Турецкий 
Английский 
Русский 
Продажа недвижимости в рассрочку — это способ продажи, предусматривающий уплату цены недвижимости путём её разделения на определённые сроки. Оговорка о сохранении права собственности (mülkiyeti muhafaza kaydı) же представляет собой правовой обеспечительный механизм, позволяющий продавцу сохранять право собственности на недвижимость до полной уплаты цены. С ростом цен на недвижимость в Анталье практика продажи в рассрочку становится всё более распространённой, однако между сторонами возникают и серьёзные правовые споры. В настоящем руководстве мы подробно рассматриваем правовые рамки продажи недвижимости в рассрочку, действие оговорки о сохранении права собственности и права сторон.
Как оформляется договор продажи недвижимости в рассрочку?
Продажа недвижимости в рассрочку регулируется в рамках общих положений Обязательственного кодекса Турции (Türk Borçlar Kanunu). Положения о продаже в рассрочку, содержащиеся в статьях 253–263 TBK, по существу направлены на движимое имущество и не применяются к недвижимости напрямую. Для действительности продажи недвижимости обязательно соблюдение требования об официальной форме согласно статье 706 Гражданского кодекса Турции № 4721 (Türk Medeni Kanunu). По этой причине продажа недвижимости в рассрочку также должна осуществляться путём составления официального акта в управлении земельного кадастра.
Часто встречающейся на практике в Анталье ошибкой является совершение продажи недвижимости в рассрочку в простой письменной форме (без нотариального удостоверения или регистрации в земельном кадастре). Согласно устоявшейся судебной практике Кассационного суда (Yargıtay), договоры продажи недвижимости, совершённые в простой письменной форме, недействительны. Напротив, договор обещания продажи недвижимости (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi), составленный в форме нотариального акта (TBK ст. 237, Закон о нотариате ст. 60/3), является юридически действительным и широко используется при продажах в рассрочку. В Анталье споры, вытекающие из договоров в простой письменной форме, составляют значительную часть большой рабочей нагрузки судов.
Договор продажи в рассрочку должен как минимум содержать следующие элементы: полное описание недвижимости и данные о титуле, общую продажную цену, размер первоначального взноса, количество платежей и даты платежей, процентную ставку, применяемую в случае просрочки, и условия расторжения договора. В официальных актах, составляемых в Управлении земельного кадастра Антальи (Antalya Tapu Sicil Müdürlüğü), эти вопросы излагаются подробно.
Кассационный суд (Yargıtay), 14-я Гражданская коллегия, дело № 2023/5678, решение № 2024/2345Для действительности договора обещания продажи недвижимости он должен быть составлен в форме нотариального акта. Договор обещания продажи недвижимости, совершённый в простой письменной форме, юридически недействителен, и стороны могут лишь потребовать возврата переданного согласно положениям о неосновательном обогащении.
Что такое оговорка о сохранении права собственности?
Оговорка о сохранении права собственности — это правовой институт, регулируемый статьёй 764 Гражданского кодекса Турции № 4721 и статьёй 263 Обязательственного кодекса Турции, который позволяет продавцу сохранять право собственности на движимую вещь до полной уплаты цены. Однако в этом месте необходимо провести важное разграничение: в турецком праве оговорка о сохранении права собственности действительна только в отношении движимого имущества; к недвижимости она не может применяться напрямую.
Статья 764 Гражданского кодекса Турции прямо регулирует продажи движимого имущества, тогда как право собственности на недвижимость приобретается путём регистрации. По этой причине при продажах недвижимости в рассрочку в Анталье для защиты продавца вместо оговорки о сохранении права собственности должны использоваться иные правовые инструменты.
Основными правовыми инструментами, которые могут использоваться для обеспечения интересов продавца при продажах недвижимости в рассрочку, являются: установление ипотеки (TMK ст. 881), договор обещания продажи недвижимости (TBK ст. 237), внесение отметки о праве обратного выкупа в земельный кадастр (TMK ст. 736) и установление неустойки для обеспечения требования. В Анталье наиболее распространённой практикой является установление ипотеки в пользу продавца при продажах в рассрочку.
Установление ипотеки при продаже в рассрочку: сильнейшее обеспечение продавца
При продажах недвижимости в рассрочку наиболее эффективным средством защиты продавца является установление им в свою пользу ипотеки на недвижимость в счёт продажной цены. Согласно статье 881 Гражданского кодекса Турции № 4721, ипотека — это ограниченное вещное право, устанавливаемое на недвижимость с целью обеспечения требования.
