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Die Räumungsverpflichtungserklärung ist eine einseitige schriftliche Willenserklärung, mit der der Mieter sich bedingungslos verpflichtet, die Mietsache zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen. Nach Artikel 352 des türkischen Schuldrechts (TBK) ist die Schriftform eine Wirksamkeitsvoraussetzung; eine mündliche Verpflichtung entfaltet keinerlei Rechtswirkung.
Dieser Leitfaden behandelt umfassend die Wirksamkeitskriterien der Räumungsverpflichtungserklärung in Antalya, den Unterschied in der Beweiskraft zwischen einfach schriftlichen und notariell beurkundeten Dokumenten, das Verfahren zum Bestreiten der Unterschrift im Vollstreckungsverfahren, die Frage der Blankounterschrift, die Verteilung der Beweislast, das Sachverständigenverfahren sowie die finanziellen Sanktionen eines unbegründeten Bestreitens der Unterschrift — im Licht aktueller Urteile des Kassationsgerichtshofs und der Regionalen Berufungsgerichte.
Rechtsnatur und Wirksamkeitsvoraussetzungen der Räumungsverpflichtungserklärung
Die Räumungsverpflichtungserklärung ist ein schriftliches Dokument, mit dem die Beendigung des Mietverhältnisses an ein im Voraus vereinbartes Datum geknüpft wird und das ein einseitiges Schuldversprechen des Mieters darstellt. Für die Wirksamkeit einer solchen Verpflichtung müssen kumulativ folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Das Dokument muss schriftlich abgefasst und vom Mieter unterschrieben sein, es muss nach Übergabe der Mietsache errichtet worden sein, und innerhalb eines Monats nach dem vereinbarten Räumungstermin muss ein Vollstreckungsverfahren eingeleitet oder eine Räumungsklage erhoben werden.
Die Räumungsverpflichtungserklärung ist ein einseitiges Verpflichtungsgeschäft, mit dem der Mieter schriftlich erklärt, die Mietsache zu einem bestimmten Zeitpunkt zu räumen und an den Vermieter zu übergeben; sie bildet einen vom Mietvertrag unabhängigen, eigenständigen Räumungsgrund. Dieses Dokument ist ein vollstreckungsfähiges Rechtsinstrument, das das Gleichgewicht zwischen Eigentumsrecht und Wohnrecht im Rahmen der Vertragsfreiheit herstellt.
Art. 352 TBK und das Schriftformerfordernis
Artikel 352 Absatz 1 des türkischen Schuldrechts Nr. 6098 knüpft die Wirksamkeit der Räumungsverpflichtung vor allem an die Schriftform. Die Schriftform ist hier keine bloße Beweisvoraussetzung, sondern eine Gültigkeitsvoraussetzung; ein mündlich gegebenes Räumungsversprechen entfaltet daher – unabhängig davon, wie viele Zeugen es bestätigen – keine Rechtswirkung. Der schriftliche Text muss zwingend die Identitätsdaten des Mieters, die Anschrift der Mietsache, eine bedingungslose Willenserklärung zur Räumung und das Räumungsdatum eindeutig enthalten.
6. Zivilkammer des Regionalen Berufungsgerichts Samsun, Urteil vom 01.06.2017, Aktenzeichen 2017/1099, Urteil 2017/1114Das Urteil fasst die Wirksamkeitsvoraussetzungen der Räumungsverpflichtung nach Art. 352/1 TBK in vier Elementen zusammen: Schriftform, Abgabe der Verpflichtung durch den Mieter, Errichtung nach Übergabe der Mietsache sowie Einleitung eines Vollstreckungsverfahrens oder Erhebung einer Klage innerhalb eines Monats nach dem vereinbarten Termin. Das kumulative Vorliegen dieser Voraussetzungen ist für die Vollstreckbarkeit der Verpflichtung zwingend erforderlich.
Errichtungsdatum und Verhältnis zum freien Willen
Damit die Räumungsverpflichtungserklärung wirksam ist, muss sie zu einem Zeitpunkt nach Abschluss des Mietvertrags und Übergabe der Mietsache an den Mieter abgegeben worden sein. Eine am selben Tag wie der Mietvertrag unterzeichnete Verpflichtung gilt als unter Druck abgegeben, da vermutet wird, dass der Mieter dieses Dokument unterschreiben musste, um die Mietsache überhaupt anmieten zu können; dies macht die Verpflichtung unwirksam. In der Praxis wird jedoch der von Mietern häufig vorgebrachte Einwand „ich habe ein leeres Blatt unterschrieben, das Datum wurde nachträglich eingetragen" im Rahmen der Doktrin der Blankounterschrift beurteilt.
