Руководство по налоговому планированию при продаже недвижимости в Анталье

Какие налоги уплачиваются при продаже недвижимости?

По турецкому праву сделки по продаже недвижимости порождают более одного налогового обязательства. Главными из них являются титульный сбор, налог на прирост стоимости и, при определённых условиях, налог на добавленную стоимость. При сделках по передаче недвижимости в регионе общая стоимость этих налогов может достигать от 6 до 10 процентов цены продажи.

Согласно Закону о сборах № 492 титульный сбор уплачивается покупателем и продавцом по отдельности по ставке 2 процента (20 промилле) каждым, исчисляемой от заявленной цены продажи недвижимости. По состоянию на 2024 год общая ставка титульного сбора составляет 4 процента (40 промилле). При обращениях в Управление регистрации прав на недвижимость Антальи сделка по передаче не завершается без предъявления квитанции об уплате титульного сбора.

В соответствии с повторной статьёй 80 Закона о подоходном налоге № 193 доход, полученный от недвижимости, проданной в течение пяти лет с даты приобретения, облагается налогом как «прирост стоимости». При исчислении этого срока за основу берётся дата регистрации права собственности. В регионе лицам, занимающимся, в частности, краткосрочной инвестиционной куплей-продажей, следует обязательно учитывать это налоговое обязательство.

Расчёт титульного сбора и проблема заявленной стоимости

Титульный сбор — это самая основная налоговая статья, которую при передаче недвижимости обязаны уплатить как покупатель, так и продавец. В Анталье важнейшим моментом, на который следует обратить внимание при расчёте титульного сбора, является то, что заявленная цена продажи не может быть ниже стоимости для целей налога на имущество.

На практике занижение сторонами цены продажи с целью уменьшить налоговое бремя несёт серьёзные правовые риски. В рамках статьи 359 Налогового процессуального закона это может образовать состав преступления уклонения от уплаты налогов. В последние годы управления регистрации прав на недвижимость в регионе проверяют заявленные стоимости, сопоставляя их с банковскими записями и сопоставимыми ценами продаж.

Налог на прирост стоимости: правило 5 лет

Налог на прирост стоимости означает облагаемый налогом доход, возникающий при продаже недвижимости до истечения пяти полных лет с даты её приобретения. По истечении пятилетнего срока доход, полученный от продажи, освобождается от подоходного налога. В Анталье это правило пяти лет входит в число тем, по которым инвесторы в недвижимость консультируются чаще всего.

При расчёте дохода стоимость приобретения обновляется на ставку роста ИЦП (индекса цен производителей). Разница между обновлённой стоимостью приобретения и ценой продажи образует налоговую базу. На 2026 год освобождение по приросту стоимости установлено в размере 150 000 турецких лир.

Кассационный суд, 4-я палата по гражданским делам (Yargıtay 4. Hukuk Dairesi), дело № 2022/8965, решение № 2023/3421

При расчёте прироста стоимости при продаже недвижимости за основу берётся дата регистрации права собственности. Дата предварительного договора о продаже или дата фактической передачи не может быть принята за начало срока прироста стоимости.

Пример расчёта прироста стоимости

Налоговое обязательство, возникающее при продаже в 2026 году за 6 000 000 турецких лир квартиры, приобретённой в Анталье в 2021 году за 2 000 000 турецких лир, рассчитывается следующим образом: обновлённая на ИЦП стоимость составит около 5 000 000 турецких лир. При вычете суммы освобождения в 150 000 турецких лир из разницы в 1 000 000 турецких лир между ценой продажи и обновлённой стоимостью налоговая база определяется как 850 000 турецких лир. С этой суммы налог исчисляется по тарифу подоходного налога.

Обязательство по НДС при продаже недвижимости

При продажах жилья, осуществляемых физическими лицами вне коммерческой деятельности, НДС не применяется. Однако при первых продажах, осуществляемых подрядчиками и строительными компаниями, возникает обязательство по НДС. С 1 апреля 2022 года при передаче жилья применяется ступенчатая система НДС. Для жилья с чистой площадью до 150 квадратных метров НДС исчисляется по ставке 1, 8 или 20 процентов в зависимости от удельной стоимости квадратного метра. Для жилья, чистая площадь которого превышает 150 квадратных метров, к части до 150 квадратных метров применяется ставка 8 процентов, а к превышающей части — ступенчатая ставка.

