Изменения, внесённые в строительное законодательство и законодательство о недвижимости Законом № 7579

Что такое Закон № 7579 и когда он вступил в силу?

Закон № 7579 был принят Великим национальным собранием Турции 7 мая 2026 года и опубликован в Официальной газете № 33261 от 22 мая 2026 года. Первый абзац статьи 24 Закона вступает в силу 31 декабря 2026 года, а все остальные положения вступили в силу в день опубликования.

Закон затрагивает всю строительную деятельность и деятельность в сфере недвижимости, осуществляемую по всей стране, и содержит множество положений, за которыми необходимо внимательно следить, особенно в отношении строительных инвестиций, проектов городской трансформации и управления жилыми комплексами, сосредоточенных в регионе Антальи.

Изменения в Законе о градостроительстве — новый режим санкций в строительной отрасли

Изменения, внесённые в Закон о градостроительстве № 3194 (İmar Kanunu), содержат тяжёлые санкции с прямыми последствиями для застройщиков, начальников участков, производителей товарного бетона и фирм строительного надзора. Ввиду продолжающихся интенсивных инвестиций в жилищное строительство и туризм в Анталье практическое влияние этих положений охватывает широкую группу участников.

Обязанность начальника участка вести ежедневный учёт

Согласно положению, добавленному в восьмой абзац статьи 28 Закона о градостроительстве, начальник участка обязан вести учёт ежедневных работ, выполняемых на участке, и занятых сертифицированных квалифицированных рабочих в соответствии с порядком, который будет определён Министерством. Эта обязанность направлена на предотвращение неучтённой рабочей силы и привлечения неуполномоченных мастеров на строительных площадках Антальи.

Режим периодического контроля пожарной безопасности

Наиболее масштабным нововведением, введённым Законом, является система периодического контроля пожарной безопасности. В зданиях, имеющих разрешение на эксплуатацию, периодический контроль пожарной безопасности будет проводиться по своевременному заявлению собственника здания. Этот контроль будет осуществляться соответствующей пожарной службой муниципалитетов или экспертами по пожарной безопасности, уполномоченными Министерством, и будет составляться отчёт о пожарной безопасности.

Недостатки, выявленные в ходе периодического контроля пожарной безопасности, должны быть устранены в течение срока не более шести месяцев, предоставленного соответствующим ведомством, и должен быть получен действительный отчёт о пожарной безопасности. Недостатки же, требующие существенной перестройки, устраняются на основании разрешения или согласия, полученного от соответствующего ведомства. Подпункт (k), добавленный в статью 44 Закона о градостроительстве, предоставляет полномочия издавать подзаконные акты о зданиях, подлежащих периодическому контролю, сроках контроля, взимаемых сборах и квалификации экспертов по пожарной безопасности.

Здания и временные периоды, в течение которых инспекторы, работающие в организациях строительного надзора, осуществляют деятельность, теперь будут отслеживаться через электронную систему мониторинга, которая будет создана Министерством; имена и подписи этих лиц больше не будут указываться в разрешении на строительство. Учитывая плотный фонд туристических и коммерческих зданий в Анталье, ожидается, что отчёт о пожарной безопасности в будущем станет документом, требуемым при договорах купли-продажи и аренды.

Административный штраф в размере 500 000 турецких лир для производителей товарного бетона

Согласно положению, добавленному в статью 42 Закона о градостроительстве, лица, которые поставляют на рынок или держат на рынке товарный бетон с целью использования в зданиях, возводимых при наличии обязательного разрешения, но без его получения, либо без получения согласия в рамках статьи 27, будут наказаны соответствующим ведомством административным штрафом в размере 500 000 турецких лир. Это положение представляет собой тяжёлую санкцию, непосредственно направленную на цепочку поставок для незаконного строительства.

