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Die Angabe eines zu niedrigen Verkaufspreises im Grundbuch bedeutet, dass der tatsächliche Preis verschwiegen und ein niedrigerer Betrag im Grundbuch eingetragen wird; diese Praxis birgt das Risiko einer Steuerverkürzungsstrafe, der Löschung der Grundbucheintragung und des Vorkaufsrechts. Diese meist zur Einsparung der Grundbuchgebühr oder zur Vermeidung der Wertsteigerungsgewinnsteuer angewandte Praxis führt zu schwer wiedergutzumachenden Folgen wie strafbewehrter Steuernachveranlagung, Löschung der Grundbucheintragung, Anfechtung der Rechtshandlung und Verlust des Eigentums durch Ausübung des Vorkaufsrechts.
Dieser Leitfaden behandelt umfassend die auf dem Immobilienmarkt von Antalya häufig anzutreffende steuerliche, rechtliche und strafrechtliche Dimension der Angabe eines zu niedrigen Preises — im Licht aktueller Urteile des Kassationsgerichtshofs sowie der Vorschriften des Gebührengesetzes, des Steuerverfahrensgesetzes und des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes.
Was bedeutet die Angabe eines zu niedrigen Verkaufspreises im Grundbuch?
Die Angabe eines zu niedrigen Verkaufspreises im Grundbuch bedeutet, dass die Parteien beim Immobilienkauf einen Betrag unterhalb des tatsächlichen Geschäftspreises im Grundbuch eintragen lassen. Diese Praxis wird im türkischen Rechtssystem als Scheingeschäft eingeordnet und hat schwerwiegende Folgen in zahlreichen Bereichen – vom Steuerrecht über das Schuldrecht bis zum Vollstreckungs- und Erbrecht. Der Grundsatz „im Steuerrecht und in Rechtsbeziehungen ist der wahre Charakter maßgeblich", einer der Grundpfeiler des Rechts, ermöglicht es, solche Scheingeschäfte rückwirkend festzustellen und zu sanktionieren.
Nach Artikel 3 des Steuerverfahrensgesetzes Nr. 213 ist der wahre Charakter des steuerauslösenden Ereignisses und der damit verbundenen Geschäfte maßgeblich. Unabhängig davon, was die Parteien im Grundbuch erklären, sind Behörde und Gerichte befugt, den tatsächlichen Geschäftspreis zu ermitteln und festzustellen.
Steuerliche Sanktionen und Nacherhebung der Grundbuchgebühr
Grundlage der finanziellen Verpflichtungen bei Immobilienverkäufen ist das Gebührengesetz Nr. 492. Nach Artikel 63 des Gesetzes wird die Grundbuchgebühr auf Grundlage des erklärten tatsächlichen Übertragungspreises berechnet, der nicht unter dem Grundsteuerwert liegen darf. Ein in der Praxis häufiger Irrtum ist die Annahme, dass die Angabe des von der Gemeinde festgesetzten Verkehrswerts (Grundsteuerwert) die gesamte gesetzliche Verantwortung abdeckt. Der Grundsteuerwert ist jedoch nur eine Untergrenze; die eigentliche Bemessungsgrundlage ist der tatsächliche Übertragungspreis.
Nachveranlagung und Veranlagung von Amts wegen
Wird die Differenz zwischen dem erklärten und dem tatsächlichen Preis später festgestellt, entsteht ein Eingriffsrecht der Behörde. Die fehlende Gebühr wird im Wege der Nachveranlagung oder der Veranlagung von Amts wegen zusammen mit Verzugszinsen und einer Steuerverkürzungsstrafe erhoben. Die Verteidigung des Steuerpflichtigen „ich habe mich geirrt" hat keine rechtliche Wirkung.