37. Zivilkammer des Regionalen Berufungsgerichts Ankara, Urteil vom 07.11.2024, Aktenzeichen 2023/1966, Urteil 2024/2204Das Urteil stellt fest, dass der Beklagte, wenn er die Verpflichtung in leerem Zustand unterschrieben hat, damit im Voraus akzeptiert hat, wie der leere Teil ausgefüllt wird, und dem Vermieter die Befugnis eingeräumt hat, das gewünschte Datum einzutragen; er muss daher die Folgen tragen. Der Mieter kann nur mit einem gleichwertigen schriftlichen Beweismittel nachweisen, dass das Dokument gegen seinen Willen ausgefüllt wurde; eine Zeugenaussage genügt für diesen Nachweis nicht.
Rechtliche Bindungswirkung der Unterschrift
Die Unterschrift ist das grundlegendste Element, das der Verpflichtung eine verständliche äußere Erkennbarkeit verleiht und ihren Urheber bindet. Ob einfach schriftlich oder notariell errichtet – die Regel, dass die Unterschrift unter dem Text dem Mieter oder seinem bevollmächtigten Vertreter zuzuordnen sein muss, ist unantastbar. In den bei den Zivilgerichten in Antalya verhandelten Räumungsstreitigkeiten wird dieser Grundsatz als konkreter Ausdruck der Vertragsfreiheit und der Rechtssicherheit sorgfältig angewendet.
55. Zivilkammer des Regionalen Berufungsgerichts Istanbul, Urteil vom 06.11.2024, Aktenzeichen 2023/2466, Urteil 2024/2665Es wird betont, dass die geleistete Unterschrift den unterschreibenden Mieter bindet und der Einwand, die Daten im Dokument mit der Räumungsverpflichtung seien nachträglich eingetragen worden, keine Beachtung finden kann. Die nachträgliche physische Vervollständigung des Dokuments beeinträchtigt dessen rechtliche Wirksamkeit nicht; die freie Willenserklärung gilt als im Zeitpunkt der Unterschriftsleistung durch die dort erteilte Zustimmung festgelegt.
Wesentliche Unterschiede zwischen einfach schriftlicher und notariell beurkundeter Verpflichtungserklärung
Räumungsverpflichtungserklärungen werden je nach Errichtungsform in einfach schriftliche und notariell errichtete oder beglaubigte Dokumente unterteilt. Diese Unterscheidung hat insbesondere im Vollstreckungsverfahren und im Falle eines möglichen Bestreitens der Unterschrift entscheidende Auswirkungen auf die Beweislast und die gerichtliche Zuständigkeit. In den bei den Vollstreckungsgerichten in Antalya verhandelten Verfahren wirkt sich diese Unterscheidung unmittelbar darauf aus, wie lange das Beweisverfahren dauert und welches Gericht zuständig ist.
Einfach schriftliche Verpflichtungserklärung
Eine einfach schriftliche Räumungsverpflichtung ist ein zwischen den Parteien unterzeichnetes Dokument ohne behördliche Beglaubigung. Wird sie zum Gegenstand eines Vollstreckungsverfahrens gemacht und bestreitet der Mieter die Unterschrift, führt dies zur Aussetzung des Verfahrens. Das Vollstreckungsgericht ist wegen seiner beschränkten Zuständigkeit nicht befugt, die Unterschrift eines einfachen Dokuments prüfen zu lassen; der Vermieter muss in diesem Fall vor den ordentlichen Gerichten Klage erheben, um die Urheberschaft der Unterschrift nachzuweisen.
6. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 10.04.2013, Aktenzeichen 2013/5180, Urteil 2013/6520Stützt sich der klagende Vermieter auf eine einfach schriftliche Räumungsverpflichtung und bestreitet der beklagte Mieter seine Unterschrift auf diesem Dokument ausdrücklich, ist das Vollstreckungsgericht nicht befugt, die bestrittene Unterschrift prüfen zu lassen; der Vermieter muss daher vor dem ordentlichen Gericht Klage erheben.
