Türkçe 
English 
Русский 
Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin taşınmazının belirli bir bölümünü yükleniciye devretmesi karşılığında, yüklenicinin kararlaştırılan bağımsız bölümleri inşa edip teslim etmeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen, karma nitelikte bir sözleşmedir. Bu sözleşme; eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını bünyesinde birleştirdiği için "kendine özgü yapısı olan" (sui generis) sözleşmeler grubunda yer alır.
Bu rehberde Antalya'da kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki niteliği, geçerlilik şartları, yüklenicinin özen ve sadakat borcu, temerrüt halinde sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil davaları ile tazminat hakları, güncel Yargıtay kararları ışığında kapsamlı şekilde ele alınmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 470. maddesinde düzenlenen eser sözleşmesi ile aynı kanunun 237. maddesi ve Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurlarını birleştiren karma (sui generis) bir sözleşmedir. Bu çift yapılı niteliği nedeniyle, taraflar arasındaki ilişkide hem eser sözleşmesine hem de satış sözleşmesine ilişkin hükümler kıyasen uygulanır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, taşınmazı üzerinde inşa edilecek bağımsız bölümlerin bir kısmını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği, yüklenicinin ise sözleşmede ve projede belirlenen bağımsız bölümleri fen ve sanat kurallarına uygun biçimde inşa edip arsa sahibine teslim etmeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşmedir.
Eser Sözleşmesi Boyutu ve Yüklenicinin Edimi
Yüklenicinin sözleşmedeki temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan nitelikte bir yapıyı fen ve sanat kurallarına, imar mevzuatına ve güncel Deprem Yönetmeliği'ne uygun olarak inşa edip teslim etmektir. Yüklenicinin sorumluluğu yalnızca fiziksel yapımla sınırlı değildir; aynı zamanda işin uzmanı sıfatıyla özen ve sadakat borcu altındadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.06.2024 tarihli, 2022/5266 E., 2024/2272 K. sayılı İlamAfet riski altındaki alanların dönüştürülmesi kapsamında düzenlenen taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Borçlar Kanunu'nda tanımlanan eser sözleşmesinin bir türüdür. Bu sözleşme, arsa sahibinin taşınmaz payını yükleniciye temliki ile yüklenicinin bağımsız bölümleri fen ve sanat kurallarına uygun teslimini içerir. Sözleşme tam iki yanlı olup, yüklenici arsa sahibine karşı özen borcuna ve sadakat borcuna uygun şekilde ifa etmekle ödevlidir.
Taşınmaz Satış Vaadi Boyutu
Sözleşmenin diğer ayağında, arsa sahibinin mülkiyetinin bir kısmını yükleniciye devretme taahhüdü yer alır. Bu devir, sözleşmenin başında peşinen yapılabileceği gibi, inşaatın seviyesine göre kademeli olarak da kararlaştırılabilir. Mülkiyet devri unsuru, sözleşmenin hem geçerlilik şartlarını hem de sona erme hükümlerini doğrudan etkiler.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, taşınmaz mülkiyetinin devrini içerdiği için resmi şekil şartına tabidir. Türk Medeni Kanunu m. 706, Türk Borçlar Kanunu m. 237 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca bu sözleşmeler, noter huzurunda "düzenleme şeklinde" yapılmadığı sürece kural olarak geçersiz (batıl) sayılır. Antalya'da gayrimenkul piyasasının yoğun ve değerli yapısı dikkate alındığında, bu şekil şartına uyulmaması telafisi güç hak kayıplarına neden olabilmektedir.
Resmi Şekil Şartı: Noter Huzurunda Düzenleme
Resmi şekil şartı, tarafların iradelerinin hiçbir tereddüde yer bırakmayacak biçimde tespit edilmesini, sözleşmenin sonuçları hakkında tarafların noter tarafından aydınlatılmasını ve hukuk güvenliğinin sağlanmasını amaçlar. Adi yazılı şekilde, yani tarafların kendi aralarında imzaladıkları ve notere onaylatmadıkları sözleşmeler kural olarak geçersizdir. Geçersiz bir sözleşmeye dayanılarak ne aynen ifa, ne tazminat, ne de cezai şart talep edilebilir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 18.01.2021 tarihli, 2020/777 E., 2021/79 K. sayılı İlamSözleşmenin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması, tarafların hak ve yükümlülüklerini netleştirmektedir. Yüklenicinin imar uygulamaları nedeniyle gecikme savunması üzerine, belediyeden imar işlem dosyasının celbi ve ek bilirkişi raporu alınması; imar çalışmalarının yüklenicinin yapı ruhsatını alarak inşaata başlamasına engel olup olmadığının belirlenmesi gerekir.