2. Steuerkammer des Regionalen Verwaltungsgerichts Konya, Urteil vom 13.04.2017, Aktenzeichen 2016/2750, Urteil 2017/922Wird nach der Grundbuchtransaktion festgestellt, dass die Gebühr auf Grundlage eines unter dem Grundsteuerwert liegenden Betrags gezahlt wurde oder der erklärte Übertragungspreis nicht der Realität entspricht, wird die auf die Differenz entfallende Gebühr nachveranlagt oder von Amts wegen festgesetzt. Im konkreten Fall wurde trotz eines im Grundbuch angegebenen Verkaufspreises von 37.500 TL festgestellt, dass der Käufer einen Wohnungsbaukredit in Höhe von 75.000 TL aufgenommen und der Bankgutachter den Wert der Immobilie auf 100.000 TL geschätzt hatte; die strafbewehrte Nachveranlagung wurde als rechtmäßig bestätigt.
Steuerverkürzungsstrafe und die Rolle der Bankunterlagen
Die Zahlung einer zu niedrigen Gebühr begründet zugleich den Tatbestand der Steuerverkürzung. Nach dem Steuerverfahrensgesetz wird für die zu wenig entrichtete Gebühr je nach Art des Geschäfts in bestimmten Fällen das Einfache, in anderen das Dreifache als Steuerverkürzungsstrafe verhängt. Heute überwacht die Steuerbehörde Immobilienverkäufe nicht über die Grundbuchunterlagen, sondern integriert mit dem Bankensystem.
Insbesondere bei mit Wohnungsbaukrediten finanzierten Käufen gelten die von den Banken erstellten Gutachten und die gewährten Kreditbeträge als die konkretesten Beweise für den tatsächlichen Verkaufspreis. Übersteigt der Kreditbetrag den im Grundbuch angegebenen Preis, löst dies unmittelbar eine steuerliche Prüfung aus; die Behörde erkennt diese Diskrepanz durch automatisierte Kontrollsysteme sofort.
Wie hoch ist die Strafe für die zu niedrige Angabe im Grundbuch? (2026)
Für die zu niedrige Angabe des Verkaufspreises im Grundbuch gibt es keine feste Geldstrafe; die Sanktion besteht aus der Nacherhebung der zu wenig gezahlten Grundbuchgebühr sowie der damit verbundenen Steuerverkürzungsstrafe und Verzugszinsen. Bei der Grundbuchübertragung wird die Gebühr auf Grundlage des tatsächlichen Verkaufspreises getrennt für Käufer und Verkäufer mit je 20 Promille (insgesamt 40 Promille) berechnet, und die Bemessungsgrundlage darf nicht unter dem Grundsteuerwert liegen.
Wird eine zu niedrige Angabe festgestellt, nimmt das Finanzamt eine Nachveranlagung oder Veranlagung von Amts wegen vor: Die fehlende Gebühr wird erhoben, hinzu kommen eine Steuerverkürzungsstrafe in Höhe der fehlenden Gebühr (Art. 344 VUK) sowie Verzugszinsen. Die folgende Tabelle veranschaulicht die zusätzliche Belastung am Beispiel einer Immobilie mit einem tatsächlichen Wert von 5.000.000 TL, die mit 2.000.000 TL angegeben wird.
| Posten | Betrag (Beispiel) |
|---|---|
| Tatsächlicher Verkaufspreis | 5.000.000 TL |
| Im Grundbuch angegebener Preis | 2.000.000 TL |
| Nicht erklärte Bemessungsgrundlage | 3.000.000 TL |
| Fehlende Grundbuchgebühr (40 Promille) | 120.000 TL |
| Steuerverkürzungsstrafe (1-fach) | 120.000 TL |
| Zusätzliche Gesamtbelastung (ca., + Verzugszinsen) | 240.000 TL und mehr |
Die Zahlen dienen nur als Beispiel; der tatsächliche Betrag variiert je nach Differenz der Bemessungsgrundlage, Feststellungsdatum und laufenden Verzugszinsen.
Wer trägt die Strafe für die zu niedrige Angabe im Grundbuch?
Für die Grundbuchgebühr haften Käufer und Verkäufer gesamtschuldnerisch (Art. 63 Gebührengesetz). Die Behörde kann daher die fehlende Gebühr und die Steuerverkürzungsstrafe gegen jede der beiden Parteien oder gegen beide zugleich geltend machen. In der Praxis zahlt meist der Käufer die Gebühr, doch wegen der gesamtschuldnerischen Haftung kann auch der Verkäufer in Anspruch genommen werden.