В Анталье, особенно в проектах элитного жилья, налоговое бремя может достигать значительных сумм из-за применения ступенчатого НДС. Поэтому для инвесторов очень важно на этапе проекта тщательно анализировать расчёты чистой площади и удельные стоимости квадратного метра. Из-за плотности строительного сектора в регионе применение НДС часто становится предметом споров.

Стратегии налогового планирования при продаже недвижимости

Налоговое планирование — это правовая стратегия, направленная на минимизацию налогового бремени в рамках правовых норм. В Анталье получение профессиональной налоговой консультации лицами, имеющими портфель недвижимости, может значительно снизить уплачиваемый ими налог.

Правильное управление правилом пяти лет

Самый основной способ избежать налога на прирост стоимости — владеть имуществом более пяти лет. В регионе лица, приобретающие недвижимость в инвестиционных целях, планируя время продажи с учётом этого срока, могут добиться экономии налога в десятки тысяч лир. Если решение о продаже принимается ближе к дате истечения пятилетнего срока, финансовая выгода от нескольких месяцев ожидания может быть значительной.

Использование индексации по ИЦП

При расчёте прироста стоимости обновление стоимости приобретения на ИЦП значительно снижает налоговую базу в периоды высокой инфляции. В регионе значительная часть роста цен на недвижимость в последние годы обусловлена инфляцией, и при применении индексации по ИЦП налоговая база существенно уменьшается.

Продажа через корпоративную структуру

Законом № 7456 с 15 июля 2023 года освобождение по доходу от продажи недвижимости в статье 5/1-e Закона о налоге на прибыль организаций было отменено. Однако в соответствии с Временной статьёй 16 для недвижимости, находившейся в активах организаций до 15 июля 2023 года, 25 процентов дохода от продажи продолжают освобождаться от налога на прибыль при условии соблюдения двухлетнего срока владения. Для инвесторов с высоким портфелем недвижимости в регионе очень важно оценить, могут ли они воспользоваться этим переходным положением.

Налоговые преимущества при продаже недвижимости иностранцам

Анталья входит в число ведущих провинций Турции по продаже недвижимости иностранцам. В соответствии со статьёй 13/i Закона о НДС № 3065 при продаже жилья иностранным гражданам — физическим лицам, не проживающим в Турции, может применяться освобождение от НДС. Для этого освобождения требуются условия, чтобы покупатель не проживал в Турции и чтобы цена была переведена в иностранной валюте.

Из-за плотности иностранных инвесторов в регионе это освобождение применяется часто. Однако, поскольку при несоблюдении условий освобождения существует риск налогового штрафа и пени за просрочку, очень важно проводить сделки в сопровождении адвоката.

Правовой процесс при налоговых спорах по недвижимости в Анталье

При налоговых спорах в первую очередь следует оценить административные способы решения — примирение (uzlaşma) и снижение штрафа. В рамках дополнительных статей 1-12 Налогового процессуального закона № 213 может быть запрошена встреча по примирению с налоговой администрацией. При невозможности достичь примирения иск может быть подан в Налоговый суд Антальи.

В регионе налоговые споры, связанные с недвижимостью, обычно возникают по вопросам определения налоговой базы титульного сбора, расчёта прироста стоимости и соблюдения условий освобождения от НДС. Получение поддержки опытного адвоката по недвижимости в этих делах имеет критическое значение для эффективного управления процессом.

Государственный совет, 9-я палата (Danıştay 9. Dairesi), дело № 2023/1245, решение № 2024/567

При определении налоговой базы титульного сбора в случае, когда налоговая администрация доказывает, что заявленная цена ниже фактической цены продажи, начисление дополнительного налога на разницу является правомерным.

Для лиц, планирующих продажу недвижимости в Анталье, предварительный анализ их налоговых обязательств имеет большое значение как для предотвращения правовых рисков, так и для оптимизации расходов. Опытный адвокат по недвижимости обеспечит в процессе налогового планирования как правовую гарантию, так и финансовую экономию.

Для получения всесторонней правовой поддержки при продаже недвижимости вы можете ознакомиться с нашей страницей представительство адвокатом при сделках с недвижимостью в Анталье.