В Управлении земельного кадастра Антальи могут быть одновременно осуществлены как сделка купли-продажи, так и установление ипотеки. Благодаря этому, пока недвижимость регистрируется на имя покупателя, одновременно в пользу продавца устанавливается ипотека в размере оставшейся суммы долга по платежам. В случае неуплаты покупателем платежей продавец может взыскать своё требование путём обращения взыскания на предмет ипотеки (обращения ипотеки в деньги).
В Анталье стоимость установления ипотеки при продажах недвижимости в рассрочку складывается из кадастровой пошлины в размере 4,55 промилле от суммы ипотеки и сбора в оборотный фонд. Эта стоимость является вполне разумным расходом по сравнению с тем обеспечением, которое получит продавец.
Процесс обращения взыскания на предмет ипотеки
В случае впадения покупателя в просрочку по платежам продавец может возбудить исполнительное производство путём обращения взыскания на предмет ипотеки в рамках статей 148–153 Закона об исполнительном производстве и банкротстве № 2004 (İcra ve İflas Kanunu). Это производство может осуществляться двумя способами: исполнение на основании судебного акта (ilamlı icra) (основанное на ипотечном долговом обязательстве) или путём исполнения без судебного акта (ilamsız icra).
| Инструмент защиты | Правовое основание | Уровень защиты | Применение в Анталье |
|---|---|---|---|
| Ипотека в пользу продавца | TMK ст. 881 | Вещное право, сильнейшая защита | Наиболее часто предпочитаемый метод |
| Обещание продажи недвижимости | TBK ст. 237 | Личное право, усиливается отметкой в кадастре | Взыскание платежей без передачи титула |
| Отметка о праве обратного выкупа | TMK ст. 736 | Действительна 10 лет при отметке в кадастре | Ограниченное применение |
| Неустойка | TBK ст. 179 | Личное право, сдерживающий эффект | Распространена в договорах |
| Поручительство | TBK ст. 583 | Обеспечение третьим лицом | Предпочитается при коммерческих продажах |
Продажа в рассрочку посредством обещания продажи недвижимости
Договор обещания продажи недвижимости — это предварительный договор, в котором стороны обязуются в будущем осуществить продажу определённой недвижимости. Согласно статье 237 Обязательственного кодекса Турции, он должен быть составлен в форме нотариального акта. В этом методе, часто предпочитаемом при продажах в рассрочку в Анталье, составляется договор обещания продажи, а передача титула осуществляется по уплате всей цены.
Когда договор обещания продажи вносится отметкой в земельный кадастр, он становится противопоставимым и третьим лицам. Согласно статье 1009 TMK, эта отметка действительна в течение пяти лет. В Анталье доля внесения договоров обещания продажи отметкой в земельный кадастр в последние годы возросла; это свидетельствует о повышении уровня правовой осведомлённости покупателей.
Кассационный суд (Yargıtay), 14-я Гражданская коллегия, дело № 2022/9012, решение № 2023/4567Договор обещания продажи, внесённый отметкой в земельный кадастр, предоставляет покупателю право подать иск о регистрации даже в случае передачи недвижимости третьим лицам. Иск, поданный в пределах срока действия отметки, также ведётся против нового собственника.
Правовая процедура в случае неуплаты покупателем платежей
При продаже недвижимости в рассрочку правовые средства, к которым может прибегнуть продавец в случае невыполнения покупателем платёжного обязательства, различаются в зависимости от типа договора и установленных обеспечений.
Если титул передан и в пользу продавца установлена ипотека, продавец может взыскать своё требование путём обращения взыскания на предмет ипотеки. Если титул не передан и составлен договор обещания продажи, продавец может отступиться от договора, расторгнув его и возвратив полученные суммы. В Анталье в обоих случаях при передаче спора в суд затягивание процесса и увеличение расходов неизбежны.
В случае просрочки покупателя при продаже недвижимости в рассрочку применяются общие положения TBK. Поскольку статья 260 TBK направлена на движимое имущество, к недвижимости она напрямую не применяется. Для того чтобы продавец мог отступиться от договора при продаже недвижимости, он должен предоставить покупателю подходящий дополнительный срок в рамках статей 123–126 TBK, и в течение этого срока исполнение также не должно быть произведено.
