Einrede ist, dass der Mieter während oder vor dem Verfahren beginnt, den vom Vermieter geforderten Betrag oder einen diesem nahekommenden Betrag zu zahlen. Der Beklagte macht dann geltend, die Klage sei dadurch gegenstandslos geworden oder mangels Rechtsschutzinteresses abzuweisen; der Kassationsgerichtshof folgt dieser Argumentation jedoch nicht.
6. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2015/11584, Urteil 2016/1767Da zwischen den Parteien ein Streit über die Höhe des Mietzinses besteht und das Gericht angerufen wurde, ist die Klage auch dann nicht abzuweisen, wenn der Mieter den geforderten oder einen möglicherweise zuzusprechenden Betrag oder mehr zahlt — es ist vielmehr die Feststellung des Mietzinses auszusprechen. Da zwischen den Parteien kein durch Urteil festgestellter oder vertraglich vereinbarter Mietzins besteht, hat der Kläger ein Rechtsschutzinteresse an der gerichtlichen Feststellung des Mietzinses für die neue Periode.
Selbst wenn der Mieter während des Verfahrens freiwillig beginnt, den geforderten hohen Betrag zu zahlen, wird die Klage nicht abgewiesen. Das Gericht muss zur Herstellung von Rechtssicherheit für künftige Mietperioden zwingend eine Feststellungsentscheidung treffen. Andernfalls erleidet der Vermieter einen Rechtsverlust, sobald der Mieter die Zahlung des hohen Betrags künftig einstellt, da er dann über kein vollstreckbares Dokument verfügt.
Indexbegrenzung in den ersten fünf Jahren (Art. 344 Abs. 1 tOR)
Art. 344 Abs. 1 tOR bestimmt zwingend, dass die Erhöhung bei der Erneuerung von Mietverträgen den Veränderungsprozentsatz gemäß dem Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex (VPI) des vorangegangenen Mietjahres nicht übersteigen darf. Diese Regel betrifft die öffentliche Ordnung; vereinbaren die Parteien eine höhere Erhöhung, ist der übersteigende Teil unwirksam. Haben die Parteien keine Vereinbarung über den Erhöhungssatz getroffen, bestimmt der Richter den billigen Mietzins unter Berücksichtigung des Zustands der Mietsache, jedoch ohne den Indexsatz zu überschreiten.
3. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2017/3698, Urteil 2017/18270Haben die Parteien keine Vereinbarung über den Erhöhungssatz getroffen, wird der Mietzins vom Richter unter Berücksichtigung des Zustands der Mietsache nach Billigkeit festgelegt, ohne den Erhöhungssatz des Erzeugerpreisindex des vorangegangenen Mietjahres zu überschreiten. Unter Berücksichtigung des Vertragsbeginns ist die Feststellung zwingend so vorzunehmen, dass sie nach Art. 344 Abs. 1 und 2 tOR den Indexsatz nicht übersteigt.
Zum Zeitpunkt des zitierten Urteils wurde noch der Erzeugerpreisindex zugrunde gelegt; nach geltendem Recht ist jedoch der maßgebliche Satz der Zwölfmonatsdurchschnitt des Verbraucherpreisindex. Bei innerhalb der ersten fünf Jahre erhobenen Mietzinsfeststellungsklagen ist das Gericht nicht befugt, eine Ermittlung des ortsüblichen Mietzinses vorzunehmen; der Richter muss lediglich den Indexsatz berechnen und, ohne ihn zu überschreiten, den Betrag unter Berücksichtigung des Zustands der Mietsache festlegen.
Untergrenzenschutz neben der Obergrenzenbeschränkung
Die Indexbegrenzung enthält nicht nur eine Obergrenze, sondern auch einen Schutz der Untergrenze. Die gerichtliche Feststellung darf in keinem Fall unter den vom Mieter aktuell gezahlten Betrag fallen.
3. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2017/2745, Urteil 2017/13776Der durch Anwendung des Index ermittelte Mietzins muss so festgestellt werden, dass er nicht unter den gezahlten Mietzins fällt. Die Feststellung eines niedrigeren Mietzinses als des vom Beklagten gezahlten Betrags ist rechtswidrig.
