Решение Конституционного суда, отменяющее окончательность регистрационного постановления в экспроприации

Реквизиты решения и общая рамка

Указанное решение Конституционного суда было вынесено по обращению суда первой инстанции по гражданским делам в порядке возражения (конкретного контроля). Решение направлено на выражение, содержащееся в восьмом предложении восьмого абзаца статьи 10 Закона об экспроприации № 2942, изменённого Законом № 7139 от 19/4/2018. Высокий суд установил, что соответствующее выражение противоречит статьям 13, 35 и 46 Конституции. Оценивается, что последствия этого решения будут значительными в провинциях, где дела об экспроприации рассматриваются часто, в первую очередь в Анталье.

Значение решения для права недвижимости и, в частности, для споров об экспроприации велико. В делах об экспроприации, интенсивно рассматриваемых в регионе Анталья, оно означает значительное преобразование в пользу защиты права собственности владельцев.

Что представляет собой отменённое положение?

Статья 10 Закона № 2942 регулирует порядок определения размера возмещения за экспроприацию и дела о регистрации. Согласно отменённому выражению, решение суда о регистрации недвижимости на имя администрации носило окончательный характер; то есть путь апелляции или кассации против этого решения был закрыт. Стороны могли прибегать к правовым средствам защиты только в отношении размера возмещения за экспроприацию.

Проблема, возникавшая на практике

Это регулирование порождало серьёзную утрату прав для собственников недвижимого имущества. Поскольку решение о регистрации носило окончательный характер, недвижимость регистрировалась в поземельном реестре на имя администрации до того, как размер возмещения становился окончательным. У собственника оставалось лишь право возражать против размера возмещения; однако утрата права собственности считалась завершённой.

Даже если в результате апелляционного или кассационного рассмотрения размера возмещения устанавливалось, что определённый судом размер возмещения за экспроприацию не отражает действительную стоимость недвижимости, регистрационная операция не носила характера, допускающего её отмену. Эта ситуация вынуждала собственника предъявлять дополнительные иски; процессы о возмещении или об отмене продолжались годами. Во многих спорах об экспроприации, рассматриваемых в Анталье, собственники сталкивались со значительными потерями времени и средств в этих многосоставных судебных процессах, длившихся годами.

Обоснование Конституционного суда для отмены

Высокий суд обосновал своё решение об отмене по трём основным осям: право собственности, конституционные элементы экспроприации и принцип правовой определённости. Приведённые ниже разделы систематически резюмируют обоснование решения.

Масштаб вмешательства в право собственности (статья 35 Конституции)

Статья 35 Конституции гарантирует право собственности. По мнению Суда, «очевидно, что оспариваемым правилом, предусматривающим окончательность решения о регистрации, вынесенного судом на имя администрации в результате операции экспроприации, носящей характер лишения собственника имущества, вводится ограничение права собственности».

Каждое вмешательство в право собственности должно соответствовать критериям статьи 13 Конституции. Среди этих критериев — принципы законности, соответствия букве Конституции и соразмерности.

Гарантия предварительной оплаты и действительного возмещения (статья 46 Конституции)

Статья 46 Конституции определяет две основные конституционные гарантии экспроприации:

• Гарантия действительного возмещения: Размер возмещения за экспроприацию должен отражать действительную стоимость недвижимости.
• Гарантия предварительной оплаты: Возмещение должно быть выплачено не позднее момента регистрации недвижимости на имя администрации.

Конституционный суд подчеркнул, что эти две гарантии должны оцениваться вместе. Со ссылкой на решение по делу Muammer Bulut он сделал следующий вывод: размер возмещения за экспроприацию должен быть выплачен единовременно и не позднее момента регистрации недвижимости на имя администрации. В противном случае лишение собственника имущества нарушает гарантию предварительной оплаты. Во многих операциях экспроприации, внесённых в записи поземельного реестра в регионе Анталья, часто вставал вопрос о том, что эта гарантия не имеет практического воплощения.

Конституционный суд, дело 2025/190, решение 2026/38, 12/2/2026:

«В рамках правила, поскольку решение суда о регистрации является окончательным, администрация приобретает право собственности на недвижимость и, как естественное следствие этой ситуации, право использовать недвижимость в соответствии с целью экспроприации, без того чтобы размер возмещения за экспроприацию был окончательно определён и полностью выплачен собственнику; собственник же теряет своё имущество».

Правовая определённость и справедливый баланс

В решении также была подчёркнута правовая определённость в рамках принципа правового государства в статье 2 Конституции. Проблема справедливого баланса, долго обсуждавшаяся в делах об экспроприации в Анталье, была оценена Высоким судом следующим образом: при ограничении, вводимом на право собственности путём экспроприации, справедливый баланс, который должен соблюдаться между преследуемым публичным интересом и индивидуальным интересом собственника, может быть достигнут только путём предварительной выплаты собственнику действительного возмещения стоимости недвижимости.

Сравнение прежнего регулирования с новым положением

С вступлением в силу решения об отмене структура дел об экспроприации значительно изменится. Приведённая ниже таблица показывает основные различия между текущей практикой и новым периодом. Последствия этого изменения будут отчётливо ощущаться в процессах экспроприации, возникающих в рамках крупных инфраструктурных проектов, программ городской реновации и туристических инвестиций в регионе Анталья.

Дата вступления в силу и переходный период

Конституционный суд отложил вступление решения в силу на срок девять месяцев, оценив, что правовой пробел, который создаст решение об отмене, может нарушить публичный интерес. Это отложение является мерой, соответствующей законодательной технике, вытекающей из пункта (3) статьи 66 Закона № 6216 и третьего абзаца статьи 153 Конституции.