Eine zwischen den Parteien getroffene interne Vereinbarung darüber, „wer die Gebühr zahlt", bindet das Finanzamt nicht; die Behörde kann sich gestützt auf die gesamtschuldnerische Haftung an die Partei ihrer Wahl wenden.
Vermutung eines Scheingeschäfts und Verlust der Eigentumssicherheit
Die Angabe eines zu niedrigen Preises ist nicht nur eine steuerliche Frage, sondern auch ein Eigentumsrisiko, das dazu führen kann, dass das Geschäft wegen Scheingeschäfts (Kollusion) für unwirksam erklärt wird. Im Rahmen von Artikel 19 des türkischen Schuldrechts und Artikel 1024 des türkischen Zivilgesetzbuchs begründet ein weit unter dem tatsächlichen Wert angegebener Verkaufspreis eine Vermutung, die die Behauptung einer unrechtmäßigen Eintragung stützt.
1. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 24.05.2022, Aktenzeichen 2021/10070, Urteil 2022/4076Dass der Übertragungspreis der Immobilie erheblich unter ihrem tatsächlichen Wert liegt, ist eine Vermutung, die die Behauptung der unrechtmäßigen Eintragung stützt. Besteht zwischen dem durch Sachverständigengutachten festgestellten tatsächlichen Wert und dem im Grundbuch angegebenen Preis eine eklatante Differenz und kann der Käufer die Zahlung des Preises nicht über die Bank nachweisen, kann die Behauptung des guten Glaubens nach Art. 1024/1 tZGB zurückgewiesen werden.
Missbrauch der Vollmacht und Zusammenwirken von Bevollmächtigtem und Käufer
Der Missbrauch einer Vollmacht bei Immobilienverkäufen ist einer der Bereiche, die sich am häufigsten mit der Praxis der zu niedrigen Preisangabe überschneiden. Im Rahmen des türkischen Schuldrechts trifft den Bevollmächtigten gegenüber seinem Vollmachtgeber eine Treue- und Sorgfaltspflicht. Überträgt der Bevollmächtigte die Immobilie gestützt auf die Befugnis „zu einem Preis seiner Wahl zu verkaufen" zu einem Preis weit unter dem tatsächlichen Wert, ist dies ein eindeutiger Verstoß gegen diese Pflicht.
Kennt oder kann der Käufer den tatsächlichen Wert der Immobilie kennen und erwirbt er die Immobilie dennoch im Zusammenwirken mit dem Bevollmächtigten zu einem niedrigen Preis, wird dies als Kollusion zwischen Bevollmächtigtem und Käufer eingeordnet. Ein richtungsweisendes Urteil des Regionalen Berufungsgerichts Antalya stellt diesen rechtlichen Rahmen deutlich dar.
1. Zivilkammer des Regionalen Berufungsgerichts Antalya, Urteil vom 08.05.2017, Aktenzeichen 2017/223, Urteil 2017/278Es wurde festgestellt, dass der Bevollmächtigte unter Verletzung seiner Treuepflicht die Immobilie zu einem Preis weit unter ihrem tatsächlichen Wert übertragen hat und der Käufer dies wissentlich mitgetragen hat. Der gute Glaube des Käufers wurde verneint, und es wurde entschieden, dass die Differenz zwischen dem tatsächlichen Wert der Immobilie und dem im Grundbuch angegebenen niedrigen Preis als Schadensersatz zu zahlen ist.
Vorkaufsrecht: Das größte Risiko für den Käufer
Verkauft ein Miteigentümer bei einer dem Miteigentumsregime unterliegenden Immobilie seinen Anteil an einen Dritten, entsteht für die übrigen Miteigentümer nach Artikel 732 des türkischen Zivilgesetzbuchs ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Dieses Recht gewährt den Miteigentümern die vorrangige Befugnis, den verkauften Anteil zu denselben Bedingungen und zum selben Preis zu erwerben. Die zu niedrige Angabe des Preises im Grundbuch wird damit zu einer rechtlichen Falle, die dem vorkaufsberechtigten Miteigentümer die Gelegenheit bietet, die Immobilie weit unter ihrem tatsächlichen Wert zu erwerben.
