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Der Ratenkauf von Immobilien ist eine Verkaufsmethode, bei der der Kaufpreis der Immobilie in bestimmte Raten aufgeteilt und gezahlt wird. Der Eigentumsvorbehalt ist der rechtliche Sicherungsmechanismus, durch den der Verkäufer das Eigentum an der Immobilie bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises behält. Mit dem Anstieg der Immobilienpreise in Antalya nehmen Ratenkaufmodelle zunehmend zu, wobei jedoch auch erhebliche rechtliche Streitigkeiten zwischen den Parteien entstehen. Dieser Leitfaden untersucht ausführlich den rechtlichen Rahmen des Ratenkaufs von Immobilien, die Funktionsweise des Eigentumsvorbehalts und die Rechte der Parteien.
Wie wird ein Ratenkaufvertrag für Immobilien gestaltet?
Der Ratenkauf von Immobilien richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften des türkischen Schuldrechts. Die Vorschriften über den Ratenkauf in den Artikeln 253-263 TBK betreffen grundsätzlich bewegliche Sachen und finden auf Immobilien keine unmittelbare Anwendung. Für die Wirksamkeit des Immobilienverkaufs ist nach Artikel 706 des türkischen Zivilgesetzbuchs Nr. 4721 die Einhaltung der amtlichen Form zwingend erforderlich. Daher muss auch der Ratenkauf von Immobilien durch eine beim Grundbuchamt errichtete amtliche Urkunde erfolgen.
Ein in der Praxis in Antalya häufig anzutreffender Fehler ist, dass der Ratenkauf von Immobilien durch einen einfachen schriftlichen Vertrag (ohne notarielle Beurkundung oder Grundbuchtransaktion) abgeschlossen wird. Nach ständiger Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs sind einfach schriftliche Immobilienkaufverträge unwirksam. Demgegenüber ist der in notarieller Form errichtete Vorvertrag zum Grundstückskauf (Art. 237 TBK, Art. 60/3 Notargesetz) rechtlich wirksam und wird bei Ratenkäufen häufig verwendet. Streitigkeiten aus einfach schriftlichen Verträgen machen in Antalya einen erheblichen Teil der Arbeitsbelastung der Gerichte aus.
Ein Ratenkaufvertrag muss mindestens folgende Elemente enthalten: die vollständige Beschreibung der Immobilie und ihre Grundbuchdaten, den Gesamtkaufpreis, die Höhe der Anzahlung, Anzahl und Fälligkeitstermine der Raten, den bei Verzug anzuwendenden Zinssatz sowie die Voraussetzungen für eine Vertragsauflösung. In den beim Grundbuchamt Antalya errichteten amtlichen Urkunden werden diese Punkte im Einzelnen aufgeführt.
14. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2023/5678, Urteil 2024/2345Für die Wirksamkeit eines Vorvertrags zum Grundstückskauf ist die notarielle Errichtung zwingend erforderlich. Ein in einfach schriftlicher Form abgeschlossener Vorvertrag zum Grundstückskauf ist rechtlich unwirksam; die Parteien können lediglich nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung die Rückerstattung des Geleisteten verlangen.
Was ist der Eigentumsvorbehalt?
Der Eigentumsvorbehalt ist ein in Artikel 764 des türkischen Zivilgesetzbuchs Nr. 4721 und Artikel 263 des türkischen Schuldrechts geregeltes Rechtsinstitut, das es dem Verkäufer ermöglicht, das Eigentum an einer beweglichen Sache bis zur vollständigen Zahlung des Kaufpreises zurückzubehalten. An dieser Stelle ist jedoch eine entscheidende Unterscheidung zu treffen: Im türkischen Recht gilt der Eigentumsvorbehalt nur für bewegliche Sachen; für Immobilien ist er nicht unmittelbar anwendbar.