Соответственно, положение, действующее до 21 февраля 2027 года, таково: существующий правовой порядок сохраняется в отношении окончательности решения о регистрации. В течение этого процесса ожидается, что законодательный орган примет новое регулирование. В спорах об экспроприации, продолжающихся в регионе Анталья, стратегическое управление этим переходным периодом имеет большое значение.

Оценка в отношении находящихся в производстве дел

В отношении находящихся в производстве дел об определении размера возмещения и о регистрации решения о регистрации, которые будут вынесены до 21 февраля 2027 года, будут продолжать подчиняться существующему правилу. Однако обоснование отмены Высоким судом предоставляет в этих делах важные основания с точки зрения практики Европейского суда по правам человека и индивидуального обращения в порядке конституционной жалобы. В спорах о размере возмещения, продолжающихся в регионе Анталья, эффективное использование этих правовых оснований может дать результаты в пользу собственников.

Практические последствия для собственников

С вступлением в силу решения об отмене положение собственников недвижимого имущества в процессе экспроприации значительно усилится. В новом периоде собственники получат следующие возможности:

• Возражение против решения о регистрации: Будет открыт путь апелляции и кассации против решения суда о регистрации; регистрационная операция станет завершаемой только после того, как размер возмещения станет окончательным.
• Срок защиты права собственности: Пока спор о размере возмещения продолжается в порядке правового средства защиты, право собственности на недвижимость может продолжать оставаться у собственника.
• Меньшая потребность в дополнительных исках: Обязанность предъявлять отдельные иски о возмещении или об отмене будет в значительной мере устранена.
• Переговорная сила: Переговорная позиция собственника перед предложениями администрации на стадии процедуры покупки усилится.

Интенсивность дел об экспроприации в Анталье

Анталья — одна из провинций, где дела об экспроприации рассматриваются наиболее интенсивно в Турции, вследствие туристических инвестиций, инфраструктурных проектов и изменений в градостроительном плане. Ежегодно в здании суда Антальи подаются сотни дел об определении размера возмещения и о регистрации. Это решение Высокого суда означает правовое преобразование, непосредственно затрагивающее собственников недвижимого имущества в регионе Анталья.

Оценка с точки зрения иностранных собственников

Собственники-иностранные граждане, владеющие недвижимым имуществом в Анталье, также будут значительно затронуты этим решением. Приобретение имущества иностранцами регулируется в рамках статьи 35 Закона о поземельном реестре № 2644 (Tapu Kanunu); процесс экспроприации подчиняется равным положениям как для отечественных, так и для иностранных собственников. Анталья занимает первое место среди провинций, где иностранные граждане — физические лица приобретают больше всего недвижимого имущества в Турции.

Для иностранных собственников, приобретающих недвижимое имущество, в частности в инвестиционных целях, в регионе Анталья процесс экспроприации имеет критическое значение как с точки зрения защиты инвестиции, так и с точки зрения взыскания действительного возмещения. Расположенные в Анталье юридические бюро, обеспечивающие представительство иностранных собственников в делах об экспроприации в Турции, получат возможность использовать гарантии, введённые новым периодом, в пользу своих доверителей.

Ожидаемые последствия с точки зрения администраций

Решение об отмене породит значительные последствия не только для собственников, но и для администраций, осуществляющих полномочие по экспроприации. Действующие в Анталье муниципалитет метрополии, районные муниципалитеты, управление автомобильных дорог, Государственное управление водного хозяйства (DSİ) и другие администрации, уполномоченные на экспроприацию, в новом периоде должны обратить внимание на следующие обстоятельства:

• Подготовка заключений экспертов с тщательностью, отражающей действительную стоимость недвижимости.
• Обеспечение того, чтобы предлагаемые в процедуре покупки суммы возмещения соответствовали рыночным реалиям.
• Пересмотр графиков проектов с учётом того, что процесс экспроприации может затянуться.
• Более комплексное документирование работы комиссии администрации по оценке стоимости.

Ожидаемое изменение в судебных процессах

С вступлением в силу отменяющего положения ожидается увеличение нагрузки апелляционных судов и Кассационного суда по делам об экспроприации. Открытие для контроля в порядке правового средства защиты решений о регистрации, выносимых в судах первой инстанции по гражданским делам, в первую очередь в соответствующих гражданских палатах Региональной судебной палаты Антальи, также является положительным развитием с точки зрения обеспечения единства судебной практики. Практические изменения также произойдут в управлениях поземельного реестра в Анталье в отношении отметки об экспроприации и регистрационных операций.

Возможность индивидуального обращения в порядке конституционной жалобы

Собственники, заявляющие о нарушении их права собственности вследствие решений о регистрации, вынесенных и вступивших в законную силу до вступления в силу решения об отмене, могут воспользоваться правом индивидуального обращения в Конституционный суд. В таких обращениях обоснование, содержащееся в решении Высокого суда № 2026/38, составляет прочное основание.

Оценка этого обстоятельства адвокатами, действующими в Анталье, в их находящихся в производстве делах имеет значение с точки зрения предотвращения утраты прав доверителей. Не следует забывать, что срок индивидуального обращения составляет тридцать дней.

Для получения общей информации о делах и операциях, связанных с этой темой, можно ознакомиться с пояснениями на нашей странице право недвижимости Антальи.

Для получения общей информации обо всей совокупности порядка и принципов, относящихся к теме, можно ознакомиться со страницей земельное право.