Notariell errichtete Verpflichtungserklärung
Räumungsverpflichtungserklärungen, die vom Notar selbst errichtet oder deren Unterschrift vom Notar beglaubigt wurde, gelten nach dem Zivilprozessgesetz als öffentliche Urkunde. Dass diese Dokumente bis zum Nachweis ihrer Fälschung als zwingender Beweis gelten, bietet dem Vermieter einen wesentlich stärkeren rechtlichen Schutz. Vor Notaren in Antalya errichtete Verpflichtungserklärungen sind angesichts der immobilienstarken Struktur der Region ein bei mietrechtlichen Streitigkeiten häufig gewähltes Instrument.
6. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 24.01.2012, Aktenzeichen 2011/12397, Urteil 2012/620Beruht die Räumungsverpflichtung nach Art. 275/2 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes (İİK) auf einem vom Notar selbst errichteten Dokument, muss der Mieter das Gegenteil mit einem gleichwertigen Dokument nachweisen; einfache Einwände genügen nicht, um das Vollstreckungsverfahren auszusetzen.
Bei notariell errichteten Verpflichtungserklärungen verschiebt sich die Beweislast vollständig auf den bestreitenden Mieter. Zudem können bei diesen aufgrund ihrer notariellen Errichtungsform Einwände des Beklagten gegen seine Mieterstellung nicht gehört werden (6. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 24.03.2016, Aktenzeichen 2015/7199, Urteil 2016/2363).
| Vergleichskriterium | Einfach schriftliche Verpflichtungserklärung | Notariell beurkundete / errichtete Verpflichtungserklärung |
|---|---|---|
| Beweiskraft | Begrenzt; bei Bestreiten wird das Verfahren ausgesetzt | Öffentliche Urkunde; Gegenteil nur mit gleichwertigem Dokument beweisbar |
| Wirkung des Bestreitens der Unterschrift | Vollstreckungsgericht kann Prüfung nicht anordnen; Verweisung an ordentliches Gericht | Einwand setzt das Verfahren nicht aus; Verfahren läuft weiter |
| Beweislast | Beim Vermieter (muss Urheberschaft der Unterschrift beweisen) | Beim Mieter (muss das Gegenteil der öffentlichen Urkunde beweisen) |
| Gerichtsverfahren | Erfordert Sachverständigengutachten, kann sich hinziehen | Schnell; gilt als zwingender Beweis |
| Einwand gegen Mieterstellung | Erörterbar | Bei notariell errichteten Dokumenten nicht zulässig |
| Rechtsgrundlage | Art. 352 TBK + Art. 200-201 ZPO | Art. 352 TBK + Art. 275/2 İİK |
Bestreiten der Unterschrift im Vollstreckungsverfahren und das Verfahren nach Art. 62/5 İİK
Unter den Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters in auf einer Räumungsverpflichtung gestützten Vollstreckungsverfahren steht das Bestreiten der Unterschrift an erster Stelle. Das Bestreiten der Unterschrift ist jedoch mehr als ein gewöhnlicher Einwand – es handelt sich um eine technische Rechtstatsache, die mit einer spezifischen Willenserklärung geltend gemacht werden muss. Ein nicht ordnungsgemäß erklärtes Bestreiten gilt als stillschweigende Anerkennung des Dokuments und macht die Verteidigungsmöglichkeit des Mieters faktisch unbrauchbar.
Das Erfordernis der „gesonderten und ausdrücklichen" Erklärung
Artikel 62/5 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes legt in eindeutigen Worten das Verfahren fest, das der Schuldner befolgen muss, wenn er die Unterschrift unter der der Vollstreckung zugrunde liegenden Urkunde oder dem Dokument zurückweist. Behauptet der Mieter, die Unterschrift auf der Verpflichtungserklärung stamme nicht von ihm, muss er diesen Einwand in seinem fristgerechten Widerspruch gegen den Zahlungsbefehl „gesondert und ausdrücklich" erklären. Bloß allgemeine Formulierungen wie „ich widerspreche der Forderung" oder „das Räumungsverlangen ist unbegründet" begründen die Vermutung, dass die Unterschrift anerkannt wurde.
6. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 25.03.2013, Aktenzeichen 2013/3233, Urteil 2013/5197Nach Art. 62/5 İİK muss der Schuldner, wenn er seine Unterschrift unter der der Vollstreckung zugrunde liegenden Urkunde zurückweist, dies in seinem Widerspruch gesondert und ausdrücklich erklären; andernfalls gilt die Unterschrift auf der Urkunde im Vollstreckungsverfahren als anerkannt. Dieses Urteil zeigt deutlich, dass ein nicht ordnungsgemäß erklärtes Bestreiten der Unterschrift als stillschweigende Anerkennung der Wirksamkeit des Dokuments gilt.