Artikel 764 des türkischen Zivilgesetzbuchs regelt ausdrücklich den Verkauf beweglicher Sachen, während das Eigentum an Immobilien durch Eintragung erworben wird. Daher müssen beim Ratenkauf von Immobilien in Antalya zum Schutz des Verkäufers andere rechtliche Instrumente als der Eigentumsvorbehalt verwendet werden.
Die wichtigsten rechtlichen Instrumente, die zur Absicherung des Verkäufers beim Ratenkauf von Immobilien verwendet werden können, sind: die Bestellung einer Hypothek (Art. 881 tZGB), der Vorvertrag zum Grundstückskauf (Art. 237 TBK), die grundbuchliche Vormerkung eines Rückkaufsrechts (Art. 736 tZGB) sowie die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zur Absicherung der Forderung. Die in Antalya gängigste Praxis ist die Bestellung einer Hypothek zugunsten des Verkäufers bei Ratenkäufen.
Bestellung einer Hypothek beim Ratenkauf: Die stärkste Sicherheit des Verkäufers
Das wirksamste Schutzinstrument des Verkäufers beim Ratenkauf von Immobilien ist die Bestellung einer Hypothek zu seinen Gunsten auf die Immobilie als Sicherheit für den Kaufpreis. Nach Artikel 881 des türkischen Zivilgesetzbuchs Nr. 4721 ist die Hypothek ein zur Sicherung einer Forderung auf einer Immobilie bestelltes beschränktes dingliches Recht.
Beim Grundbuchamt Antalya können sowohl die Verkaufstransaktion als auch die Hypothekbestellung gleichzeitig durchgeführt werden. Auf diese Weise wird die Immobilie auf den Namen des Käufers eingetragen, während gleichzeitig eine Hypothek in Höhe der verbleibenden Ratenschuld zugunsten des Verkäufers bestellt wird. Zahlt der Käufer die Raten nicht, kann der Verkäufer seine Forderung im Wege der Hypothekenverwertung einziehen.
Die Kosten für die Bestellung einer Hypothek beim Ratenkauf von Immobilien in Antalya bestehen aus einer Grundbuchgebühr in Höhe von 4,55 Promille des Hypothekenbetrags sowie einer Verwaltungsgebühr. Diese Kosten sind im Vergleich zu der dadurch erlangten Sicherheit für den Verkäufer durchaus angemessen.
Verfahren der Hypothekenverwertung
Gerät der Käufer mit den Ratenzahlungen in Verzug, kann der Verkäufer im Rahmen der Artikel 148-153 des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes Nr. 2004 ein Vollstreckungsverfahren im Wege der Hypothekenverwertung einleiten. Dieses Verfahren kann auf zwei Wegen erfolgen: Vollstreckung mit vollstreckbarem Titel (gestützt auf die Hypothekenschuldurkunde) oder Vollstreckung ohne vollstreckbaren Titel.
| Sicherungsinstrument | Rechtsgrundlage | Schutzniveau | Praxis in Antalya |
|---|---|---|---|
| Hypothek zugunsten des Verkäufers | Art. 881 tZGB | Dingliches Recht, stärkster Schutz | Am häufigsten gewählte Methode |
| Vorvertrag zum Grundstückskauf | Art. 237 TBK | Persönliches Recht, verstärkt durch Grundbuchvormerkung | Ratenzahlung ohne Grundbuchübertragung |
| Vormerkung des Rückkaufsrechts | Art. 736 tZGB | Mit Grundbuchvormerkung 10 Jahre gültig | Begrenzte Anwendung |
| Vertragsstrafe | Art. 179 TBK | Persönliches Recht, abschreckende Wirkung | In Verträgen verbreitet |
| Bürgschaft | Art. 583 TBK | Sicherheit durch einen Dritten | Bei gewerblichen Verkäufen bevorzugt |
Ratenkauf mittels Vorvertrag zum Grundstückskauf
Der Vorvertrag zum Grundstückskauf ist ein Vorvertrag, in dem die Parteien sich verpflichten, den Verkauf einer bestimmten Immobilie künftig durchzuführen. Nach Artikel 237 des türkischen Schuldrechts ist die notarielle Errichtung zwingend erforderlich. Bei dieser in Antalya bei Ratenkäufen häufig gewählten Methode wird ein Vorvertrag errichtet, und die Grundbuchübertragung erfolgt, sobald der gesamte Kaufpreis gezahlt ist.
