Турецкий 
Английский 
Русский 
Приобретение недвижимости через исполнительные торги — это процесс, при котором недвижимость должника, не способного погасить свой долг, выставляется на продажу путём принудительного исполнения через электронный портал продаж (UYAP E-Satış) согласно положениям Закона № 2004 об исполнительном производстве и банкротстве (İcra ve İflas Kanunu) и в результате публичных торгов передаётся покупателю, предложившему наивысшую цену. Процесс состоит из взаимосвязанных технических этапов: предаукционная юридическая проверка, подача заявки, оплата стоимости, окончательность торгов, регистрация и освобождение недвижимости.
В данном руководстве всесторонне рассматриваются условия участия в исполнительных торгах, часто возникающих на рынке недвижимости Антальи, механизм подачи заявок, финансовые обязательства, риск отмены торгов и процесс регистрации в свете актуальных решений Кассационного суда.
Что означает покупка недвижимости через исполнительные торги?
Исполнительные торги — это выставление на продажу путём принудительного исполнения недвижимости, принадлежащей должнику, исполнительным управлением по требованию кредитора. Этот процесс, подчинённый строгим формальным условиям в рамках Закона № 2004 об исполнительном производстве и банкротстве и Гражданского кодекса Турции, хотя и предлагает экономическое преимущество, является одной из областей, где принцип caveat emptor (пусть покупатель будет осмотрителен) применяется наиболее строго. Сосредоточение только на рыночной стоимости недвижимости может привести к упущению препятствий, возникающих после регистрации, таких как ипотека, арест, незаконные жильцы и градостроительные ограничения.
Согласно ст. 705 Гражданского кодекса Турции (Türk Medeni Kanunu), право собственности на недвижимость, как правило, приобретается регистрацией. Однако в случаях принудительного исполнения, судебного решения, наследования и экспроприации право собственности возникает до регистрации. В исполнительных торгах право собственности переходит к покупателю в момент торгов, при условии окончательности торгов; однако для распоряжения недвижимостью (продажи, предоставления ипотеки) регистрация обязательна.
Предаукционная юридическая проверка (Due Diligence)
Юридическая проверка, которую необходимо провести до участия в торгах, является наиболее критическим этапом с точки зрения безопасности инвестиции. То, что недвижимость продаётся путём принудительного исполнения, не означает, что все ограничения на недвижимости будут сняты автоматически. Покупатель обязан тщательно проанализировать ипотеки, аресты, обеспечительные меры, отметку об аренде, отметку о предварительном договоре купли-продажи и права узуфрукта.
Анализ записи в реестре и обременений
После публикации объявления о торгах необходимо получить актуальную запись реестра недвижимости из Управления реестра недвижимости Антальи (или из управления по месту регистрации недвижимости). Запись реестра недвижимости является, по сути, юридическим рентгеном недвижимости. Особенно в производствах, начатых путём обращения ипотеки в деньги, право собственности покупателя на торгах сталкивается с серьёзными рисками, такими как отмена торгов.
Кассационный суд (Yargıtay), 1-я гражданская палата, решение от 21.04.2021, дело № 2021/6, решение № 2021/2462В случае вынесения решения об отмене торгов и вступления этого решения в законную силу регистрация, произведённая на имя покупателя на торгах, приобретает характер неправомерной регистрации. В этом случае необходимо вынести решение о повторной регистрации недвижимости, вместе с её дотоварными обременениями, на имя её прежнего собственника. Тот факт, что стоимость торгов была уплачена, сам по себе не обеспечивает действительность регистрации.
Фактическое положение и риск незаконных жильцов
Когда недвижимость, значащаяся в записи реестра как жильё, фактически используется как коммерческое помещение, или когда в ней находится должник либо третье лицо (арендатор, незаконный владелец), это напрямую влияет на процесс передачи после торгов. Поскольку оборот арендного жилья высок, особенно в туристических и дачных районах Антальи, вероятность наличия действующего договора аренды в недвижимости, выставленной на торги, является серьёзным фактором. Участник торгов до входа в торги должен осмотреть недвижимость на месте и исследовать правовое положение нынешних жильцов.
Процесс электронных торгов (UYAP E-Satış)
С изменениями, внесёнными в Закон № 2004 об исполнительном производстве и банкротстве, торги теперь проводятся не в физической среде, а электронно через Портал UYAP E-Satış. Объявление о продаже, подготовленное исполнительным управлением, публикуется на этом портале; запись реестра недвижимости, градостроительный статус, оценочная стоимость, даты торгов и условия продажи указываются в объявлении. Условия продажи являются, по сути, конституцией торгов; каждый участник торгов считается заранее принявшим положения условий продажи.