Tüm Paydaşların Katılımı Zorunluluğu
Taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet bulunması halinde, Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi uyarınca taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunulması ancak tüm paydaşların oybirliği ile mümkündür. Paydaşlardan birinin dahi imzası eksikse, sözleşme noter huzurunda yapılmış olsa bile geçersiz sayılır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 16.09.2010 tarihli, 2009/3771 E., 2010/4549 K. sayılı İlamTapu kayıtlarına göre taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet bulunmasına rağmen TMK'nın 692. maddesi gereğince sözleşmenin tüm paydaşlar tarafından yapılmadığı tespit edilmiştir. Bu durumda sözleşme geçersiz olup, geçersiz sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın tahsili de istenemez.
Sözleşmenin Feshinde de Resmi Şekil Aranır
Mülkiyeti nakil borcu doğuran kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi de ya tarafların noter huzurunda birleşen iradeleriyle ya da mahkeme kararıyla mümkündür. Tek taraflı yazılı bildirimle yapılan fesihler, mülkiyet hakkına etki eden sonuçları nedeniyle hukuken geçerli sayılmaz.
Yüklenicinin Borçları: Özen, Sadakat ve Fen Kurallarına Uygun İfa
Yüklenici; arsa sahibine karşı Türk Borçlar Kanunu'nun 471. maddesinden doğan özen borcu, aynı kanunun ilgili hükümlerinden doğan sadakat borcu ve eser sözleşmesinin temel edimi olan fen ve sanat kurallarına uygun ifa borcu altındadır. Bu borçların ihlali, hem maddi tazminat sorumluluğunu hem de sözleşmenin feshi yaptırımını gündeme getirir.
Özen Borcu
Özen borcu, yüklenicinin işin uzmanı bir profesyonel olarak benzer alandaki basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken mesleki ve teknik özeni göstermesini ifade eder. Bu kapsamda yüklenici; zemin etüdünden başlayarak kullanılacak demirin çapına, betonun sınıfına, yalıtım malzemelerine kadar her detayda fen kurallarına uymak zorundadır.
Sadakat Borcu
Sadakat borcu, yüklenicinin arsa sahibinin menfaatlerini kendi menfaatlerinin önünde tutmasını ve arsa sahibine zarar verecek davranışlardan kaçınmasını gerektirir. İmar değişiklikleri, teknik zorluklar veya proje tadilatı gibi gelişmeler hakkında arsa sahibinin zamanında ve doğru şekilde bilgilendirilmesi sadakat borcunun doğal sonucudur. Yüklenicinin kendi kârını artırmak amacıyla teknik şartnameden ödün vermesi sadakat borcuna aykırılık oluşturur.
Fen ve Sanat Kuralları ile Deprem Yönetmeliğine Uygunluk
Türkiye'nin aktif deprem kuşağında yer alması nedeniyle, inşaatın yürürlükteki Deprem Yönetmeliği'ne uygunluğu yalnızca bir sözleşme borcu değil, aynı zamanda kamu düzenini ilgilendiren zorunlu bir yükümlülüktür. Bu yükümlülüğe aykırılık, doğal afet halinde dahi yüklenicinin kusurlu sorumluluğunu doğurur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 25.06.2024 tarihli, 2022/5266 E., 2024/2272 K. sayılı İlam06.02.2023 tarihinde meydana gelen depremde yıkılan inşaatla ilgili yapılacak incelemede; inşaatın 2007 tarihli Deprem Yönetmeliği'ne, fen ve sanat kurallarına, yasa ve sözleşme hükümlerine uygun şekilde yapılıp yapılmadığı, ayıplı olup olmadığı ve ayıplı yapıldığı tespit edilirse çökmenin bu ayıplı yapımdan kaynaklanıp kaynaklanmadığı belirlenmelidir.
Bağımsız Bölümlerin Teslim Borcu ve İskân Süreci
Yüklenicinin teslim borcu, yalnızca anahtarın arsa sahibine verilmesinden ibaret değildir. Hukuken tam ve gereği gibi bir teslimden söz edebilmek için yapının imar projesine uygun olarak tamamlanması ve belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi (iskân) alınmış olması gerekir. İskânsız bir yapı imar hukuku açısından "tamamlanmamış" sayılır ve bu durum yüklenicinin temerrüdüne yol açar.