Widerspricht der Mieter zwar dem Vollstreckungsverfahren, wendet sich aber nicht ausdrücklich gegen seine Unterschrift auf der Verpflichtungserklärung, gilt diese als wirksam, und das Verfahren nimmt rasch zugunsten des Vermieters seinen Fortgang. Rechtsanwälte in Antalya legen daher besonderen Wert darauf, dass das Bestreiten der Unterschrift in Widerspruchsschriften gegen den Zahlungsbefehl unter einer eigenen Überschrift und in klaren Worten aufgeführt wird.
Die Doktrin der Blankounterschrift
Eine der von Mietern in der Praxis am häufigsten vorgebrachten Verteidigungen ist die Behauptung, die Verpflichtungserklärung sei im Zeitpunkt der Unterschrift leer gewesen und Datum oder andere Teile seien nachträglich vom Vermieter ausgefüllt worden. Diese als Blankounterschrift bezeichnete Konstellation beruht auf dem Grundsatz, dass der Unterzeichnende der Gegenpartei durch die Unterschrift auf dem leeren Blatt das Vertrauen und die Befugnis eingeräumt hat, dieses entsprechend der Vereinbarung auszufüllen. Die ständige Rechtsprechung erkennt an, dass derjenige, der ein leeres Dokument unterschreibt, die rechtlichen Folgen der nachträglichen Ausfüllung tragen muss.
3. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 21.02.2023, Aktenzeichen 2022/8307, Urteil 2023/168Das Urteil kommt zu dem Ergebnis, dass ein Mieter, der ein leeres Blatt ohne Datum als Blankounterschrift unterzeichnet, damit im Voraus akzeptiert hat, wie und auf welche Weise der Vermieter das leere Blatt ausfüllt. Die Behauptung, das Dokument sei entgegen der eigentlichen Vereinbarung zwischen den Parteien ausgefüllt worden, kann nur mit schriftlichem Beweis nach Art. 200 und 201 ZPO nachgewiesen werden; eine Zeugenaussage genügt nicht.
Aussetzende Wirkung des Bestreitens der Unterschrift
Ein fristgerecht und ordnungsgemäß (gesondert und ausdrücklich) erklärtes Bestreiten der Unterschrift setzt das Vollstreckungsverfahren von selbst aus. An dieser Stelle gewinnt die Art des Dokuments erhebliche Bedeutung: Ist das der Vollstreckung zugrunde liegende Dokument nicht notariell errichtet oder beglaubigt, muss der Vermieter zur Überwindung dieses Einwands beim Vollstreckungsgericht die Beseitigung des Widerspruchs oder vor den ordentlichen Gerichten die Aufhebung des Widerspruchs beantragen.
59. Zivilkammer des Regionalen Berufungsgerichts Istanbul, Urteil vom 20.11.2024, Aktenzeichen 2024/889, Urteil 2024/1203Es wird betont, dass die Räumung der Mietsache beim Vollstreckungsgericht nicht verlangt werden kann, wenn gegen die Unterschrift und das Räumungsdatum in der Verpflichtungserklärung Einwände erhoben werden, sofern diese nicht auf einem vom Notar selbst errichteten oder in Datum und Unterschrift beglaubigten oder anerkannten Dokument beruht. Dies macht eine vollständige gerichtliche Klärung von Zweifeln an der Unterschrift bei einfach schriftlichen Dokumenten unerlässlich.
Beweislast und Sachverständigenverfahren im gerichtlichen Verfahren
Das Bestreiten der Unterschrift führt das Verfahren aus einer bloßen verfahrensrechtlichen Frage in ein technisches Beweisverfahren über. In dieser Phase erfordert die Notwendigkeit, die materielle Wahrheit zur Lösung des Streits aufzudecken, eine sorgfältige Anwendung sowohl der ZPO- als auch der İİK-Vorschriften. Das Bestreiten der Unterschrift setzt die Beweiskraft des einfach schriftlichen Dokuments des Vermieters vorübergehend außer Kraft und verändert das Gleichgewicht der Beweispflicht zwischen den Parteien grundlegend.