Поддельное свидетельство застройщика — опечатывание постройки и аннулирование свидетельства на 5 лет

Согласно положению, добавленному в четвёртое предложение статьи 42 Закона о градостроительстве, в случае осуществления строительной деятельности без уполномоченного строительного застройщика либо со свидетельством о классификации застройщика, полученным с использованием поддельного или не соответствующего действительности документа, постройка будет опечатана, а номер свидетельства застройщика будет аннулирован сроком на пять лет. Эта санкция приводит к тому, что свидетельство застройщика затрагивается напрямую не как административный, а как экономический актив. Физическим и юридическим лицам, осуществляющим застройку в Анталье, рекомендуется заново пересмотреть весь процесс получения свидетельства и связанные с ним посреднические отношения.

Новые участники и ужесточённые санкции в Законе о строительном надзоре

Изменения, внесённые в Закон о строительном надзоре № 4708 (Yapı Denetimi Hakkında Kanun), расширяют цепочку ответственности в строительном процессе. Законом определения производитель бетона и организация по изысканиям грунта и основания были напрямую введены в текст закона, и для этих участников установлены отдельные режимы санкций. Для фирм строительного надзора и производителей товарного бетона в Анталье процесс приведения в соответствие с новым законодательством имеет критическое значение.

Производитель бетона — определение и штрафы

Согласно новому определению, добавленному в статью 1 Закона № 4708, производитель бетона означает физическое или юридическое лицо, которое смешивает компоненты бетона, доводя их до состояния бетона, и обеспечивает его отгрузку.

В случае установления того, что результаты испытаний затвердевшего бетона (керна), взятого для надзора за постройкой, не соответствуют соответствующему стандарту, производителю бетона по предложению Провинциальной комиссии строительного надзора Провинциальным управлением по вопросам окружающей среды, урбанизации и изменения климата назначается административный штраф в размере 500 000 турецких лир.

В случае же отсутствия этикетки миксера и/или накладной с QR-кодом в рамках системы мониторинга, управляемой Министерством, либо несоответствия этих двух документов друг другу, применяется административный штраф в размере 250 000 турецких лир. Для предприятий товарного бетона в Анталье обеспечение мгновенного соответствия между QR-кодом и этикеткой миксера стало теперь обязательным операционным требованием.

Организация по изысканиям грунта и основания — пилотное применение

Посредством Дополнительной статьи 2, добавленной в Закон № 4708, деятельность по изысканиям грунта и основания была помещена в новые институциональные рамки. Соответственно, организация по изысканиям грунта и основания — это юридическое лицо, которое осуществляет эту деятельность на основании разрешения, полученного от Министерства, и в котором по меньшей мере один из партнёров является инженером-геологом, инженером-геофизиком или инженером-строителем.

В услугах по изысканиям грунта и основания, оказываемых этими организациями, плата за услугу будет вноситься автором проекта или собственником здания на депозитный счёт, открываемый в провинциальных бухгалтерских подразделениях. Из внесённой суммы 2% будет перечислено ведомству, выдающему разрешение, 2% — в оборотный фонд Министерства, а доля, определяемая в размере не более 10%, — организации, обеспечивающей инфраструктуру и системы.

Первый абзац Дополнительной статьи 2 вступит в силу 31 декабря 2026 года, а применение начнётся в пилотной провинции, которая будет определена Министерством. Учитывая активную плотность строительства в Анталье, вероятность включения в список пилотных провинций является вопросом, который следует оценить.

Городская трансформация и зона землетрясения — новый защитный щит для грантов и кредитов

Благодаря изменениям, внесённым в Закон № 7452 от 5/4/2023 «О принятии Указа Президента о расселении и застройке в рамках чрезвычайного положения», были введены важные защитные механизмы для финансирования строительства в зоне землетрясения.

Соответственно, предоставленные в рамках Закона гранты и строительные кредиты не могут быть предметом уступки требования, передачи или зачёта, не могут быть заложены или предоставлены в обеспечение, ни при каких обстоятельствах не могут быть арестованы по долгам правообладателя или застройщика, на них не может быть наложена предварительная обеспечительная мера или предварительный арест и они не могут быть включены в конкурсную массу. Это положение гарантирует, что финансовый поток в зоне землетрясения достигает правообладателей, не прерывая строительного процесса. Для застройщиков, поддерживающих проекты городской трансформации в Анталье, защита договорных требований от требований ареста или обеспечительных мер со стороны третьих лиц также представляет собой важное нововведение.

