FAQ

Строительный сервитут (kat irtifakı) — это раздельная регистрация в земельном реестре самостоятельных частей здания, строительство которого ещё не завершено. Он облегчает куплю-продажу недвижимости на стадии строительства.

Этапы установления:

• Утверждение проекта: в муниципалитете получают разрешение на строительство и утверждение проекта сервитута;
• Заявление в земельный реестр: подаётся в управление земельного реестра;
• Сособственники: определяются доли владельцев земли;
• Самостоятельные части: определяются квартиры, магазины, кладовые.

По завершении строительства сервитут преобразуется в право собственности на помещения (kat mülkiyeti); для этого требуется разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan).

Арендатор имеет право на возврат депозита (обеспечения аренды) по окончании договора. Если арендодатель уклоняется от возврата:

• Нотариальное уведомление: через нотариуса арендодателю направляется требование о возврате депозита;
• Исполнительное производство: если оплата не произведена, можно начать исполнительное производство (icra);
• Судебный иск: можно подать иск о взыскании депозита.

Депозит может быть зачтён в счёт обязательств арендатора (задолженность по аренде, возмещение ущерба). Однако арендодатель обязан доказать удерживаемую сумму; удержания без подтверждающих документов недопустимы.

Иск об аннулировании и регистрации права собственности (tapu iptal ve tescil) — это иск, подаваемый для установления незаконности записи в земельном реестре и её исправления. Он может быть подан в следующих случаях:

• Симуляция (притворная сделка): в реестре показана продажа, которой в действительности не было;
• Неправомерная регистрация: запись внесена без законного основания;
• Регистрация сервитута: регистрация сервитутных прав (право прохода, воды, света);
• Право преимущественной покупки (şufa): законное преимущественное право сособственников;
• Внесение в реестр статуса наследования.

Иск подаётся в суд первой инстанции по гражданским делам (asliye hukuk mahkemesi) по месту нахождения недвижимости. Срок рассмотрения зависит от сложности дела.

Арендодатель может выселить арендатора до окончания срока аренды лишь в ограниченных случаях. Согласно Обязательственному кодексу Турции № 6098, договор может быть расторгнут в следующих случаях:

• Неуплата аренды: неуплата за два месяца или повторная просрочка;
• Ненадлежащее использование недвижимости несмотря на письменные предупреждения;
• Беспокойство соседей и несоблюдение письменных предупреждений;
• Потребность самого арендодателя: потребность в жилье для него, супруга, потомков или предков;
• Реконструкция: снос и перестройка либо непригодность из-за капитального ремонта.

Расторжение осуществляется через нотариальное уведомление или в судебном порядке. Незаконные попытки выселения запрещены.

Для адаптации необходимо соглашение сторон или решение суда; основанием могут служить чрезмерные затруднения в исполнении и чрезвычайный рост цен. Следует оформить письменный дополнительный протокол.

Сначала направьте официальное уведомление и соберите доказательства; при наличии недостатков проведите обеспечение доказательств (tespit). Если медиация обязательна, подайте заявление; если результат не достигнут, начинается судебный процесс.

Для жилой аренды действуют установленный законом предел и ограничение по индексу потребительских цен (TÜFE); чрезмерные условия договора, противоречащие этому, могут быть недействительны. В коммерческой аренде свобода договора шире, однако применяется принцип добросовестности.