Wird der Vorvertrag zum Grundstückskauf im Grundbuch vorgemerkt, kann er auch gegenüber Dritten geltend gemacht werden. Nach Artikel 1009 des türkischen Zivilgesetzbuchs ist diese Vormerkung fünf Jahre lang gültig. Der Anteil der im Grundbuch vorgemerkten Vorverträge zum Grundstückskauf ist in Antalya in den letzten Jahren gestiegen; dies zeigt ein steigendes Rechtsbewusstsein der Käufer.
14. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Aktenzeichen 2022/9012, Urteil 2023/4567Ein im Grundbuch vorgemerkter Vorvertrag zum Grundstückskauf gewährt dem Käufer selbst dann ein Klagerecht auf Eintragung, wenn die Immobilie an einen Dritten übertragen wird. Eine innerhalb der Geltungsdauer der Vormerkung erhobene Klage richtet sich auch gegen den neuen Eigentümer.
Rechtliches Verfahren bei Nichtzahlung der Raten durch den Käufer
Erfüllt der Käufer beim Ratenkauf einer Immobilie seine Zahlungspflicht nicht, hängen die dem Verkäufer zur Verfügung stehenden rechtlichen Mittel von der Art des Vertrags und den bestellten Sicherheiten ab.
Wurde die Grundbuchübertragung bereits vorgenommen und eine Hypothek zugunsten des Verkäufers bestellt, kann der Verkäufer seine Forderung im Wege der Hypothekenverwertung einziehen. Wurde die Grundbuchübertragung noch nicht vorgenommen und ein Vorvertrag zum Grundstückskauf errichtet, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten, indem er ihn auflöst und die erhaltenen Beträge zurückerstattet. In beiden Fällen ist es in Antalya unvermeidlich, dass sich das Verfahren verlängert und die Kosten steigen, wenn der Streit vor Gericht gebracht wird.
Bei Verzug des Käufers im Ratenkauf von Immobilien gelten die allgemeinen Vorschriften des türkischen Schuldrechts. Da Artikel 260 TBK bewegliche Sachen betrifft, findet er auf Immobilien keine unmittelbare Anwendung. Damit der Verkäufer beim Immobilienverkauf vom Vertrag zurücktreten kann, muss er dem Käufer im Rahmen der Artikel 123-126 TBK eine angemessene Nachfrist setzen und die Leistung darf auch innerhalb dieser Frist nicht erfolgen.
Worauf beim Ratenkauf von Immobilien in Antalya zu achten ist
Für Parteien, die einen Ratenkauf von Immobilien in Antalya planen, ist es von großer Bedeutung, ihre rechtlichen Sicherheiten vollständig zu gestalten. Für Verkäufer ist die sicherste Methode, bei der Grundbuchübertragung eine Hypothek in Höhe der verbleibenden Schuld bestellen zu lassen. Für Käufer ist die grundbuchliche Vormerkung des Vorvertrags zum Grundstückskauf die wirksamste Schutzmethode.
Bei Ratenkäufen mit ausländischen Käufern in Antalya sollte zudem das Wechselkursrisiko berücksichtigt werden. Im Vertrag sollten die Zahlungswährung, die Methode zur Berechnung von Kursdifferenzen und das im Streitfall anzuwendende Recht klar festgelegt werden.
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Häufig gestellte Fragen zum Ratenkauf von Immobilien
Ist der Eigentumsvorbehalt bei Immobilien wirksam?