Кроме того, недвижимость, на которой при поддержке грантов и кредитов возведены жильё, коммерческое помещение или жильё с хлевом и площадь которой определена не более чем в 1 000 квадратных метров, будет безвозмездно передана Казначейством Управлению городской трансформации (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı). Управление сможет продавать эту недвижимость за половину рыночной стоимости, единовременно либо, при внесении 10% авансом, беспроцентными частями в рассрочку сроком до пяти лет.

Три критических изменения в Законе о кондоминиуме

Изменения, внесённые в Закон о кондоминиуме № 634 (Kat Mülkiyeti Kanunu), напрямую затрагивают многочисленные коллективные постройки и управляющие организации жилых комплексов в Анталье. В частности, снижение кворума для изменения плана управления представляет собой реформу, которую отрасль давно ожидала.

Аванс эксплуатационного проекта (статья 35)

Формулировка предыдущего регулирования «повторный сбор аванса в случае, если аванс израсходован и исчерпан» была изменена на «сбор аванса до утверждения эксплуатационного проекта». Этим изменением полномочия управляющего по сбору аванса были поставлены в зависимость от утверждения эксплуатационного проекта, а практика сбора аванса по частям была ограничена.

Временный эксплуатационный проект (статья 37)

Эксплуатационный проект теперь утверждается на общем собрании собственников помещений. Если утверждённого эксплуатационного проекта нет, управляющий безотлагательно составляет временный эксплуатационный проект; этот проект должен быть утверждён собранием собственников помещений в неизменном или изменённом виде не позднее чем в течение трёх месяцев.

При наличии действующего эксплуатационного проекта сумма, предусмотренная для временного эксплуатационного проекта, определяется при условии, что она не превышает ставку переоценки, определённую согласно повторной статье 298 Закона о налоговых процедурах (Vergi Usul Kanunu), исходя из суммы всё ещё действующего эксплуатационного проекта.

Изменение плана управления — большинство, сниженное с 4/5 до 2/3 (статья 70)

Формулировка «четырёх пятых» в статье 70 Закона о кондоминиуме была изменена на «двух третей». Соответственно, для изменения плана управления теперь будет достаточно голосов не четырёх пятых, а двух третей всех собственников помещений.

Согласно новому абзацу, добавленному в статью, «Положения планов управления, противоречащие настоящей статье, не применяются.» Благодаря этому положению, даже если в существующих планах управления содержится требование «большинства в четыре пятых», будет применяться новая законная норма — большинство в две трети. Это значительно облегчит обновление планов управления в крупных жилых комплексах Антальи.

Запрет на поэтапную передачу права собственности в строительных кооперативах

Посредством Дополнительной статьи 6, добавленной в Закон о кооперативах № 1163 (Kooperatifler Kanunu), для строительных кооперативов введено критическое ограничение. Строительные кооперативы, которые завершают строительство и начинают строить заново по этапам, не смогут осуществлять передачу права собственности на выделенную недвижимость — даже если они уже выделили коммерческие помещения и жильё своим членам — до завершения всех построек, которые они возвели и планируют возвести.

Это положение направлено на защиту членов, приобретших права на предыдущих этапах строительных кооперативов, осуществляемых по этапной системе, от риска незавершения последующих этапов. Лицам, планирующим инвестировать через строительный кооператив в регионе Антальи, необходимо тщательно изучить этапную программу кооператива и общий график строительства до подачи заявки.

Новые определения в Законе о кадастре — расхождение, предел погрешности, ошибка

Заголовок статьи 41 Закона о кадастре № 3402 (Kadastro Kanunu) был изменён на «Ошибки и процедуры исправления», а техническое содержание статьи было переработано. Это изменение чрезвычайно важно в отношении споров о площади и границах, которые часто возникают в Управлениях земельного кадастра Антальи.