Nach ständiger Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs kann sich der Käufer nicht mit der Verteidigung „ich habe tatsächlich einen höheren Preis gezahlt, nur zur Steuervermeidung niedriger angegeben" wehren. Niemand kann aus einem von ihm selbst vorgenommenen Scheingeschäft gegenüber Dritten einen ihm günstigen Nutzen ziehen. Bei Miteigentumsanteilen in touristischen Gebieten und an der Küste von Antalya ist dieses Risiko besonders hoch; saisonale Preisschwankungen machen die Differenz zwischen tatsächlichem und im Grundbuch angegebenem Preis deutlich sichtbar.
14. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 28.11.2019, Aktenzeichen 2019/4471, Urteil 2019/7987Der Miteigentümer, der von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht, muss beim Erwerb des Anteils den Vorkaufspreis hinterlegen, der sich aus dem im Grundbuch angegebenen Verkaufspreis zuzüglich der vom Beklagten gezahlten Gebühren und Kosten zusammensetzt. Da der Beklagte Partei des Kaufvertrags ist, kann er nicht geltend machen, der preisbezogene Teil des Vertrags sei ein Scheingeschäft und der tatsächliche Verkaufspreis liege über dem im Grundbuch angegebenen Betrag.
Auch der Umstand, dass der Käufer nach dem Verkauf durch eine Selbstanzeige beim Finanzamt die Differenzgebühr auf Grundlage des tatsächlichen Preises nachzahlt, ändert am Ergebnis nichts. Der Kassationsgerichtshof betont beständig, dass solche nachträglichen Korrekturen das Ergebnis des Vorkaufsverfahrens nicht beeinflussen. Der im Grundbuch angegebene niedrige Preis bedeutet somit ein erworbenes Recht für den Vorkaufsberechtigten und den Verlust des Eigentums für den Käufer.
Anfechtung von Rechtshandlungen und Gläubigerrechte
Die zu niedrige Angabe des Verkaufspreises schafft auch gegenüber den Gläubigern des Verkäufers ein erhebliches Risiko. Die in Artikel 277 ff. des Vollstreckungs- und Konkursgesetzes geregelten Klagen auf Anfechtung von Rechtshandlungen sollen verhindern, dass der Schuldner sein Vermögen mindert, um es dem Zugriff seiner Gläubiger zu entziehen. Die deutliche Differenz zwischen dem im Grundbuch angegebenen Verkaufspreis und dem tatsächlichen Wert der Immobilie ist einer der stärksten Beweise für eine solche Klage.
Nach Art. 278/3-2 İİK begründet die Tatsache, dass der Schuldner bei Vertragsschluss im Verhältnis zum Wert der von ihm erbrachten Leistung eine erheblich zu niedrige Gegenleistung akzeptiert hat, die Vermutung, dass die Rechtshandlung den Charakter einer Schenkung hat. In diesem Fall kann das Geschäft unabhängig vom guten Glauben des Käufers angefochten werden.
17. Zivilkammer des Kassationsgerichtshofs, Urteil vom 15.04.2019, Aktenzeichen 2016/18288, Urteil 2019/4776Obwohl der Grundbuchpreis der streitgegenständlichen Immobilie mit 30.000 TL angegeben war, wurde durch Sachverständigengutachten festgestellt, dass ihr tatsächlicher Wert 158.000 TL betrug. Es wurde festgestellt, dass die eklatante Differenz auf ein mit der Absicht der Vermögensentziehung zu Lasten der Gläubiger vorgenommenes Scheingeschäft hinweist und in den Kontobewegungen keine Überweisung oder EFT-Zahlung für die Zahlung nachweisbar war; die Anfechtung der Rechtshandlung wurde beschlossen.
Vermutung der Kenntnis und Übertragungen unter Verwandten
Übertragungen zu niedrigem Preis an Personen, die die finanzielle Lage des Schuldners kennen oder kennen müssen, begründen die Vermutung der Absicht, den Gläubiger zu schädigen. Verwandtschaft, Nachbarschaft oder geschäftliche Partnerschaft werden herangezogen, um zu belegen, dass es sich nicht um einen gewöhnlichen Verkauf an einen gutgläubigen Dritten handelt. Der Kassationsgerichtshof erkennt bei Übertragungen zu niedrigem Preis an den Schwager, einen nahen Verwandten oder Geschäftspartner des Schuldners eine gesetzliche Vermutung an, dass der Käufer die finanzielle Lage des Verkäufers kannte.