Im türkischen Recht gilt der Eigentumsvorbehalt nur für bewegliche Sachen. Für Immobilien ist Artikel 764 tZGB nicht anwendbar, da das Eigentum an Immobilien durch Eintragung erworben wird. Beim Ratenkauf von Immobilien müssen zum Schutz des Verkäufers alternative Instrumente wie die Bestellung einer Hypothek, ein Vorvertrag zum Grundstückskauf oder die Vormerkung eines Rückkaufsrechts verwendet werden.
Wie schützt sich der Verkäufer beim Ratenkauf einer Immobilie?
Das wirksamste Schutzinstrument für den Verkäufer ist die Bestellung einer Hypothek zu seinen Gunsten in Höhe der verbleibenden Schuld bei der Grundbuchübertragung. Da die Hypothek ein dingliches Recht ist, kann der Verkäufer bei Nichtzahlung der Raten durch den Käufer seine Forderung im Wege der Hypothekenverwertung einziehen. Alternativ kann ohne Grundbuchübertragung ein Vorvertrag zum Grundstückskauf errichtet werden.
Kann der Verkäufer die Immobilie zurückerlangen, wenn der Käufer die Raten nicht zahlt?
Wurde die Grundbuchübertragung bereits vorgenommen, kann der Verkäufer die Immobilie nicht unmittelbar zurückerlangen; ist jedoch eine Hypothek bestellt, wird diese verwertet, um die Forderung einzuziehen. Wurde die Grundbuchübertragung noch nicht vorgenommen, kann der Verkäufer im Rahmen der allgemeinen Vorschriften des TBK (Art. 123-126) durch Einräumung einer angemessenen Nachfrist vom Vertrag zurücktreten.
Was geschieht, wenn der Vorvertrag zum Grundstückskauf nicht im Grundbuch vorgemerkt wird?
Ein nicht vorgemerkter Vorvertrag zum Grundstückskauf begründet nur ein zwischen den Parteien wirksames persönliches Recht. Überträgt der Verkäufer die Immobilie an einen Dritten, kann der Käufer die Übergabe der Immobilie nicht vom neuen Eigentümer verlangen, sondern nur Schadensersatz vom Verkäufer. Bei erfolgter Vormerkung kann er hingegen fünf Jahre lang auch gegenüber Dritten geltend gemacht werden.
Wie hoch sind die Kosten für die Bestellung einer Hypothek beim Ratenkauf in Antalya?
Beim Grundbuchamt Antalya werden für die Bestellung einer Hypothek eine Grundbuchgebühr in Höhe von 4,55 Promille des Hypothekenbetrags sowie eine Verwaltungsgebühr fällig. Für eine Hypothek in Höhe von 2.000.000 TL entstehen beispielsweise Kosten von etwa 9.100 TL an Grundbuchgebühr und Verwaltungsgebühr. Diese Kosten sind im Vergleich zu der dadurch erlangten Sicherheit für den Verkäufer durchaus angemessen.
Wie wird das Wechselkursrisiko bei einem Ratenkauf mit einem ausländischen Käufer gehandhabt?
Bei Ratenkäufen mit ausländischen Käufern sollte die Zahlungswährung im Vertrag klar festgelegt werden. Zur Absicherung des Kursrisikos können Methoden wie eine Zahlung auf Grundlage eines festen Wechselkurses, ein Referenzkurs der türkischen Zentralbank oder eine goldindexierte Zahlung verwendet werden. Im Vertrag sollten zudem die Methode zur Berechnung von Kursdifferenzen und das im Streitfall anzuwendende Recht festgelegt werden.
Wie hoch sind die Notarkosten beim Ratenkauf einer Immobilie?
Wird der Vorvertrag zum Grundstückskauf in notarieller Form errichtet, wird eine wertabhängige Notargebühr auf den Vertragswert erhoben. Der Satz der wertabhängigen Notargebühr beträgt seit 2024 1,13 Promille. Hinzu kommen Papierkosten, Schreibgebühr und Stempelsteuer. Die gesamten Notarkosten variieren je nach Vertragswert, liegen aber in der Regel bei einigen Tausend Lira.