Diese Rechtsprechung zeigt, dass die Mietzinsfeststellungsklage nicht zum Nachteil des Vermieters ausgehen darf; mindestens muss der bestehende Mietzins erhalten oder um den Indexsatz erhöht werden.
| Zeitraum | Rechtsregime | Befugnis des Richters |
|---|---|---|
| Erste 5 Jahre | Art. 344 Abs. 1-2 tOR — VPI-Indexobergrenze | Feststellung ohne Überschreitung des Indexsatzes |
| Nach 5 Jahren erneuerte Verträge | Art. 344 Abs. 3 tOR — Ortsüblicher Mietzins und Billigkeit | Weites Ermessen anhand Vergleichswerten |
| Ende jedes weiteren 5-Jahres-Zeitraums | Erneute Feststellung des ortsüblichen Mietzinses möglich | Sachverständigengutachten und Vergleichswertrecherche |
| Untergrenzenschutz (jede Periode) | Kein Unterschreiten des bestehenden Mietzinses | Mindestens der Indexsatz wird angewendet |
Feststellung des ortsüblichen Mietzinses und Billigkeitsabschlag nach dem fünften Mietjahr
Mit Ablauf von fünf Jahren seit Vertragsbeginn geht das zwischen den Parteien geltende Rechtsregime von der „Indexbegrenzung" in die Phase der „Feststellung des ortsüblichen Mietzinses" über. Art. 344 Abs. 3 tOR überlässt die Festsetzung des Mietzinses bei Verträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder bei nach fünf Jahren erneuerten Verträgen dem Ermessen des Richters. In diesem Verfahren bestimmt der Richter unter Berücksichtigung des Erhöhungssatzes des Verbraucherpreisindex, des Zustands der Mietsache und vergleichbarer Mietzinse einen billigen Betrag.
3. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2017/8181, Urteil 2019/6293Unabhängig davon, ob die Parteien eine Vereinbarung getroffen haben, wird bei Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren oder bei nach fünf Jahren erneuerten Verträgen sowie am Ende jedes weiteren Fünfjahreszeitraums der für das neue Mietjahr geltende Mietzins vom Richter unter Berücksichtigung des Erhöhungssatzes des Erzeugerpreisindex, des Zustands der Mietsache und vergleichbarer Mietzinse nach Billigkeit festgelegt.
Feststellung vergleichbarer Mietzinse und Sachverständigenprüfung
Die entscheidende Phase bei der Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses ist die Sammlung vergleichbarer Mietzinse und deren wissenschaftlicher Vergleich mit der streitgegenständlichen Immobilie. Zur Steuerung dieses technischen Verfahrens beauftragt das Gericht einen Sachverständigenausschuss aus Immobilienverwaltungsexperten, Immobilienbewertungsexperten und Bauingenieuren. Auf dem Immobilienmarkt Antalyas ist es insbesondere bei Immobilien in der Nähe touristischer Gebiete für die Überprüfbarkeit des Gutachtens wichtig, dass der Vergleich saisonale Schwankungen berücksichtigt.
6. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2015/4359, Urteil 2015/8025Der Mietzins, den die Mietsache nach ihrem Vertragsbeginn erbringen kann, muss nach der Entscheidung des Kassationsgerichtshofs zur Vereinheitlichung der Rechtsprechung vom 18.11.1964, Nr. 2/4, nach Recht und Billigkeit festgestellt werden. Bei der Bestimmung müssen Mietverträge vergleichbarer Objekte geprüft, mit dem streitgegenständlichen Objekt einzeln verglichen und die auf den Mietzins einwirkenden Umstände berücksichtigt werden.
Bei der Vergleichswertrecherche sind die Mietzinse von Objekten zugrunde zu legen, die sich in der Nähe der streitgegenständlichen Immobilie befinden, eine ähnliche Quadratmeterzahl aufweisen und demselben Nutzungszweck (Wohn- oder Gewerbezwecke) dienen. Das Sachverständigengutachten muss überprüfbar und auf konkrete Daten gestützt sein; der Vertragsbeginn jedes Vergleichsobjekts, die wirtschaftlichen Bedingungen zu diesem Zeitpunkt und der aktuelle Mietzins müssen im Gutachten ausführlich dargelegt werden. Abstrakte Aussagen wie „die regionalen Mietzinse sind wie folgt" können der Entscheidung nicht zugrunde gelegt werden.