Übergang der Beweislast auf den Vermieter
Wird die Unterschrift auf einem einfachen Dokument bestritten, gilt dies als Behauptung der Fälschung des Dokuments, und die Beweislast für die Urheberschaft des Dokuments trifft die Partei, die sich darauf stützt. Bei Räumungsstreitigkeiten bedeutet dies, dass der Vermieter nachweisen muss, dass die Unterschrift auf der von ihm vorgelegten Verpflichtungserklärung tatsächlich vom Mieter selbst stammt. Legt das Gericht die Beweislast dem Mieter auf, verstößt dies gegen die Grundprinzipien des Verfahrensrechts und stellt einen Aufhebungsgrund dar.
6. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 27.06.2013, Aktenzeichen 2012/16860, Urteil 2013/11230Es wird ausdrücklich festgestellt, dass aufgrund der Natur des Verfahrens die Beweislast dafür, dass die Unterschrift vom Mieter stammt, beim klagenden Vermieter liegt. Das Urteil stellt klar, dass eine fehlerhafte Zuweisung der Beweislast in der Revisionsprüfung einen Aufhebungsgrund darstellt.
Art. 211 ZPO — Gestuftes Prüfungsverfahren
Das Beweisverfahren folgt im Rahmen von Artikel 211 des Zivilprozessgesetzes einer gestuften Struktur. Beim Bestreiten der Unterschrift muss das Gericht bestimmte verfahrensrechtliche Schritte durchlaufen, bevor es unmittelbar ein Sachverständigengutachten einholt: zunächst die Anhörung der Partei, dann die Aufnahme einer Schrift- und Unterschriftsprobe in Anwesenheit des Gerichts, und erst wenn diese Schritte keine ausreichende Überzeugung begründen, die Einholung eines Sachverständigengutachtens.
6. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 01.04.2013, Aktenzeichen 2013/3149, Urteil 2013/5801Es wird festgestellt, dass der Richter, wenn er nach Anhörung der die Schrift oder Unterschrift bestreitenden Partei keine Überzeugung gewinnen kann, das durch Aufnahme einer Schrift- und Unterschriftsprobe in seiner Anwesenheit gewonnene Dokument sowie weitere Beweise würdigen muss. Diese gestufte Prüfung ist sowohl für die Effizienz des Verfahrens als auch für den Schutz der Rechtsschutzmöglichkeiten der Parteien von entscheidender Bedeutung.
Vergleichsunterschriften und das Erfordernis des Originaldokuments
Der technische Erfolg des Sachverständigengutachtens hängt unmittelbar von Qualität und Quantität der für den Vergleich herangezogenen Unterschriftsproben ab. Das Gericht muss Originalunterschriften des Mieters von Grundbuchämtern, Banken, Notaren, Einwohnermeldeämtern oder aus früheren Gerichtsakten, in denen der Mieter Partei war, beiziehen. Besonders zeitnah zum Datum der Verpflichtungserklärung geleistete Unterschriften sind von vorrangiger Bedeutung, um Einflüsse wie Alterung oder Handzittern auszuschließen.
6. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 06.02.2012, Aktenzeichen 2011/13420, Urteil 2012/1505Es wird festgestellt, dass bei fotokopierten Dokumenten Erkennungsmerkmale von Unterschrift und Schrift wie Schreibfluss, Geschwindigkeit und Andruckstärke verloren gehen und die Unterschriftsprüfung daher zwingend anhand des Originaldokuments erfolgen muss. Kann das Originaldokument nicht vorgelegt werden, gilt der Vermieter als seiner Beweislast nicht nachgekommen, und die Klage ist abzuweisen.
Vor Gericht aufgenommene Probeunterschriften allein genügen nicht. Eine die Unterschrift bestreitende Person kann dazu neigen, ihre Unterschrift bewusst zu verändern oder nachzuahmen. Die technische Prüfung muss daher zwingend anhand der bei offiziellen Institutionen über die Zeit gefestigten Unterschriftsproben des Mieters durch einen Sachverständigen erfolgen (6. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 21.02.2011, Aktenzeichen 2010/10951, Urteil 2011/1687).
Finanzielle Folgen und strafrechtliche Sanktionen eines unbegründeten Bestreitens der Unterschrift
Ein unbegründetes oder bösgläubiges Bestreiten der Unterschrift wird von der Rechtsordnung nicht geschützt. Im Rahmen des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes sowie des türkischen Schuldrechts bestehen für wahrheitswidrige Einwände gegen die Unterschrift und für ein die Verfahrensökonomie schädigendes Verhalten empfindliche finanzielle Sanktionen. Diese Sanktionen sollen unbegründete Einwände, die der Mieter allein zur Verfahrensverzögerung erhebt, abschrecken.