Scheingeschäft des Erblassers und Erbenklagen
Die zu niedrige Angabe des Preises im Grundbuch löst im Todesfall des Verkäufers das Risiko eines Scheingeschäfts des Erblassers aus, das zu erheblichen Streitigkeiten unter den Erben führt. Die Erben können geltend machen, dass das vorgenommene Geschäft in Wirklichkeit kein Verkauf, sondern eine verdeckte, ihren Pflichtteil verletzende Schenkung war, und Klage auf Löschung der Grundbucheintragung und Neueintragung erheben. Nach der Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs ist die eklatante Differenz zwischen Verkaufspreis und Verkehrswert eines der stärksten Indizien für ein Scheingeschäft. Kann der Käufer nicht durch Bankunterlagen oder schriftliche Beweise nachweisen, dass er über den im Grundbuch angegebenen niedrigen Preis hinaus gezahlt hat, droht ihm der vollständige Verlust der Immobilie.
Wertsteigerungsgewinnsteuer: Die verborgene Falle
Das heimtückischste finanzielle Risiko der zu niedrigen Preisangabe im Grundbuch ist die bei einem künftigen Wiederverkauf der Immobilie entstehende Wertsteigerungsgewinnsteuer. Nach dem wiederholten Artikel 80 des Einkommensteuergesetzes unterliegen Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien innerhalb von fünf Jahren ab dem Erwerbsdatum dieser Steuer, die auf Grundlage der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis berechnet wird.
Hat eine Person für eine Immobilie tatsächlich 1.000.000 TL gezahlt, im Grundbuch jedoch 300.000 TL angegeben, und verkauft sie diese Immobilie drei Jahre später für 1.500.000 TL, erscheint ihr Gewinn nach den offiziellen Aufzeichnungen nicht als 500.000 TL, sondern als 1.200.000 TL. Auf die dazwischenliegende fiktive Gewinndifferenz von 900.000 TL wird eine sehr hohe Einkommensteuer fällig. Die anfänglich zur Einsparung der Grundbuchgebühr getroffene Entscheidung führt so nach einigen Jahren dazu, dass ein Vielfaches der ursprünglich gesparten Gebühr als Steuer gezahlt werden muss.
Die Verteidigung des Käufers „ich habe tatsächlich einen höheren Preis gezahlt" wird steuerrechtlich nicht anerkannt, da er an seine Erklärung in der Grundbuchurkunde gebunden ist. Aus seinem eigenen Scheingeschäft kann er keinen Nutzen ziehen.
Vergleich der Risiken der zu niedrigen Preisangabe
Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten durch die zu niedrige Angabe des Verkaufspreises im Grundbuch entstehenden Risiken, ihre Rechtsgrundlagen und möglichen Sanktionen zusammen.
| Risikoart | Rechtsgrundlage | Mögliche Sanktion / Folge |
|---|---|---|
| Fehlende Grundbuchgebühr | Gebührengesetz Nr. 492, Art. 63 | Differenzgebühr + Verzugszinsen + Steuerverkürzungsstrafe bis zum Einfachen |
| Steuerverkürzung | Steuerverfahrensgesetz, Art. 3, 341, 344 | Veranlagung von Amts wegen/Nachveranlagung, Strafe in manchen Fällen bis zum Dreifachen |
| Vorkaufsrecht | tZGB Art. 732-734 | Übertragung der Immobilie an den Miteigentümer zum niedrigen Grundbuchpreis |
| Anfechtung der Rechtshandlung | İİK Art. 277, 278/3-2, 280 | Anfechtung des Geschäfts, Pfändung und Verkauf der Immobilie |
| Scheingeschäft des Erblassers | tZGB Art. 1024, TBK Art. 19 | Löschung der Eintragung, Rückübertragung des Eigentums an die Erben |
| Wertsteigerungsgewinn | Einkommensteuergesetz, wiederh. Art. 80 | Hohe Einkommensteuer bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren |
| Missbrauch der Vollmacht | Vollmachtsvorschriften TBK, tZGB 1024 | Unrechtmäßigkeit der Eintragung, Schadensersatz |
Welcher Rechtsweg kommt in welcher Situation in Betracht?