Teslim Süresinin Hesaplanması
Sözleşmelerde teslim süresi genellikle "yapı ruhsatının alındığı tarihten itibaren X ay" şeklinde belirlenir. Sözleşmede ruhsatın ne kadar sürede alınacağı belirtilmemişse, yüklenicinin makul bir süre içinde ruhsatı alıp inşaata başlaması beklenir. Yüklenici, ruhsat alım sürecini keyfi olarak uzatarak teslim tarihini öteleyemez.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 25.11.2011 tarihli, 2011/28 E., 2011/6854 K. sayılı İlamİnşaatın süresi imar ruhsatının alındığı tarihten itibaren 62 ay olarak kararlaştırılmıştır. Mahkemece bilirkişi incelemesiyle sözleşme tarihinden itibaren yapı ruhsatı alım süresinin tespit edilmesi, buna 62 ay eklenerek teslim tarihinin dava tarihinden önce olup olmadığının belirlenmesi gerekmektedir.
İskân Yükümlülüğü ve Sonuçları
Aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça, iskân alma yükümlülüğü yükleniciye aittir. İskânı bulunmayan bir bağımsız bölümün fiilen arsa sahibine teslim edilmiş olması, yükleniciyi gecikme tazminatından kurtarmaz. İskânsız taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulamaz, abonelikler şantiye tarifesi üzerinden ödenir ve taşınmazın ekonomik değeri ciddi oranda düşer.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 12.04.2018 tarihli, 2015/4637 E., 2018/2752 K. sayılı İlamDavalı yüklenicinin süresinde inşaatı teslim etmediği ve inşaatta eksik ve kusurlu işler bulunduğu tespit edilmiştir. Davacılara ait dairelerin bir kısmının anahtarlarının süresinden önce tutanakla teslim edilmiş olması, eksik işler ve iskân alınmaması nedeniyle doğan zararların talep edilmesine engel oluşturmaz; özellikle teslim sırasında ihtirazi kayıt ileri sürülmüşse arsa sahibinin tazminat hakkı saklıdır.
Yüklenicinin Temerrüdü ve Sözleşmenin Feshi
Yüklenicinin temerrüdü, borcunu hukuki bir sebebe dayanmaksızın zamanında ifa etmemesidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 117 ve devamı hükümleri uyarınca temerrüde düşen yükleniciye karşı arsa sahibi; aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı isteyebilir, ifadan vazgeçerek müspet zararını talep edebilir veya sözleşmeden dönerek menfi zararının tazminini isteyebilir.
Geriye Etkili Fesih ve Tapu İptali
Yüklenicinin temerrüdü süreklilik arz ediyor ve inşaatın tamamlanma oranı düşükse, arsa sahibi açısından en etkili yol sözleşmenin feshi ve devredilen arsa paylarının geri alınmasıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak ani edimli sayıldığından, fesih geriye etkili (ex tunc) sonuç doğurur. Geriye etkili fesihte taraflar verdiklerini iade eder; yükleniciye devredilen tapular iptal edilerek arsa sahibi adına tescil edilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.04.2023 tarihli, 2022/1613 E., 2023/1526 K. sayılı İlamTaşınmazın keşif tarihi itibarıyla inşaat alanında yalnızca hafriyat yapıldığı tespit edilmiş; gecikmeyi haklı kılan makul bir sebep ileri sürüp de kanıtlayamayan davalı yüklenicinin süre olarak temerrüde düştüğü sabit görülmüştür. Bu nedenle sözleşmenin geriye etkili feshine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararı onanmıştır.
İleriye Etkili Fesih Eşiği
İnşaatın büyük ölçüde tamamlandığı durumlarda (Yargıtay uygulamasında genellikle %90 ve üzeri seviyelerde), hakkın kötüye kullanılması yasağı ve dürüstlük kuralı gereği fesih ileriye etkili (ex nunc) sonuç doğurur. İnşaatın tamamlanma oranı düşük ise geriye etkili fesih kaçınılmazdır.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 12.04.2016 tarihli, 2014/7917 E., 2016/2317 K. sayılı İlamİnşaatın teslim süresi olan tarihi aşan gecikme ve keşif tarihindeki düşük fiziki tamamlanma oranları (%24,42 ve %13,32) gerekçe gösterilerek sözleşmenin geriye etkili feshine hükmedilmesi yerinde görülmüştür.