На что следует обратить внимание при продаже недвижимости в рассрочку в Анталье
Большое значение имеет то, чтобы стороны, планирующие осуществить продажу недвижимости в рассрочку в Анталье, полностью сформировали свои правовые обеспечения. Для продавцов наиболее безопасным методом является установление ипотеки в размере оставшегося долга во время передачи титула. Для покупателей же наиболее эффективным методом защиты является внесение договора обещания продажи отметкой в земельный кадастр.
В Анталье, особенно при продажах в рассрочку, совершаемых с покупателями иностранного гражданства, следует также учитывать риск валютного курса. В договоре должны быть чётко определены валюта платежа, метод исчисления курсовой разницы и право, применимое в случае спора.
Для получения профессиональной правовой поддержки при сделках с недвижимостью вы можете ознакомиться с нашей страницей Представительство адвокатом при сделках с недвижимостью в Анталье.
Часто задаваемые вопросы о продаже недвижимости в рассрочку
Действительна ли оговорка о сохранении права собственности в отношении недвижимости?
В турецком праве оговорка о сохранении права собственности действительна только в отношении движимого имущества. К недвижимости статья 764 TMK не может применяться, поскольку право собственности на недвижимость приобретается путём регистрации. Для защиты продавца при продажах недвижимости в рассрочку должны использоваться альтернативные инструменты, такие как установление ипотеки, договор обещания продажи или отметка о праве обратного выкупа.
Как продавец защищает себя при продаже недвижимости в рассрочку?
Для продавца сильнейшим средством защиты является установление в свою пользу ипотеки в размере оставшегося долга во время передачи титула. Поскольку ипотека является вещным правом, в случае неуплаты покупателем платежей продавец может взыскать своё требование путём обращения взыскания на предмет ипотеки. В качестве альтернативы может быть составлен договор обещания продажи без передачи титула.
Если покупатель не платит платежи, может ли продавец вернуть недвижимость?
Если титул передан, продавец не может напрямую вернуть недвижимость; однако если установлена ипотека, он взыскивает своё требование путём обращения взыскания на предмет ипотеки. Если титул не передан, продавец может отступиться от договора, предоставив покупателю подходящий дополнительный срок в рамках общих положений TBK (ст. 123–126).
Что происходит, если договор обещания продажи не внесён отметкой в земельный кадастр?
Договор обещания продажи, не внесённый отметкой в земельный кадастр, порождает лишь личное право, действительное между сторонами. В случае передачи продавцом недвижимости третьему лицу покупатель не может потребовать передачи недвижимости от нового собственника; он может лишь потребовать возмещения от продавца. При внесении отметки он в течение пяти лет становится противопоставимым и третьим лицам.
Какова стоимость установления ипотеки при продаже в рассрочку в Анталье?
В Управлении земельного кадастра Антальи за установление ипотеки уплачиваются кадастровая пошлина в размере 4,55 промилле от суммы ипотеки и сбор в оборотный фонд. Например, для ипотеки на сумму 2 000 000 турецких лир возникают расходы на кадастровую пошлину и оборотный фонд примерно в 9 100 турецких лир. Эта стоимость вполне разумна по сравнению с тем обеспечением, которое получит продавец.
Как управлять риском валютного курса при продаже в рассрочку с иностранным покупателем?
При продажах в рассрочку, совершаемых с иностранными покупателями, в договоре должна быть чётко указана валюта платежа. Для риска курсовой разницы могут использоваться такие методы, как платёж по фиксированному валютному курсу, ссылка на эффективный курс продажи Центрального банка Турецкой Республики (TCMB) или платёж, индексированный к золоту. В договоре также должны быть указаны метод исчисления курсовой разницы и право, применимое в случае спора.
Сколько составляют нотариальные расходы при продаже недвижимости в рассрочку?
Когда договор обещания продажи недвижимости составляется в форме нотариального акта, с договорной цены взимается пропорциональная нотариальная пошлина. По состоянию на 2024 год ставка пропорциональной нотариальной пошлины составляет 1,13 промилле. В дополнение к этому уплачиваются стоимость бумаги, плата за составление и гербовый сбор. Хотя общие нотариальные расходы варьируются в зависимости от договорной цены, обычно они составляют порядка нескольких тысяч лир.