Die zu niedrige Angabe des Preises im Grundbuch führt je nach den Beteiligten des Geschäfts zu völlig unterschiedlichen rechtlichen Folgen. Dieselbe Übertragung kann für einen Miteigentümer Gegenstand des Vorkaufsrechts, für einen pflichtteilsberechtigten Erben Gegenstand einer Klage auf Löschung der Grundbucheintragung und für einen Gläubiger Gegenstand einer Anfechtungsklage sein. Die folgende Tabelle ordnet die in der Praxis häufigsten Situationen dem jeweils einschlägigen rechtlichen Rahmen zu.
| Situation | In Betracht kommender Rechtsweg |
|---|---|
| Der Anteil eines Miteigentümers an einer dem Miteigentum unterliegenden Immobilie wurde ohne ordnungsgemäße Mitteilung an die übrigen Miteigentümer an einen Dritten übertragen | Klage auf Ausübung des Vorkaufsrechts |
| Gegen den Erwerber eines Anteils wurde eine Vorkaufsklage erhoben; die Miteigentümer nutzten die Immobilie jedoch tatsächlich einvernehmlich aufgeteilt | Einwand der einvernehmlichen Realteilung |
| Der Erblasser übertrug die Immobilie zu einem Preis weit unter ihrem tatsächlichen Wert; der Pflichtteil der Erben wurde verletzt | Klage auf Löschung der Eintragung wegen des Scheingeschäfts des Erblassers |
| Es besteht ein Vorwurf des Scheingeschäfts, aber die Angemessenheit der Beweismittel und die Kriterien des Kassationsgerichtshofs sind unklar | Beweislast und Kriterien des Kassationsgerichtshofs beim Scheingeschäft des Erblassers |
| Der Schuldner übertrug seine Immobilie vor Einleitung der Vollstreckung zu einem Preis weit unter dem Verkehrswert | Klage auf Anfechtung der Rechtshandlung |
| Die Übertragung entspricht nicht dem wahren Willen der Parteien; es liegt ein relatives oder absolutes Scheingeschäft vor | Löschung der Eintragung wegen Scheingeschäfts (Art. 19 TBK) |
| Es ist nicht genau bekannt, welche Steuern und Gebühren beim Verkauf anfallen | Beim Immobilienverkauf anfallende Steuerposten |
| Es wurde ein strafbewehrter Steuerbescheid wegen zu niedrig gezahlter Grundbuchgebühr zugestellt | Einigungsverfahren, Strafermäßigung und Steuerklage innerhalb der 30-Tage-Frist gegen den Bescheid |
Ausschlussfristen und Klagefristen
Ein wesentlicher Teil der aus der zu niedrigen Preisangabe im Grundbuch entstehenden Rechte ist fristgebunden. Da die meisten dieser Fristen Ausschlussfristen sind, erlischt das Recht selbst mit Ablauf der Frist, und das Gericht beachtet dies von Amts wegen. Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten einschlägigen Fristen und deren Beginn.
