Änderungen im Bau- und Immobilienrecht durch das Gesetz Nr. 7579 (2026)

Was ist das Gesetz Nr. 7579 und wann ist es in Kraft getreten?

Das Gesetz Nr. 7579 wurde am 7. Mai 2026 von der Großen Nationalversammlung der Türkei verabschiedet und im Amtsblatt vom 22. Mai 2026, Nr. 33261, veröffentlicht. Der erste Absatz von Artikel 24 tritt am 31. Dezember 2026 in Kraft, alle übrigen Bestimmungen traten mit der Veröffentlichung in Kraft.

Das Gesetz betrifft sämtliche im Land durchgeführten Bau- und Immobilientätigkeiten und enthält zahlreiche Bestimmungen, die insbesondere für die in der Region Antalya konzentrierten Bauinvestitionen, Stadterneuerungsprojekte und Verwaltungen von Wohnanlagen aufmerksam verfolgt werden sollten.

Änderungen am Bebauungsgesetz — Neues Sanktionsregime für die Baubranche

Die am Bebauungsgesetz Nr. 3194 vorgenommenen Änderungen enthalten strenge Sanktionen mit unmittelbaren Folgen für Bauträger, Bauleiter, Transportbetonhersteller und Bauaufsichtsunternehmen. Angesichts der anhaltend intensiven Wohnungsbau- und Tourismusinvestitionen in Antalya betrifft die praktische Wirkung dieser Bestimmungen eine breite Gruppe von Akteuren.

Wie Baugenehmigungen nach dem Bebauungsrecht bei Grundstücken unter besonderem Schutzstatus beurteilt werden und wie Anfechtungsklagen gegen solche Genehmigungen ablaufen, wird im Leitfaden Baugenehmigung in Schutzgebieten und Anfechtungsklagen erläutert.

Pflicht zur täglichen Dokumentation durch den Bauleiter

Durch die neue Bestimmung im achten Absatz von Artikel 28 des Bebauungsgesetzes ist der Bauleiter verpflichtet, ein Verzeichnis der täglich auf der Baustelle durchgeführten Arbeiten und der eingesetzten zertifizierten Facharbeiter nach dem vom Ministerium festzulegenden Verfahren zu führen. Diese Pflicht soll auf Baustellen in Antalya Schwarzarbeit und den Einsatz unqualifizierter Facharbeiter verhindern.

Regelmäßige Brandschutzkontrollen

Die umfassendste Neuerung des Gesetzes ist das System regelmäßiger Brandschutzkontrollen. Bei Gebäuden mit Nutzungsgenehmigung werden auf fristgerechten Antrag des Gebäudeeigentümers regelmäßige Brandschutzkontrollen durchgeführt. Diese Kontrollen werden von der zuständigen Feuerwehr der Gemeinde oder von vom Ministerium zugelassenen Brandschutzsachverständigen durchgeführt, die einen Brandschutzbericht erstellen.

Bei der regelmäßigen Brandschutzkontrolle festgestellte Mängel müssen innerhalb einer von der zuständigen Behörde festgelegten Frist von höchstens sechs Monaten behoben werden, damit ein gültiger Brandschutzbericht erlangt werden kann. Mängel, die wesentliche bauliche Änderungen erfordern, werden mit einer bei der zuständigen Behörde einzuholenden Genehmigung oder Erlaubnis behoben. Der neu eingefügte Buchstabe (k) in Artikel 44 des Bebauungsgesetzes ermächtigt zum Erlass einer Verordnung über die kontrollpflichtigen Gebäude, die Kontrollfristen, die zu erhebenden Gebühren und die Qualifikationen der Brandschutzsachverständigen.

Welche Prüfer eines Bauaufsichtsunternehmens in welchem Zeitraum bei welchem Gebäude tätig waren, wird künftig über ein vom Ministerium einzurichtendes elektronisches Verfolgungssystem nachverfolgt; Name und Unterschrift dieser Personen erscheinen nicht mehr auf der Baugenehmigung. Angesichts des umfangreichen touristischen und gewerblichen Gebäudebestands in Antalya wird erwartet, dass der Brandschutzbericht künftig zu einem bei Kauf-, Verkaufs- und Mietverträgen geforderten Dokument wird.