Vollstreckungsverweigerungs-Entschädigung und Geldstrafe
Nach Art. 68/7 İİK wird, wenn der Einwand des Schuldners gegen die Unterschrift im Verfahren zur Beseitigung des Widerspruchs für unbegründet befunden wird, gegen den Schuldner für den abgewiesenen Teil eine Vollstreckungsverweigerungs-Entschädigung von mindestens zwanzig Prozent sowie zusätzlich eine Geldstrafe in Höhe von zehn Prozent des Streitwerts verhängt. Diese Sanktionen sollen verhindern, dass der Mieter das Justizsystem grundlos belastet.
Großer Zivilsenat des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 18.05.2011, Aktenzeichen 2011/289, Urteil 2011/335Das Urteil weist darauf hin, dass mit der gerichtlichen Feststellung der Urheberschaft der Unterschrift eine alle Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien bindende Rechtskraft entsteht. Wurde die Echtheit der Unterschrift durch ein Sachverständigengutachten festgestellt, ist in späteren Verfahrensstadien weder eine erneute Erörterung der Urheberschaft noch die Einholung eines neuen Gutachtens erforderlich.
Grundsatz von Treu und Glauben und widersprüchliches Verhalten
Der in Artikel 2 des türkischen Zivilgesetzbuchs geregelte Grundsatz von Treu und Glauben ist ein Grundprinzip bei der Ausübung von Rechten. Das Verhalten eines Mieters, der seine Unterschrift auf der Räumungsverpflichtung trotz Kenntnis bestreitet oder das durch eine Blankounterschrift eingeräumte Vertrauen nachträglich missbraucht, beeinträchtigt den Grundsatz der Rechtssicherheit. Die Gerichte werten widersprüchliche Verteidigungsvorbringen des Mieters im Einzelfall als Verstoß gegen Treu und Glauben und verschärfen entsprechend die Beweislast.
Die touristisch geprägte Intensität der Immobilienbewirtschaftung auf dem Markt in Antalya erhöht auch die technische Komplexität mietrechtlicher Streitigkeiten. In dieser Struktur, in der Saisonvermietungen und langfristige Gewerbemietverhältnisse ineinandergreifen, ist die korrekte Abfassung von Räumungsverpflichtungserklärungen und die Einholung rechtlicher Unterstützung umso wichtiger.
Das Bestreiten der Unterschrift sollte nicht bloß als Verteidigungsstrategie betrachtet werden. Ein nicht durch belastbare Daten gestütztes Bestreiten kann sich in erhebliche finanzielle Belastungen verwandeln: Vollstreckungsverweigerungs-Entschädigung, Geldstrafe, Verfahrenskosten, Sachverständigengebühren und ein wertabhängiges Anwaltshonorar. Werden Verfahrenskosten und Anwaltshonorar dem unterliegenden Mieter auferlegt und mit dem auf Basis der Jahresmiete berechneten wertabhängigen Anwaltshonorar kombiniert, entsteht eine erhebliche finanzielle Verantwortung.
Das Bestreiten der Unterschrift ist nicht auf Räumungsverpflichtungserklärungen beschränkt; der allgemeine Rechtsweg, den ein Schuldner beschreiten kann, wenn er behauptet, eine aus einer Urkunde oder einem Dokument angeblich entstandene Schuld bestehe in Wirklichkeit nicht, ist die negative Feststellungsklage, die mit ihren Voraussetzungen und Fristen in einem gesonderten Leitfaden behandelt wird.
Häufig gestellte Fragen zur Räumungsverpflichtungserklärung und zum Bestreiten der Unterschrift
Ist eine Räumungsverpflichtungserklärung wirksam, wenn sie am selben Tag wie der Mietvertrag unterzeichnet wird?
Nein. Die Räumungsverpflichtung muss zu einem Zeitpunkt nach Abschluss des Mietvertrags und Übergabe der Mietsache an den Mieter abgegeben werden. Eine am selben Tag unterzeichnete Verpflichtung gilt als unter Druck abgegeben, da vermutet wird, dass der Mieter sie unterschreiben musste, um die Mietsache anmieten zu können, und ist daher unwirksam. Wurde das Dokument jedoch nachträglich mit einem Datum versehen, kommt die Doktrin der Blankounterschrift zur Anwendung, und die Verpflichtung kann als wirksam gelten.