Billigkeitsabschlag: Schutz zugunsten des Altmieters
Der vom Sachverständigen festgestellte ortsübliche Mietzins ist nicht der endgültige, das Verfahren bestimmende Betrag. Im türkischen Recht wird bei Mietzinsfeststellungsklagen als Schutzmechanismus zugunsten des „Altmieters" ein Billigkeitsabschlag (Recht- und Billigkeitsabschlag) angewandt. Die Hauptgründe dieses Abschlags sind, dass beim bestehenden Mieter kein Risiko eines Auszugs besteht, keine Maklerprovision anfällt und der Vermieter von den Kosten des Leerstands während der Suche nach einem neuen Mieter befreit ist. In der Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs liegt dieser Abschlagssatz in der Regel zwischen 10 % und 20 %.
3. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2023/118, Urteil 2023/1431Unter Berücksichtigung der Stellung des Beklagten als langjähriger Altmieter ist nach den Grundsätzen von Recht und Billigkeit ein Abschlag von zehn Prozent vorzunehmen.
3. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2025/572, Urteil 2025/3948Das Gericht hat, nachdem es anhand des Sachverständigengutachtens den Bruttomietzins festgestellt hatte, den die Immobilie bei einer Vermietung im leeren Zustand erbringen würde, dem Antrag stattgegeben und dabei nach Art. 344 tOR einen Billigkeitsabschlag von zehn Prozent angewandt. Der Billigkeitsabschlag ist das Instrument zur Herstellung eines Interessenausgleichs zwischen dem aktuellen Marktwert der Immobilie und dem Schutz des Altmieters.
Zwingende Vorverfahren: Mediation und schriftliche Mahnung
Bei Mietzinsfeststellungsklagen sind die verfahrensrechtlichen Schritte mindestens ebenso entscheidend wie die materiellen Anspruchsvoraussetzungen. Das Verfahren vor Klageerhebung ist ebenso kritisch wie das gerichtliche Verfahren selbst geworden; das obligatorische Mediationsverfahren als Klagevoraussetzung und die Fristen für die schriftliche Mahnung nach Art. 345 tOR sind Elemente, die den wirtschaftlichen Wert der Klage unmittelbar beeinflussen.
Obligatorisches Mediationsverfahren als Klagevoraussetzung (seit 1. September 2023)
Nach der durch das Gesetz Nr. 7445 in unser Rechtssystem eingeführten und zum 1. September 2023 in Kraft getretenen Regelung ist bei aus dem Mietverhältnis entstehenden Streitigkeiten (mit Ausnahme von Zwangsvollstreckungsverfahren aufgrund einer Räumungsverpflichtung) die vorherige Durchführung eines Mediationsverfahrens zur Klagevoraussetzung geworden. Diese Regelung ist die erste rechtliche Hürde, die Parteien überwinden müssen, die eine Mietzinsfeststellungsklage erheben wollen.
Das Mediationsverfahren beginnt mit einem Antrag bei den Mediationsstellen der Gerichte. Erzielen die Parteien eine Einigung, erhält das erstellte Protokoll die Wirkung eines vollstreckbaren Titels; wird keine Einigung erzielt, ist das vom Mediator erstellte Abschlussprotokoll ein zwingend dem Gericht vorzulegendes Dokument für die Klageerhebung. Wird das Protokoll nicht beigefügt oder das Verfahren nicht durchgeführt, führt dies zur verfahrensrechtlichen Abweisung der Klage.
Frist für die schriftliche Mahnung (Art. 345 Abs. 2 tOR)
Nach Art. 345 Abs. 2 tOR muss die Klage spätestens dreißig Tage vor Beginn der neuen Periode erhoben oder dem Mieter innerhalb dieser Frist eine schriftliche Mitteilung (Mahnung) über die geplante Mietzinserhöhung zugegangen sein. Ist diese Voraussetzung erfüllt, gilt der vom Gericht festgesetzte Mietzins ab Beginn der neuen Mietperiode.
3. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2019/4866, Urteil 2019/8469Ist die Mahnung über die Erhöhung nicht dreißig Tage vorher nach Art. 345 Abs. 2 tOR zugestellt worden, kann der Kläger die Feststellung des Mietzinses nicht ab dem von ihm gewünschten Anfangsdatum verlangen. In diesem Fall wird der Feststellungsantrag auf die nächste Mietperiode verschoben.
Ebenso entscheidend wie der Inhalt der Mahnung ist die Rechtswirksamkeit der Person und der Methode der Zustellung. Insbesondere bei juristischen Personen als Mieter ist die Zustellung an eine vertretungsberechtigte Person zwingend erforderlich.