500.000 TL Bußgeld für Transportbetonhersteller

Nach der neuen Bestimmung in Artikel 42 des Bebauungsgesetzes werden Personen, die Transportbeton zur Verwendung an genehmigungspflichtigen, aber ohne Genehmigung errichteten Bauten oder an Bauten ohne die nach Artikel 27 erforderliche Erlaubnis in Verkehr bringen oder bereithalten, von der zuständigen Behörde mit einem Bußgeld von 500.000 türkischen Lira belegt. Diese Bestimmung ist eine strenge Sanktion, die unmittelbar auf die Lieferkette illegaler Bautätigkeit abzielt.

Gefälschtes Bauunternehmerzertifikat — Versiegelung des Gebäudes und fünfjähriger Zertifikatsentzug

Nach der neuen Bestimmung im vierten Satz von Artikel 42 des Bebauungsgesetzes wird ein Gebäude versiegelt und die Zertifikatsnummer des Bauunternehmers für fünf Jahre entzogen, wenn Bautätigkeiten ohne zertifizierten Bauunternehmer oder mit einem durch gefälschte oder unrichtige Unterlagen erlangten Bauunternehmer-Klassifizierungszertifikat ausgeübt werden. Diese Sanktion führt dazu, dass das Bauunternehmerzertifikat nicht nur verwaltungsrechtlich, sondern unmittelbar wirtschaftlich betroffen ist. Natürlichen und juristischen Personen, die in Antalya als Bauunternehmer tätig sind, wird empfohlen, sämtliche Verfahren und Vermittlerbeziehungen im Zusammenhang mit dem Erwerb des Zertifikats zu überprüfen.

Neue Akteure und verschärfte Sanktionen im Gesetz über die Bauaufsicht

Die Änderungen am Gesetz über die Bauaufsicht Nr. 4708 erweitern die Verantwortungskette im Bauprozess. Mit dem Gesetz wurden die Definitionen Betonhersteller und Boden- und Grunduntersuchungsunternehmen unmittelbar in den Gesetzestext aufgenommen, und für diese Akteure wurden eigene Sanktionsregime geschaffen. Für Bauaufsichtsunternehmen und Transportbetonhersteller in Antalya ist der Anpassungsprozess an die neuen Vorschriften von entscheidender Bedeutung.

Betonhersteller — Definition und Strafen

Nach der neuen Definition in Artikel 1 des Gesetzes Nr. 4708 bezeichnet der Betonhersteller die natürliche oder juristische Person, die die Bestandteile des Betons mischt, ihn herstellt und für die Lieferung sorgt.

Wird festgestellt, dass die Ergebnisse der zur Baukontrolle entnommenen Betonproben (Bohrkerne) nicht dem einschlägigen Standard entsprechen, wird dem Betonhersteller auf Vorschlag der Provinz-Bauaufsichtskommission von der Provinzdirektion für Umwelt, Städtebau und Klimawandel ein Bußgeld von 500.000 türkischen Lira auferlegt.

Fehlt bei im Rahmen des vom Ministerium betriebenen Überwachungssystems gegossenem Beton das Mischer-Etikett und/oder der QR-codierte Lieferschein, oder stimmen diese beiden Dokumente nicht überein, wird ein Bußgeld von 250.000 türkischen Lira verhängt. Für Transportbetonwerke in Antalya ist die laufende Übereinstimmung von QR-Code und Mischer-Etikett damit zu einer zwingenden betrieblichen Anforderung geworden.

Boden- und Grunduntersuchungsunternehmen — Pilotanwendung

Mit dem neuen Zusatzartikel 2 zum Gesetz Nr. 4708 wurde die Boden- und Grunduntersuchungstätigkeit in einen neuen institutionellen Rahmen gestellt. Danach ist ein Boden- und Grunduntersuchungsunternehmen eine juristische Person, die diese Tätigkeit mit einer vom Ministerium erteilten Erlaubnis ausübt und bei der mindestens einer der Gesellschafter Geologe, Geophysiker oder Bauingenieur ist.