В недвижимости, геометрическое состояние которой стало окончательным, расхождения за пределами погрешности, возникающие из измерения, разграничения, черчения и расчётов, исправляются по собственной инициативе по заявлению заинтересованного лица или кадастровым управлением. Расхождения в пределах погрешности также могут быть исправлены в том же порядке. Процедура исправления доводится до сведения собственников недвижимости и других правообладателей; если в течение тридцати дней с момента уведомления в мировой суд по гражданским делам не подан иск, исправление становится окончательным.

Электронная передача отчётов об оценке в Законе о земельном кадастре

Посредством Дополнительной статьи 4, добавленной в Закон о земельном кадастре № 2644 (Tapu Kanunu), стало обязательным, чтобы отчёты об оценке недвижимости, составленные согласно законодательству о жилищном финансировании и рынке ценных бумаг оценочными организациями, уполномоченными Советом по рынкам капитала (SPK) и Агентством по регулированию и надзору за банковской деятельностью (BDDK), направлялись в электронном виде и безвозмездно в Главное управление земельного кадастра и кадастра государственными учреждениями и организациями, банками и другими финансовыми учреждениями, заказывающими отчёт, на дату составления отчёта. В отношении интенсивных сделок купли-продажи недвижимости, совершаемых с жилищными кредитами в Анталье, это положение возлагает на финансовые учреждения новую операционную обязанность.

Дистанционный договор и полномочие срочного изъятия в Законе о массовом жилье

Благодаря абзацам, добавленным в статью 6 Закона о массовом жилье № 2985 (Toplu Konut Kanunu), преддоговорные заявительные документы, протоколы переговоров и прочие документы, касающиеся продажи недвижимости, могут оформляться в письменной форме или дистанционно через средства удалённой связи, методами, позволяющими подтвердить личность. Это положение обеспечит удобство операций для иностранных инвесторов в Анталье и для покупателей, проживающих за пределами города.

Посредством Дополнительной статьи 17, добавленной в тот же Закон, для всей недвижимости, находящейся в государственной и частной собственности и расположенной в пределах зоны социального жилья, определённой в качестве новой зоны расселения, Министерством по вопросам окружающей среды, урбанизации и изменения климата может быть принято решение о передаче или срочном изъятии. Процедуры изъятия будут осуществляться Министерством или Администрацией жилищного строительства (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) в рамках положений Закона № 2942.

Продление срока продажи казначейской недвижимости — 31 декабря 2026 года

Посредством Временной статьи 1 Закона сроки подачи заявлений и оплаты в законодательстве о продаже многих объектов казначейской недвижимости были продлены до 31 декабря 2026 года.

Для тех, кто подаёт заявление с опозданием или пропускает срок оплаты, указанный в уведомлении, продажная цена будет рассчитана путём увеличения на сумму месячных темпов изменения индекса потребительских цен (ИПЦ), определяемых ежемесячно Турецким статистическим институтом. Эта ставка увеличения не может превышать удвоенную годовую законную процентную ставку за каждый год.

Практическое влияние на строительный сектор и сектор недвижимости Антальи

Закон № 7579 повлечёт прямые последствия в особенности в четырёх областях в таких городах, как Анталья, привлекающих интенсивное строительство и инвестиции. Во-первых, поскольку цепочка поставок товарного бетона и контроль свидетельств застройщиков были ужесточены, стоимость незаконного строительства значительно возросла. Во-вторых, экспертиза пожарной безопасности входит в повестку делового мира Антальи как новая профессиональная сфера услуг.

В-третьих, снижение большинства, требуемого для изменения плана управления на собраниях собственников помещений, будет способствовать разрешению споров о плане управления, ставших хроническими в крупных проектах жилых комплексов Антальи. В-четвёртых и в заключение, дополнительный срок покупки, предоставленный обладателям свидетельства о регистрации постройки, открывает новое окно для подачи заявлений собственникам недвижимости в регионе Антальи, упустившим возможность в прошлом в ходе процесса градостроительной амнистии.

Общую информацию о соответствующих видах судебных дел можно найти на странице правовой процесс в спорах о праве собственности и недвижимости.