Großer Zivilsenat des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2003/520, Urteil 2003/484Ist die Person, der die Mahnung zugestellt wurde, keine vertretungsberechtigte Person der Gesellschaft, gilt die Zustellung als nicht ordnungsgemäß vorgenommen, und die Mitteilung über die Mietzinserhöhung entfaltet keine Rechtswirkung.
Die ausschließende Wirkung der Klagefrist
Der Grundsatz, dass der Mietzins jederzeit festgestellt werden kann, beseitigt nicht die Frage, für welche Periode diese Feststellung gilt. Erhebt der Vermieter die Klage erst lange nach Beginn der Mietperiode und hat er zuvor keine ordnungsgemäße Mahnung versandt, nimmt das Gericht bei der Feststellung nicht die Periode der Klageerhebung, sondern die nächstfolgende Periode zugrunde.
3. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2020/2382, Urteil 2020/3713Bei einer nach Ablauf der neuen Mietperiode erhobenen Klage kann der Kläger keine Feststellung für die vergangene Periode verlangen; der Kläger hat lediglich das Recht, die Feststellung des Mietzinses ab der darauffolgenden Mietperiode zu verlangen.
Bei Verträgen, die fünf Jahre erreichen und bei denen eine Erhöhung auf Grundlage des ortsüblichen Mietzinses gewünscht wird, sollte spätestens 3-4 Monate vor Ablauf des fünften Jahres mit der rechtlichen Vorbereitung begonnen, ein Zeitplan für die Mahnung erstellt und der Zeitpunkt des Mediationsantrags festgelegt werden. Eine Partei, die eine ordnungsgemäße Mahnung versendet, behält ihr Klagerecht bis zum Ende der neuen Periode; erhebt sie ihre Klage erst Monate nach Beginn des neuen Mietjahres, gilt der vom Gericht festgesetzte Betrag dennoch ab dem Beginn dieses Jahres, sofern die Mahnung dreißig Tage vorher versandt wurde.
Unterscheidung von Mehrwertsteuer und Quellensteuer sowie Verfahrenskosten
Einer der kritischsten Punkte bei den von den Gerichten in Mietzinsfeststellungsverfahren getroffenen Urteilen ist die Frage, ob der festgestellte Betrag brutto oder netto ist. Diese Unterscheidung beeinflusst unmittelbar sowohl den tatsächlich beim Vermieter ankommenden Betrag als auch die Pflichten des Mieters gegenüber dem Finanzamt. Der Kassationsgerichtshof trifft je nach Stellung der Parteien und Nutzungszweck der Immobilie eine klare Unterscheidung.
Brutto-Netto-Unterscheidung und Klarheit im Urteil
Ist der Vermieter eine natürliche Person, muss der vom Gericht festgesetzte Betrag als Bruttobetrag einschließlich Quellensteuer ausgedrückt werden, da der Mieter bei Zahlung des Mietzinses verpflichtet ist, die Quellensteuer im Namen des Vermieters an das Finanzamt abzuführen. Bei Gewerbemieten mit Mehrwertsteuerpflicht beseitigt eine klare Formulierung des Urteils, die sowohl den Netto- als auch den Bruttobetrag enthält, Unsicherheiten bei der buchhalterischen Erfassung durch den Steuerberater.
| Stellung des Vermieters | Form des Urteils | Steuerliche Pflicht |
|---|---|---|
| Natürliche Person | Bruttobetrag einschließlich Quellensteuer | Mieter führt Quellensteuer an das Finanzamt ab |
| Juristische Person (mehrwertsteuerpflichtig) | Nettobetrag + Mehrwertsteuer ausdrücklich ausgewiesen | Mehrwertsteuerrechnung wird ausgestellt |
| Gewerbemiete | Angabe sowohl netto als auch brutto empfohlen | Klare Trennung von Quellensteuer und Mehrwertsteuer erforderlich |
Verfahrenskosten und die Zahlungsstrategie des Mieters
Die Klage auf Mietzinsfeststellung wird auch dann nicht abgewiesen, wenn der Mieter beginnt, den geforderten Betrag freiwillig zu zahlen. Das Gericht trifft zur Herstellung von Rechtssicherheit für künftige Mietperioden zwingend eine Feststellungsentscheidung.
3. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2017/7070, Urteil 2019/3432Wurde das Gericht wegen eines Streits über die Höhe des Mietzinses angerufen und die gerichtliche Feststellung des Mietzinses beantragt, ist die Klage auch dann nicht abzuweisen, wenn der Beklagte den geforderten oder einen möglicherweise zuzusprechenden Betrag zahlt — es ist vielmehr eine Mietzinsfeststellung auszusprechen.
Gleichwohl kann eine bereits erfolgte Zahlung des Mieters ihn hinsichtlich der Verfahrenskosten und der Anwaltsgebühr schützen. Hat der Mieter die Klageerhebung nicht veranlasst, wird er von der wirtschaftlichen Last des Verfahrens befreit.
3. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2020/2382, Urteil 2020/3713Ist der vom Beklagten gezahlte Mietzins gleich hoch oder höher als der vom Gericht zugesprochene Mietzins, ist davon auszugehen, dass der Beklagte die Klageerhebung nicht veranlasst hat, und er ist daher nicht für die Verfahrenskosten und die Anwaltsgebühr verantwortlich zu machen.
Für Mieter, deren Vertrag fünf Jahre erreicht hat, ist es in der Mediationsphase oder nach Zustellung der Klageschrift der wirksamste Weg, sich vor hohen Gerichtskosten (Gebühren, Sachverständigenhonorar, Ortsbesichtigungskosten, gegnerische Anwaltsgebühr) zu schützen, eine angemessene, dem ortsüblichen Mietzins nahekommende Erhöhung vorzunehmen. Selbst wenn das Gericht eine Feststellungsentscheidung trifft, werden die Verfahrenskosten dem Mieter unter Umständen nicht auferlegt.
Berechnung der Anwaltsgebühr
Die Anwaltsgebühr wird bei Mietzinsfeststellungsklagen nach einem besonderen Verfahren berechnet. Nach ständiger Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs wird die Anwaltsgebühr auf Grundlage des Jahresbetrags der Differenz zwischen dem aktuell gezahlten monatlichen Mietzins und dem zugesprochenen Betrag berechnet. Wird der bei Klageerhebung geforderte Betrag daher überhöht angesetzt, führt eine teilweise Abweisung der Klage zu einer erheblichen gegnerischen Anwaltsgebühr zulasten des Vermieters; wird er zu niedrig angesetzt, wird das Eigentumsrecht nicht vollständig geschützt.
Fazit: Strategischer Ansatz bei der Mietzinsfeststellungsklage
Die nach Art. 344 und 345 tOR erhobenen Mietzinsfeststellungsklagen sind ein entscheidender rechtlicher Schutzmechanismus, der die Neufestsetzung des zwischen den Parteien geltenden Mietzinses anhand aktueller Marktbedingungen, vergleichbarer Mietzinse und der Grundsätze von Recht und Billigkeit ermöglicht. Der Erfolg des Verfahrens hängt nicht nur von der materiellen Begründetheit der Ansprüche ab, sondern auch von der fehlerfreien Durchführung der verfahrensrechtlichen Schritte.
Es muss festgestellt werden, ob die Fünfjahresfrist seit Vertragsbeginn abgelaufen ist; diese Frist bestimmt die Unterscheidung zwischen dem Regime des ortsüblichen Mietzinses und dem Indexregime. Die Dreißigtagesfrist für die Mahnung nach Art. 345 Abs. 2 tOR muss sorgfältig berechnet und eine ordnungsgemäße Zustellung sichergestellt werden. Der Antrag zur obligatorischen Mediation muss rechtzeitig gestellt und das Abschlussprotokoll beschafft werden. Es muss geprüft werden, ob die Vergleichswerte im Sachverständigengutachten auf konkreten Daten beruhen. Unter Berücksichtigung steuerlicher Pflichten (Quellensteuer, Mehrwertsteuer) muss die Brutto-Netto-Natur des Klageantrags geklärt werden.
Mietzinsfeststellungsklagen in Antalya fallen in die Zuständigkeit der Friedensgerichte (Zivilgerichte) Antalyas, und die touristisch geprägte Struktur des Immobilienmarkts Antalyas erfordert bei der Vergleichswertermittlung eine sorgfältige Berücksichtigung regionaler Daten. Um in diesem verfahrensrechtlichen Labyrinth keine Rechtsverluste zu erleiden, ist die Begleitung des Verfahrens durch einen spezialisierten Rechtsanwalt für die finanzielle und rechtliche Sicherheit unerlässlich.