Bei den von diesen Unternehmen erbrachten Boden- und Grunduntersuchungsleistungen wird das Entgelt vom Projektverfasser oder Bauherrn auf ein bei den Provinz-Buchhaltungsstellen einzurichtendes Treuhandkonto eingezahlt. 2 % des eingezahlten Betrags fließen an die genehmigende Behörde, 2 % an den revolvierenden Fonds des Ministeriums, und ein Anteil von bis zu 10 % wird an die Einrichtung überwiesen, die Infrastruktur und Systeme bereitstellt.

Der erste Absatz des Zusatzartikels 2 tritt am 31. Dezember 2026 in Kraft, und die Anwendung beginnt in einer vom Ministerium zu bestimmenden Pilotprovinz. Angesichts der hohen Baudichte in Antalya ist die Möglichkeit einer Aufnahme in die Liste der Pilotprovinzen ein zu beobachtender Punkt.

Stadterneuerung und Erdbebengebiet — Neuer Schutzschild für Zuschüsse und Kredite

Mit den Änderungen am Gesetz vom 5.4.2023, Nr. 7452, über die Annahme der Präsidialverordnung zu Siedlung und Bebauung im Rahmen des Ausnahmezustands wurden wichtige Schutzmechanismen für die Baufinanzierung im Erdbebengebiet eingeführt.

Danach können im Rahmen dieses Gesetzes gewährte Zuschüsse und Baukredite nicht abgetreten, übertragen oder verrechnet, nicht verpfändet, nicht als Sicherheit gestellt, wegen Schulden des Anspruchsberechtigten oder des Bauunternehmers in keiner Weise gepfändet werden; auf sie können keine einstweiligen Verfügungen oder Arreste gelegt werden, und sie können nicht in die Konkursmasse einbezogen werden. Diese Bestimmung stellt sicher, dass der Finanzfluss im Erdbebengebiet die Anspruchsberechtigten erreicht, ohne den Bauprozess zu unterbrechen. Auch für Bauunternehmer, die Stadterneuerungsprojekte in Antalya unterstützen, ist der Schutz vertraglicher Forderungen vor Pfändungs- oder Sicherungsanträgen Dritter eine bedeutende Neuerung.

Zudem werden Grundstücke, auf denen mit Zuschüssen und Krediten Wohnungen, Gewerbeeinheiten oder Wohnhäuser mit Stallungen errichtet wurden und deren Fläche höchstens 1.000 Quadratmeter beträgt, von der Staatskasse unentgeltlich auf das Präsidium für Stadterneuerung übertragen. Das Präsidium kann diese Grundstücke zum halben Verkehrswert bar oder mit 10 % Anzahlung zinsfrei in Raten von bis zu fünf Jahren verkaufen.

Drei entscheidende Änderungen am Gesetz über Stockwerkeigentum

Die Änderungen am Gesetz über Stockwerkeigentum Nr. 634 betreffen zahlreiche Gesamtanlagen und Wohnanlagenverwaltungen in Antalya unmittelbar. Insbesondere die Senkung der für eine Verwaltungsplanänderung erforderlichen Mehrheit ist eine von der Branche lange erwartete Reform.

Vorschuss für den Wirtschaftsplan (Artikel 35)

Die frühere Formulierung „erneute Erhebung bei Aufbrauchen des Vorschusses" wurde durch „Erhebung des Vorschusses bis zur Genehmigung des Wirtschaftsplans" ersetzt. Damit ist die Vorschusserhebungsbefugnis des Verwalters an die Genehmigung des Wirtschaftsplans gebunden, und die stückweise Vorschusserhebung wurde eingeschränkt.

Vorläufiger Wirtschaftsplan (Artikel 37)

Der Wirtschaftsplan wird nun von der Eigentümerversammlung genehmigt. Liegt kein genehmigter Wirtschaftsplan vor, erstellt der Verwalter unverzüglich einen vorläufigen Wirtschaftsplan; dieser muss spätestens innerhalb von drei Monaten unverändert oder abgeändert von der Eigentümerversammlung genehmigt werden.