| Recht / Verfahren | Frist | Beginn | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Ausübung des Vorkaufsrechts | 3 Monate | Datum der notariellen Mitteilung des Verkaufs | tZGB Art. 733/4 |
| Vorkaufsrecht — auch wenn keine Mitteilung erfolgte | 2 Jahre | Datum des Verkaufs | tZGB Art. 733/4 |
| Klage auf Anfechtung der Rechtshandlung | 5 Jahre | Datum der anzufechtenden Rechtshandlung | İİK Art. 284 |
| Klage auf Löschung der Eintragung wegen des Scheingeschäfts des Erblassers | Nicht fristgebunden | Klage erst nach dem Tod des Erblassers möglich | Ständige Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs |
| Klage vor dem Finanzgericht gegen strafbewehrten Steuerbescheid | 30 Tage | Zustellungsdatum des Bescheids | Verwaltungsprozessordnung Art. 7 |
| Antrag auf Einigung nach der Veranlagung | 30 Tage | Zustellungsdatum des Bescheids | VUK Zusatzart. 1 |
| Antrag auf Ermäßigung der Steuerverkürzungsstrafe | 30 Tage | Zustellungsdatum des Bescheids | VUK Art. 376 |
| Festsetzungsverjährung bei fehlender Grundbuchgebühr | 5 Jahre | Beginn des Jahres nach dem Kalenderjahr des steuerauslösenden Ereignisses | VUK Art. 114 |
| Haltedauer für die Wertsteigerungsgewinnsteuer | 5 Jahre | Erwerbsdatum der Immobilie | Einkommensteuergesetz, wiederh. Art. 80 |
Die Tabelle zeigt die gesetzlichen Grenzen; in der Praxis entsteht der eigentliche Streit meist um den Zeitpunkt, ab dem die Frist zu laufen beginnt. Die Dreimonatsfrist beim Vorkauf beginnt erst zu laufen, wenn der Verkauf notariell und ordnungsgemäß mitgeteilt wurde; eine fehlerhafte Mitteilung setzt diese Frist nicht in Gang, und in diesem Fall gilt die Zweijahresfrist. Im Steuerbereich hemmt ein Einigungsantrag die Klagefrist; kommt keine Einigung zustande, läuft die Klagefrist ab Zustellung des Protokolls mit mindestens fünfzehn Tagen weiter (VUK Zusatzart. 7). Ob eine Frist abgelaufen ist, kann daher nicht beurteilt werden, ohne die konkreten Zustellungs-, Eintragungs- und Todesdaten des Einzelfalls zu prüfen.
Schutzmöglichkeiten und rechtliche Empfehlungen
Die erste Voraussetzung für die Sicherung des Eigentums beim Immobilienkauf ist, das Geschäft entsprechend dem Grundsatz von Treu und Glauben und transparent abzuwickeln. Die Übereinstimmung zwischen der Grundbucherklärung und der tatsächlichen Zahlung bildet den stärksten Schutz gegen künftige Vorwürfe eines Scheingeschäfts und steuerliche Prüfungen.
Der Kaufpreis sollte zwingend über die Bank überwiesen werden; im Verwendungszweck sollten Parzellen- und Flurstücksangaben sowie die Sondereigentumseinheit der Immobilie und der Vermerk „Kaufpreis" angegeben werden. Behauptungen einer Barzahlung sind vor Gericht schwer nachweisbar und wecken den Verdacht eines Scheingeschäfts. Vor der Antragstellung beim Grundbuchamt Antalya ist es aus Sicherheitsgründen wichtig, dass sämtliche Zahlungsunterlagen vollständig sind und die Bankbelege der Akte beigefügt werden.
Wurde bereits zuvor ein Geschäft mit zu niedrig angegebenem Preis vorgenommen, ist es im Rahmen der Vorschriften über Selbstanzeige und Berichtigung des Steuerverfahrensgesetzes möglich, durch eine Meldung beim Finanzamt die fehlende Gebühr nachzuzahlen. Erfolgt diese Korrektur jedoch erst nach Beginn eines Verfahrens oder einer steuerlichen Prüfung, kann die Möglichkeit, den strafrechtlichen Sanktionen zu entgehen, entfallen. Wird daher ein problematisches Geschäft entdeckt, ist es entscheidend, ohne Zeitverlust rechtlichen Rat einzuholen.
Häufig gestellte Fragen zur zu niedrigen Angabe des Verkaufspreises im Grundbuch
Entfällt die gesetzliche Verantwortung, wenn die Grundbuchgebühr auf Grundlage des Grundsteuerwerts gezahlt wird?
Nein. Nach Art. 63 Gebührengesetz ist der Grundsteuerwert nur eine Untergrenze; die eigentliche Bemessungsgrundlage ist der tatsächliche Übertragungspreis. Liegt der tatsächliche Preis über dem Grundsteuerwert, muss die Grundbuchgebühr auf Grundlage dieses tatsächlichen Preises berechnet werden. Andernfalls erhebt die Behörde die Differenz samt Verzugszinsen und Steuerverkürzungsstrafe.
Was geschieht, wenn bei einer mit Bankkredit erworbenen Immobilie der Kreditbetrag höher ist als der Grundbuchpreis?