Ist eine auf einem leeren Blatt unterzeichnete Räumungsverpflichtung rechtlich bindend?
Ja. Nach der Doktrin der Blankounterschrift gilt, wer ein leeres Blatt unterschreibt, als habe er im Voraus akzeptiert, dass die Gegenpartei das Blatt entsprechend der Vereinbarung ausfüllt. Die Behauptung, das Dokument sei entgegen der ursprünglichen Vereinbarung ausgefüllt worden, kann nur mit schriftlichem Beweis nach Art. 200 und 201 ZPO nachgewiesen werden; eine Zeugenaussage genügt hierfür nicht.
Wie muss der Einwand gegen die Unterschrift im Vollstreckungsverfahren erhoben werden?
Nach Art. 62/5 İİK muss der Einwand gegen die Unterschrift „gesondert und ausdrücklich" erhoben werden. Bloß allgemeine Formulierungen wie „ich widerspreche der Forderung" begründen die Vermutung, dass die Unterschrift anerkannt wurde. Das Bestreiten der Unterschrift muss im Widerspruchsschreiben unter einer eigenen Überschrift klar und eindeutig genannt werden; andernfalls gilt das Dokument als stillschweigend anerkannt.
Welches Gericht ist zuständig, wenn bei einer einfach schriftlichen Räumungsverpflichtung die Unterschrift bestritten wird?
Bei einfach schriftlichen Dokumenten ist das Vollstreckungsgericht wegen seiner beschränkten Zuständigkeit nicht befugt, die Unterschrift prüfen zu lassen. In diesem Fall muss der Vermieter beim Zivilgericht Klage auf Aufhebung des Widerspruchs erheben, um die Urheberschaft der Unterschrift nachzuweisen. Im Verfahren wird die Unterschriftsprüfung durch einen Sachverständigen durchgeführt.
Wie wird gegen eine notariell beglaubigte Räumungsverpflichtung Einwand erhoben?
Nach Art. 275/2 İİK muss ein Einwand gegen eine vom Notar selbst errichtete oder in ihrer Unterschrift beglaubigte Räumungsverpflichtung zwingend durch ein gleichwertiges öffentliches Dokument untermauert werden. Ein einfacher Einwand gegen die Unterschrift setzt das Vollstreckungsverfahren nicht aus; die Fälschung des öffentlichen Dokuments muss gesondert nachgewiesen werden. Dies verlagert die Beweislast vollständig auf den Mieter.
Wie läuft die Unterschriftsprüfung durch einen Sachverständigen ab und welche Dokumente werden verwendet?
Die Unterschriftsprüfung erfolgt anhand der bei offiziellen Institutionen wie Grundbuchamt, Bank, Notar oder Einwohnermeldeamt über die Zeit gefestigten Unterschriftsproben des Mieters. Das Gericht zieht diese Proben bei und lässt einen Vergleich durch einen Sachverständigen für Physik, Graphologie oder Urkundenfälschung durchführen. Die Prüfung muss zwingend anhand des Originaldokuments erfolgen; bei Fotokopien gehen Merkmale wie Schreibfluss, Geschwindigkeit und Andruckstärke verloren, sodass kein verlässliches Ergebnis erzielt werden kann.
Welche Sanktionen drohen dem Mieter bei einem unbegründeten Einwand gegen die Unterschrift?
Nach Art. 68/7 İİK wird ein Mieter, der einen unbegründeten Einwand gegen seine Unterschrift erhebt, zu einer Vollstreckungsverweigerungs-Entschädigung von mindestens zwanzig Prozent des Streitwerts sowie zu einer Geldstrafe von zehn Prozent verurteilt. Zusätzlich werden dem Mieter Verfahrenskosten, Sachverständigengebühren und ein auf Basis der Jahresmiete berechnetes wertabhängiges Anwaltshonorar auferlegt.
Allgemeine Informationen zu den einschlägigen Klagearten finden Sie auf der Seite Rechtliches Verfahren bei Grundbuch- und Immobilienstreitigkeiten.
Zur Stellung der Räumungsverpflichtungserklärung im Mietverhältnis und zum gesamten Räumungsverfahren bei Mieter-Vermieter-Streitigkeiten kann auch der Leitfaden zur Räumung zwischen Mieter und Vermieter in Antalya herangezogen werden.