Besteht bereits ein Wirtschaftsplan, darf der für den vorläufigen Wirtschaftsplan vorgesehene Betrag den nach dem Neubewertungssatz gemäß dem wiederholten Artikel 298 des Steuerverfahrensgesetzes ermittelten Betrag des laufenden Wirtschaftsplans nicht übersteigen.

Änderung des Verwaltungsplans — Mehrheit von 4/5 auf 2/3 gesenkt (Artikel 70)

Die Formulierung „vier Fünftel" in Artikel 70 des Gesetzes über Stockwerkeigentum wurde durch „zwei Drittel" ersetzt. Für eine Änderung des Verwaltungsplans genügt nun die Zustimmung von zwei Dritteln statt vier Fünfteln aller Wohnungseigentümer.

Nach dem neu eingefügten Absatz gilt: „Bestimmungen von Verwaltungsplänen, die diesem Artikel widersprechen, finden keine Anwendung." Damit gilt die neue gesetzliche Zwei-Drittel-Mehrheit auch dann, wenn bestehende Verwaltungspläne noch eine „Vier-Fünftel-Mehrheit" vorsehen. In großen Wohnanlagen in Antalya wird dadurch die Aktualisierung des Verwaltungsplans erheblich erleichtert.

Verbot der etappenweisen Grundbuchübertragung bei Baugenossenschaften

Mit dem neuen Zusatzartikel 6 zum Genossenschaftsgesetz Nr. 1163 wurde eine entscheidende Beschränkung für Baugenossenschaften eingeführt. Baugenossenschaften, die einen Bauabschnitt fertigstellen und in Etappen mit einem neuen Bauabschnitt beginnen, dürfen den Eigentumstitel der ihren Mitgliedern zugewiesenen Gewerbeeinheiten und Wohnungen erst dann übertragen, wenn sämtliche bereits errichteten und geplanten Bauabschnitte vollständig fertiggestellt sind — selbst wenn diese den Mitgliedern bereits zugewiesen wurden.

Diese Bestimmung soll Genossenschaftsmitglieder, die in früheren Bauabschnitten Ansprüche erworben haben, vor dem Risiko einer Nichtfertigstellung späterer Bauabschnitte schützen. Personen, die eine Investition über eine Baugenossenschaft in der Region Antalya planen, sollten das Etappenprogramm und den Gesamtbauzeitplan der Genossenschaft vor der Anmeldung sorgfältig prüfen.

Neue Begriffe im Katastergesetz — Differenz, Fehlertoleranz, Fehler

Die Überschrift von Artikel 41 des Katastergesetzes Nr. 3402 wurde in „Fehler und Berichtigungsverfahren" geändert; der technische Inhalt des Artikels wurde neu gefasst. Für die bei den Grundbuchämtern in Antalya häufig auftretenden Flächen- und Grenzstreitigkeiten ist diese Änderung von erheblicher Bedeutung.

Bei Grundstücken mit endgültig festgestellter geometrischer Lage werden über die Fehlertoleranz hinausgehende Differenzen, die aus Messung, Grenzziehung, Kartierung und Berechnung entstehen, auf Antrag des Betroffenen oder von Amts wegen durch die Katasterdirektion berichtigt. Differenzen innerhalb der Fehlertoleranz können nach demselben Verfahren berichtigt werden. Die Berichtigung wird den Grundstückseigentümern und sonstigen Berechtigten zugestellt; wird nicht innerhalb von dreißig Tagen nach Zustellung Klage beim zuständigen Zivilgericht erhoben, wird die Berichtigung bestandskräftig.

Elektronische Übermittlung von Bewertungsberichten im Grundbuchgesetz

Mit dem neuen Zusatzartikel 4 zum Grundbuchgesetz Nr. 2644 müssen die von SPK- und BDDK-zugelassenen Bewertungsunternehmen nach den Vorschriften über Wohnungsfinanzierung und Kapitalmarkt erstellten Bewertungsberichte von den öffentlichen Stellen, Banken und sonstigen Finanzinstituten, die den Bericht in Auftrag geben, zum Zeitpunkt seiner Erstellung elektronisch und kostenfrei an die Generaldirektion für Grundbuch und Kataster übermittelt werden. Angesichts der intensiven, mit Wohnungsbaukrediten abgewickelten Immobilientransaktionen in Antalya bringt diese Bestimmung den Finanzinstituten eine neue betriebliche Pflicht.