Обеспечение и условия участия
Каждое лицо, желающее участвовать в торгах, обязано внести обеспечение в размере 10 или 20 процентов оценочной стоимости недвижимости (в размере, указанном в объявлении о продаже). Обеспечение вносится для участия в торгах наличными или в виде банковской гарантии и обеспечивает серьёзность участника. Участникам, не выигравшим торги, обеспечение возвращается; обеспечение победителя же зачитывается в счёт стоимости торгов.
Подача заявки и безотзывность
Срок подачи заявок в электронной среде обычно устанавливается в семь дней. Процесс повышения ставок, начинающийся с 50 процентов оценочной стоимости, при ставках, поданных в последние минуты, обычно автоматически продлевается системой на 10 минут. Каждая заявка, введённая в систему, в смысле обязательственного права является безотзывным волеизъявлением. В момент нажатия кнопки заявки участник берёт на себя обязательство купить недвижимость по этой цене.
Кассационный суд (Yargıtay), 12-я гражданская палата, решение от 26.06.2025, дело № 2025/3460, решение № 2025/4938Довод о том, что стоимость торгов была введена неверно по ошибке или по причине предполагаемого системного сбоя, не устраняет обязанность внесения стоимости. В случае невнесения стоимости торги отменяются, и недвижимость вновь выставляется на продажу; первый покупатель несёт ответственность согласно ст. 133 Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK) за разницу между двумя торгами и за прочие убытки.
Внесение стоимости торгов: 10-дневный пресекательный срок
После выигрыша торгов наиболее приоритетной обязанностью покупателя является внесение стоимости торгов в исполнительное дело в срок и наличными. Согласно ст. 130 Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK) стоимость продажи, как правило, уплачивается авансом; по требованию покупателя исполнительный директор может предоставить срок, не превышающий десяти дней. Этот срок является пресекательным по характеру и не может быть продлён, за исключением случая, когда последний день приходится на выходной.
Кассационный суд (Yargıtay), 12-я гражданская палата, решение от 22.04.2013, дело № 2013/9411, решение № 2013/15221По причине того, что стоимость торгов не была внесена в предоставленный покупателю на торгах 10-дневный срок, нет ничего противоречащего закону в повторном выставлении той же недвижимости на торги из существующего дела до того, как иск об отмене торгов, поданный против этих торгов, будет завершён окончательным судебным решением.
Торги в счёт зачёта требования
Кредитор может участвовать в торгах, предъявив собственное требование в качестве обеспечения. Однако в случае, если стоимость торгов превышает требование, он обязан внести разницу и расходы на налоги и сборы наличными. Кроме того, если негативно-установительным иском, вступившим в законную силу после даты торгов, установлено, что исполнительное требование отсутствует, возможность зачёта отпадает, и покупатель становится обязан внести всю стоимость наличными.
Иск об отмене торгов: 7-дневный срок
Семидневный период, следующий за проведением торгов, является наиболее рискованным для покупателя. Согласно ст. 134 Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK) должник, кредитор, участвовавшие в торгах путём подачи ставок и заинтересованные лица в реестре недвижимости могут потребовать отмены торгов от исполнительного суда. Подача иска об отмене автоматически приостанавливает процедуры регистрации; недвижимость не передаётся покупателю до вступления в силу иска об отмене торгов.
Однако Кассационный суд провёл важное разграничение, препятствующее тому, чтобы недобросовестные или необоснованные иски бессрочно блокировали регистрацию.
Кассационный суд (Yargıtay), 12-я гражданская палата, решение от 11.05.2023, дело № 2023/2110, решение № 2023/3295Согласно İİK ст. 134/последний абзац и 135/1, по факту окончательности торгов исполнительный директор направляет письмо в реестр недвижимости для регистрации недвижимости на имя покупателя. Невозможно признать, что иски об отмене, отклонённые по процессуальным основаниям (решения об отклонении, вынесенные без входа в существо дела), составляют препятствие для регистрации; практика в обратном направлении противоречит праву собственности покупателя.
Приобретение права собственности и процесс регистрации
После вступления торгов в силу исполнительное управление составляет распоряжение о регистрации, адресованное Управлению реестра недвижимости. С поступлением письма о регистрации в реестр прежние записи на недвижимости и являющиеся предметом торгов аресты/ипотеки погашаются, и производится регистрация на имя покупателя. Однако удовлетворение требования о регистрации не всегда является автоматическим процессом; неполное исполнение финансовых обязательств является наиболее часто встречающимся основанием отказа.