| Tamamlanma Oranı | Fesih Türü | Sonuç |
|---|---|---|
| Çok düşük (%0–25) | Geriye etkili fesih | Tapular iptal edilir; arsa sahibine iade edilir. |
| Orta (%25–90) | Somut olaya göre değerlendirilir | Yapılan imalat ve dürüstlük kuralı esas alınarak karar verilir. |
| Yüksek (%90 ve üzeri) | İleriye etkili fesih | Sözleşme bu noktadan ileriye yönelik sona erer; yapılan imalatın bedeli korunur. |
Yükleniciden Pay Alan Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu
Uygulamada yüklenicinin, kendisine düşmesi öngörülen bağımsız bölümleri inşaat tamamlanmadan üçüncü kişilere satması yaygındır. Antalya gayrimenkul piyasasında özellikle yüksek talep gören projelerde bu uygulama oldukça sık karşılaşılan bir finansman yöntemidir. Ancak bu alıcılar, tapu siciline güven ilkesinden (TMK m. 1023) her durumda yararlanamaz; çünkü yüklenicinin mülkiyeti kazanması "inşaatı tamamlama" şartına bağlıdır.
Yükleniciden inşaat aşamasında pay alan üçüncü kişiler, yüklenicinin halefi sıfatıyla asıl sözleşmenin tarafı haline gelir. Bu nedenle, asıl sözleşme arsa sahibi ile yüklenici arasında geriye etkili olarak feshedildiğinde, üçüncü kişilerin tapuları da iptal edilebilir.
Anayasa Mahkemesi, 26.10.2017 tarihli, 2014/2085 başvuru numaralı kararBaşvurucular, yüklenicinin halefi sıfatıyla taşınmazın malikleri ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin tarafı olarak görülmüştür. Yüklenici tarafından henüz yapı tamamlanmadan uyuşmazlık konusu arsa payları başvuruculara tapuda satılmıştır. Bu durumda üçüncü kişiler, asıl sözleşmenin akıbetine bağlı bir mülkiyet konumundadır.
Yüklenici temerrüde düşer ve sözleşme geriye etkili olarak feshedilirse, üçüncü kişiler ödedikleri bedeli ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca yükleniciden talep edebilirler. Yüklenicinin çoğunlukla mali aczde olduğu bu senaryolarda, tahsilat oldukça güçleşir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 15.02.2023 tarihli, 2022/1043 E., 2023/595 K. sayılı İlamDavalılara devredilen bağımsız bölümlerin tapu iptali ve davacı adına tescili talebi kabul edilmiş; ilgili bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının iptali ile davacı adına tescili hükme bağlanmıştır.
Tazminat Hakları: Gecikme, Eksik İş ve Nefaset Bedeli
Sözleşmenin feshedilmesi tek başına bir çözüm değildir; arsa sahipleri açısından maddi kayıpların tazmini de büyük önem taşır. Bu kapsamda gecikme tazminatı, eksik ve kusurlu işler bedeli ile nefaset bedeli en sık başvurulan tazminat kalemleridir.
Gecikme Tazminatı (Kira Kaybı)
Gecikme tazminatı, inşaatın geç teslim edilmesi nedeniyle arsa sahibinin mahrum kaldığı kira gelirini tazmin etmeyi amaçlar. Tazminat, taşınmazın emsal kira bedeli üzerinden hesaplanır. Antalya gayrimenkul piyasasında turizm bölgesi yapılaşması ve sezonluk dalgalanmalar nedeniyle kira bedellerinin yüksek seyretmesi, bu kalemde önemli tutarlara ulaşılmasına neden olabilmektedir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 19.06.2018 tarihli, 2018/1140 E., 2018/2535 K. sayılı İlamDava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan, yüklenicinin temerrüdü nedeniyle gecikme tazminatı alacağının tahsili istemine ilişkindir. İnşaatın başlama tarihine sözleşmede kararlaştırılan inşaat süresinin eklenmesi suretiyle teslim tarihi belirlenmeli; talep edilen dönemin temerrüt kapsamına girip girmediği denetlenmeli; temerrüdün oluşmadığı dönemler için kira alacağına hükmedilmemelidir.