Fernabsatzvertrag und dringende Enteignungsbefugnis im Gesetz über den sozialen Wohnungsbau

Mit den neuen Absätzen in Artikel 6 des Gesetzes über den sozialen Wohnungsbau Nr. 2985 können Antragsunterlagen vor Vertragsabschluss, Verhandlungsprotokolle und sonstige Unterlagen für Grundstücksverkäufe schriftlich oder im Fernabsatz über Fernkommunikationsmittel mit Methoden erstellt werden, die eine Identitätsprüfung ermöglichen. Diese Bestimmung erleichtert die Abwicklung für ausländische Investoren in Antalya und für Käufer, die außerhalb der Stadt wohnen.

Mit dem neuen Zusatzartikel 17 zum selben Gesetz kann das Ministerium für Umwelt, Städtebau und Klimawandel für alle öffentlichen und privaten Grundstücke innerhalb eines neu ausgewiesenen sozialen Wohngebiets eine Übertragung oder eine dringende Enteignung anordnen. Die Enteignungsverfahren werden im Rahmen des Gesetzes Nr. 2942 vom Ministerium oder vom Präsidium für Wohnungsbau durchgeführt.

Fristverlängerung beim Verkauf von Staatsgrundstücken — 31. Dezember 2026

Mit Übergangsartikel 1 des Gesetzes wurden die Antrags- und Zahlungsfristen in zahlreichen Vorschriften über den Verkauf von Staatsgrundstücken auf den 31. Dezember 2026 verlängert.

Für verspätete Antragsteller oder Personen, die die in der Zustellung genannte Zahlungsfrist versäumen, wird der Verkaufspreis um die Summe der vom Türkischen Statistikinstitut monatlich festgelegten Veränderungsraten des Verbraucherpreisindex (VPI) erhöht berechnet. Dieser Erhöhungssatz darf pro Jahr das Doppelte des gesetzlichen Jahreszinssatzes nicht überschreiten.

Praktische Auswirkungen auf die Bau- und Immobilienbranche in Antalya

Das Gesetz Nr. 7579 wird in Städten mit hoher Bautätigkeit und starkem Investitionszufluss wie Antalya vor allem in vier Bereichen unmittelbare Folgen zeitigen. Erstens sind durch die verschärfte Kontrolle der Transportbeton-Lieferkette und der Bauunternehmerzertifizierung die Kosten für genehmigungslose Bautätigkeit erheblich gestiegen. Zweitens rückt die Brandschutzsachverständigentätigkeit als neuer professioneller Dienstleistungsbereich in den Fokus der Wirtschaft in Antalya.

Drittens wird die Senkung der für eine Verwaltungsplanänderung in der Eigentümerversammlung erforderlichen Mehrheit dazu beitragen, die in großen Wohnanlagenprojekten in Antalya chronisch gewordenen Streitigkeiten über den Verwaltungsplan zu lösen. Viertens und letztens eröffnet die zusätzliche Kauffrist für Inhaber einer Baubestandsbescheinigung Eigentümern in der Region Antalya, die in der Vergangenheit die Gelegenheit im Rahmen der Bauamnestie verpasst haben, ein neues Zeitfenster für einen Antrag.

Allgemeine Informationen zu den einschlägigen Klagearten finden Sie auf der Seite Rechtliches Verfahren bei Grundbuch- und Immobilienklagen.

Als Fortsetzung der Änderungskette im Immobilienrecht 2026 kann auch der Leitfaden zu den Änderungen durch das Gesetz Nr. 7587 zu Ratenverkauf von Gemeindegrundstücken, elektronischer Zustellung und Mehrwertsteuer herangezogen werden.

Verwandte Gesetzesleitfäden

• Gesetz Nr. 7589: Was bringt das Justizpaket 2026?
• Gesetz Nr. 7579 und Bauamnestie: Auswirkungen auf Grundbuchinhaber