Häufig gestellte Fragen zur Mietzinsfeststellungsklage
Was ist die Klage auf Mietzinsfeststellung?
Die Klage auf Mietzinsfeststellung ist eine Feststellungsklage, mit der das Gericht — wenn sich die Parteien bei einem erneuerten Mietverhältnis nicht auf die Höhe des für die neue Periode geltenden Mietzinses einigen können — den Betrag nach Art. 344 tOR anhand objektiver Kriterien und nach Billigkeit festlegt. Da sie keine Leistungsklage ist, besteht die Aufgabe des Gerichts nicht im Einzug, sondern in der Klärung des Betrags.
Wann kann die Mietzinsfeststellungsklage erhoben werden?
Die Klage auf Mietzinsfeststellung kann jederzeit erhoben werden. Damit der festgestellte Betrag jedoch ab Beginn der neuen Mietperiode gilt, muss die Klage nach Art. 345 Abs. 2 tOR spätestens dreißig Tage vor Beginn der neuen Periode erhoben oder dem Mieter innerhalb dieser Frist eine schriftliche Mahnung zugestellt worden sein.
Wie wird die Erhöhung für einen Mieter mit fünfjähriger Vertragslaufzeit berechnet?
Nach Art. 344 Abs. 3 tOR legt der Richter bei Verträgen, die fünf Jahre erreicht haben, unter Berücksichtigung des VPI-Erhöhungssatzes, des Zustands der Mietsache und vergleichbarer Mietzinse einen billigen Betrag fest. Der Sachverständige stellt den Mietzins fest, den die Immobilie bei einer Vermietung im leeren Zustand erzielen würde; das Gericht wendet auf diesen Betrag wegen der Stellung als Altmieter einen Billigkeitsabschlag von 10-20 % an.
Ist die Versendung einer schriftlichen Mahnung zwingend erforderlich?
Nach Art. 345 Abs. 2 tOR ist, wenn die Klage nicht dreißig Tage vor Beginn der neuen Periode erhoben wird, innerhalb derselben Frist die Zustellung einer schriftlichen Mitteilung (Mahnung) an den Mieter zwingend erforderlich. Andernfalls gilt der vom Gericht festgesetzte Betrag nicht für die Periode der Klageerhebung, sondern erst ab der darauffolgenden Periode. Dies führt für den Vermieter zu einem erheblichen finanziellen Verlust.
Was ist der Billigkeitsabschlag und wie hoch ist er?
Der Billigkeitsabschlag ist ein zugunsten der Person mit Altmieterstellung vom Sachverständigen vorgenommener Abschlag vom festgestellten ortsüblichen Mietzins. Die Begründung liegt darin, dass beim bestehenden Mieter kein Auszugsrisiko besteht, keine Maklerprovision anfällt und der Vermieter von den Kosten der Suche nach einem neuen Mieter befreit ist. In der Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs wird dieser Satz in der Regel zwischen 10 % und 20 % festgelegt.
Gewinnt der Mieter das Verfahren, wenn er den geforderten Betrag nach Klageerhebung zahlt?
Nein, die Klage wird nicht abgewiesen. Nach ständiger Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs trifft das Gericht auch dann zwingend eine Feststellungsentscheidung, wenn der Mieter den geforderten oder einen möglicherweise zuzusprechenden Betrag zahlt. Entspricht der gezahlte Betrag jedoch dem zugesprochenen Betrag oder übersteigt ihn, wird der Mieter unter Umständen nicht für die Verfahrenskosten und die Anwaltsgebühr verantwortlich gemacht, da er die Klageerhebung nicht veranlasst hat.
Ist für die Mietzinsfeststellungsklage ein Mediationsverfahren erforderlich?
Ja. Mit dem am 1. September 2023 in Kraft getretenen Gesetz Nr. 7445 ist bei aus dem Mietverhältnis entstehenden Streitigkeiten (mit Ausnahme von Zwangsvollstreckungsverfahren aufgrund einer Räumungsverpflichtung) die vorherige Durchführung eines Mediationsverfahrens zur Klagevoraussetzung geworden. Wird das Abschlussprotokoll der Mediation der Klageschrift nicht beigefügt, weist das Gericht die Klage aus verfahrensrechtlichen Gründen ab.