Faiz Başlangıcı ve İhtarname
Gecikme tazminatına bağlı faizin başlangıç tarihi, sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa yüklenicinin usulüne uygun ihtarname ile temerrüde düşürüldüğü tarihtir. İhtarname yoksa faiz, ancak dava veya ıslah tarihinden itibaren işletilir.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, 10.11.2009 tarihli, 2008/6056 E., 2009/6076 K. sayılı İlamSözleşmede gecikme tazminatının yabancı para cinsinden ödenmesi kararlaştırılmış olsa dahi, davada Türk Lirası istenmişse Borçlar Kanunu'nun 83. maddesi uyarınca dava tarihindeki kur üzerinden Türk Lirası karşılığı hesaplanmalıdır. İhtarnamenin tebliğinden itibaren 15 günlük süre eklendiğinde bulunan tarihten yasal faiz; ihtarnameyle istenmeyen kalan miktar için ise dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilmesi gerekir.
Eksik ve Kusurlu İşler Bedeli
Eksik iş, projede yer almasına rağmen hiç yapılmamış imalattır. Kusurlu iş ise yapılmış olmakla birlikte teknik standartlara veya sözleşmedeki kalite seviyesine uymayan imalattır. Yüklenici her iki kalemden de sorumludur.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 31.05.2016 tarihli, 2015/5209 E., 2016/3329 K. sayılı İlamHiç yapılmayan villaların yapım bedeli ile yapılan villalardaki eksik ve kusurlu işler bedeli birlikte tazminat kapsamına alınmalıdır.
Nefaset Bedeli
Nefaset bedeli, bir imalatın teknik olarak işlevini yerine getirmesine rağmen estetik veya kalite açısından sözleşmede vaat edilen seviyenin altında kalması durumunda oluşan değer kaybını ifade eder. Bilirkişi raporlarında nefaset bedeli her bir kalem için ayrı ayrı belirlenmelidir.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, 11.11.2015 tarihli, 2015/195 E., 2015/7214 K. sayılı İlamNefaset bedeli hesaplanırken her bir imalatın ayrı ayrı değerlendirilmemesi ve toplam üzerinden bedel takdir edilmesi bozma sebebidir. Bağımsız bölümlerdeki ve ortak alanlardaki ayıplı işlerin ayrı ayrı belirlenmesi; bağımsız bölümlere isabet eden ayıp bedellerinin tümüyle, ortak alanlara isabet edenlerin ise davacının payı oranında hesaplanması gerekir.
| Tazminat Kalemi | Hukuki Dayanak | Hesaplama Esası |
|---|---|---|
| Gecikme Tazminatı | TBK m. 117 vd. | Emsal kira bedeli × gecikme süresi |
| Eksik İş Bedeli | TBK m. 475 | İmalatın piyasa rayicine göre tamamlanma maliyeti |
| Kusurlu İş Bedeli | TBK m. 474–475 | Ayıbın giderim maliyeti veya değer kaybı |
| Nefaset Bedeli | TBK m. 475 | Her kalem için ayrı ayrı belirlenen değer kaybı |
İdari Engeller, Bilirkişi İncelemesi ve İspat
Gecikmenin her zaman yüklenicinin kusurundan kaynaklanmadığı, bazen imar planı değişiklikleri, ruhsat iptalleri veya ifraz işlemleri gibi idari süreçlerin inşaatın ilerlemesini engellediği görülür. Yüklenici bu durumları "mücbir sebep" olarak ileri sürse de Yargıtay, idari engelin gerçekten ruhsat almayı veya inşaata başlamayı imkansız kılıp kılmadığını titizlikle inceler.
İdari Engelin Temerrüde Etkisi
Bir imar değişikliğinin varlığı tek başına yeterli değildir; bu değişikliğin ruhsat almayı fiilen ve hukuken imkansız kıldığı, imkansızlığın ne kadar sürdüğü ve engel ortadan kalktıktan sonra yüklenicinin makul sürede harekete geçip geçmediği araştırılır. Engel kalktıktan sonra makul sürede harekete geçmeyen yüklenici, bu makul sürenin sonundan itibaren temerrüde düşmüş sayılır.
Bilirkişi İncelemesinin Hayati Önemi
İnşaatın seviyesi, ayıpların tespiti, maliyet hesaplamaları ve özellikle deprem hasarlarında kusur paylaşımı, ancak inşaat mühendisi, mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanından oluşan bir bilirkişi heyetinin yerinde inceleme yapmasıyla netleşir. Belediye işlem dosyaları ve yapı denetim raporları celbedilmeden hazırlanan bilirkişi raporları eksik kabul edilmekte ve bozma nedeni oluşturmaktadır. Antalya'da görülen bu tip davalarda Antalya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü ile ilgili belediyelerden temin edilen idari belgeler dosyaya eksiksiz kazandırılmalıdır.