Dies führt unmittelbar zu einer steuerlichen Prüfung. Das Bankgutachten und der gewährte Kreditbetrag gelten als konkreteste Beweise für den tatsächlichen Wert der Immobilie. Die Diskrepanz zwischen Grundbuchpreis und Kreditbetrag wirkt für die Steuerbehörde wie eine automatische Meldung und führt zu einer strafbewehrten Nachveranlagung.
Kann der vorkaufsberechtigte Miteigentümer zum niedrigen Grundbuchpreis kaufen?
Ja. Der Miteigentümer, der sein Vorkaufsrecht ausübt, erwirbt den Anteil durch Hinterlegung des Grundbuchpreises zuzüglich Gebühren und Kosten. Der Käufer kann nicht geltend machen, „ich habe tatsächlich mehr gezahlt", da er sich nicht auf sein eigenes Scheingeschäft zu seinen Gunsten berufen kann. Für den Käufer, der einen zu niedrigen Preis im Grundbuch angegeben hat, bedeutet dies den vollständigen Verlust des Eigentums.
Was können die Gläubiger des Verkäufers gegen eine Grundbuchübertragung zu niedrigem Preis unternehmen?
Sie können nach Art. 277 ff. İİK eine Klage auf Anfechtung der Rechtshandlung erheben. Nach Art. 278/3-2 İİK wird eine zu einem im Verhältnis zum Verkehrswert übermäßig niedrigen Preis vorgenommene Übertragung als Schenkung behandelt und angefochten. Der Einwand des guten Glaubens des Käufers wird dabei grundsätzlich nicht gehört; die Immobilie wird gepfändet und zugunsten der Gläubiger verwertet.
Können Erben eine Grundbuchübertragung zu niedrigem Preis anfechten lassen?
Ja. Pflichtteilsberechtigte Erben können geltend machen, dass das Geschäft in Wirklichkeit eine verdeckte Schenkung war, und wegen des Scheingeschäfts des Erblassers Klage auf Löschung der Eintragung und Neueintragung erheben. Die eklatante Differenz zwischen Verkehrswert und Grundbuchpreis ist ein starkes Indiz für ein Scheingeschäft; kann der Käufer die tatsächliche Zahlung nicht durch Bankunterlagen nachweisen, wird die Immobilie den Erben zurückerstattet.
Ist eine Korrektur (Selbstanzeige) nach zu niedriger Preisangabe möglich?
Vor Beginn einer steuerlichen Prüfung oder eines Verfahrens ist es im Rahmen der Vorschriften über Selbstanzeige und Berichtigung möglich, sich an das Finanzamt zu wenden und die fehlende Gebühr samt Verzugszinsen nachzuzahlen. Nach Beginn einer Prüfung oder eines Verfahrens vorgenommene Korrekturen befreien jedoch nicht von der Steuerverkürzungsstrafe und wirken sich auch nicht auf zivilrechtliche Verfahren wie Vorkauf oder Anfechtung aus.
Welche Steuer entsteht, wenn ich die Immobilie nach einigen Jahren mit zu niedrig angegebenem Preis verkaufe?
Nach dem wiederholten Artikel 80 des Einkommensteuergesetzes wird bei einem Verkauf innerhalb von fünf Jahren die Wertsteigerungsgewinnsteuer auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis erhoben. Da der im Grundbuch zu niedrig angegebene Kaufpreis den amtlichen Aufzeichnungen zugrunde liegt, entsteht bei einem künftigen Verkauf ein erheblicher fiktiver Gewinn, auf den eine hohe Einkommensteuer zu zahlen ist.
Wie hoch ist die Strafe für die zu niedrige Angabe des Verkaufspreises im Grundbuch?
Zahlt der Käufer oder der Verkäufer die Strafe für die Grundbuchgebühr?
Der allgemeine rechtliche Rahmen dieses Themas wird zudem auf der Seite Rechtliches Verfahren bei Grundbuch- und Immobilienklagen behandelt.
Der Umfang der einschlägigen Streitigkeitsarten wird auf der Seite unserer Tätigkeit im Grundbuchrecht in Grundzügen erläutert.