Arsa sahipleri, eksik işleri ve gecikmeyi henüz dava açılmadan önce delil tespiti (HMK m. 400) yoluyla mahkeme aracılığıyla kayıt altına aldırmalıdır. Teslim tutanaklarında "ihtirazi kayıt" beyanı ileri sürülmedikçe, eksikliklere rağmen teslim alınan dairelerde "zımni kabul" iddiasıyla karşılaşma riski bulunmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mıdır?
Evet. Türk Medeni Kanunu m. 706, Türk Borçlar Kanunu m. 237 ve Noterlik Kanunu m. 60 uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini içeren kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, noter huzurunda "düzenleme şeklinde" yapılmadığı sürece kural olarak geçersizdir. Tarafların kendi aralarında imzaladıkları adi yazılı sözleşmelere dayanılarak ne aynen ifa, ne tazminat, ne de cezai şart talep edilebilir.
Paydaşlardan biri imzalamazsa sözleşme geçerli olur mu?
Hayır. Türk Medeni Kanunu'nun 692. maddesi uyarınca paylı mülkiyet konusu taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunulması ancak tüm paydaşların oybirliği ile mümkündür. Paydaşlardan birinin dahi imzası eksikse, sözleşme noterde yapılmış olsa bile geçersiz kabul edilir; bu sözleşmeye dayalı tüm talepler reddedilir.
Yüklenici inşaatı geç teslim ederse hangi haklara sahibim?
Yüklenici temerrüde düştüğünde arsa sahibi üç seçimlik haktan birini kullanabilir: aynen ifa ile birlikte gecikme tazminatı (kira kaybı) talep etmek, ifadan vazgeçerek müspet zararı istemek veya sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini istemek. Faizin işletilebilmesi için yüklenicinin usulüne uygun bir ihtarname ile temerrüde düşürülmüş olması büyük önem taşır.
İskân alınmadan teslim hukuken geçerli sayılır mı?
Hayır. Aksi sözleşmede kararlaştırılmadıkça iskân alma yükümlülüğü yükleniciye aittir. İskânsız bir bağımsız bölümün anahtarının fiilen teslim edilmiş olması yükleniciyi gecikme tazminatından kurtarmaz. İskânsız taşınmazlarda kat mülkiyeti kurulamaz, abonelikler şantiye tarifesi üzerinden ödenir ve taşınmazın ekonomik değeri ciddi ölçüde düşer.
Sözleşme feshedilirse yükleniciye verilen tapular ne olur?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi geriye etkili olarak feshedildiğinde, sözleşmenin hukuki sebebi ortadan kalktığı için yükleniciye devredilen arsa payları "yolsuz tescil" durumuna düşer. Arsa sahibi tapu iptal ve tescil davası açarak mülkiyeti kendi adına geri alır. İnşaatın tamamlanma oranı %90'ın üzerindeyse fesih ileriye etkili sonuç doğurur ve yapılan imalatın bedeli korunur.
Yükleniciden daire satın aldım, sözleşme feshedilirse tapum iptal edilir mi?
Evet, bu risk mevcuttur. Yükleniciden inşaat aşamasında daire alan üçüncü kişiler yüklenicinin halefi sıfatıyla asıl sözleşmenin tarafı kabul edilir. Asıl sözleşme arsa sahibi ile yüklenici arasında geriye etkili feshedilirse üçüncü kişilerin tapuları da iptal edilir. Bu durumda alıcılar ödedikleri bedeli ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca yükleniciden talep edebilirler.
Eksik iş ve nefaset bedeli nasıl hesaplanır?
Bilirkişi heyeti, projeye göre yapılması gereken her bir imalat kalemini (boya, parke, seramik, mutfak dolabı, asansör, tesisat vb.) ayrı ayrı inceler. Eksik işlerin bedeli piyasa rayicine göre tamamlanma maliyeti üzerinden, kusurlu ve nefaset gerektiren işlerin bedeli ise değer kaybı üzerinden hesaplanır. Bağımsız bölümlere isabet eden ayıplar tümüyle, ortak alanlara isabet edenler ise arsa sahibinin payı oranında tazminata yansıtılır.
Bu alandaki dava ve işlemlerin hukuki dayanakları Antalya arsa davaları sayfasında bilgilendirme amacıyla derlenmiştir.