НДС, гербовый сбор и сбор за регистрацию
В исполнительных торгах существуют три основных финансовых обязательства: гербовый сбор (определённая ставка в промилле от стоимости торгов), НДС (1 процент, 10 процентов или 20 процентов в зависимости от характера и размера недвижимости в кв. м) и сбор за регистрацию. Наиболее критической статьёй является НДС; его невнесение в срок и в полном объёме может привести к отмене торгов.
Кассационный суд (Yargıtay), 14-я гражданская палата, решение от 26.11.2009, дело № 2009/12731, решение № 2009/13531В случае установления того, что, несмотря на оплату продажной стоимости торгов, сумма НДС была уплачена неполно, отмена торгов исполнительным управлением соответствует закону. Полное и безупречное исполнение финансовых обязательств является предварительным условием регистрации; даже малейшая недостача может стать причиной утраты права собственности.
Случаи отказа в регистрации и риск неправомерной регистрации
Регистрации, произведённые во время рассмотрения иска об отмене торгов, имеют характер неправомерной регистрации. В случае удовлетворения иска об отмене и его вступления в силу запись реестра утрачивает своё правовое основание; титул аннулируется, и недвижимость вновь регистрируется на имя её прежнего собственника. По этой причине устойчивость регистрации напрямую зависит от вступления торгов в силу без возражений и в соответствии с надлежащей процедурой.
Передача недвижимости, освобождение и компенсация за неправомерное владение (Ecrimisil)
Для покупателя на торгах овладеть фактическим господством над недвижимостью так же жизненно важно, как и приобрести право собственности на бумаге. В принудительных исполнительных продажах нет гарантии того, что недвижимость будет передана свободной; в недвижимости могут находиться должник, арендатор или незаконный владелец. Ст. 135/2 Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK) предоставляет покупателю в этой ситуации сильное правовое средство.
Кассационный суд (Yargıtay), 12-я гражданская палата, решение от 05.03.2013, дело № 2012/31440, решение № 2013/7516Если проданная покупателю на торгах недвижимость занята третьим лицом, по факту окончательности торгов покупатель может потребовать от исполнительного управления выселения третьего лица из недвижимости (İİK ст. 135/II). Если покупатель после торгов передаёт недвижимость другому лицу, этот второй покупатель, ставший правопреемником прав первого покупателя, также может потребовать освобождения согласно тому же положению.
В делах по исполнительным жалобам, рассматриваемых в Дворце правосудия Антальи, процесс освобождения начинается с приказа об освобождении, направляемого исполнительным управлением незаконному владельцу. Незаконному владельцу обычно предоставляется срок в 15 дней; если в течение этого срока недвижимость не освобождена, исполнительное управление осуществляет принудительное освобождение в сопровождении полиции. Покупатель также может потребовать компенсацию за неправомерное владение (ecrimisil) (возмещение за неправомерное владение) за периоды, в которые недвижимость была неправомерно занята; однако это требование действует за период по истечении 15 дней с момента вручения уведомления, которое будет направлено должнику или незаконному владельцу.
Торги по сельскохозяйственным землям и одобрение Министерства
Одной из наиболее сложных областей исполнительных торгов являются сельскохозяйственные земли. В частности, цитрусовые сады, тепличные земли и оливковые рощи в Анталье являются объектами недвижимости, по которым исполнительные продажи возникают часто. Закон № 5403 об охране почв и землепользовании (Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu) установил минимальные размеры сельскохозяйственных земель с целью предотвращения дробления и нецелевого использования сельскохозяйственных земель (например, 2 гектара для абсолютных сельскохозяйственных земель и 0,5 гектара для сельскохозяйственных земель с насаждениями).
Законом № 6537, вступившим в силу 15.05.2014, была введена значительная гибкость в отношении ареста доли и принудительной продажи долевых сельскохозяйственных земель. Однако эта гибкость не устранила обязательность получения заключения Министерства сельского и лесного хозяйства в процессе регистрации. Исполнительное управление должно получить заключение Провинциального или районного управления Министерства о сельскохозяйственном характере недвижимости; если Министерство даёт отрицательное заключение, регистрация титула может быть отклонена, даже если стоимость внесена.
До входа в торги по сельскохозяйственным землям необходимо обязательно исследовать текущий характер недвижимости (сельскохозяйственная / участок под застройку / сад-огород), состояние её раздела и соответствие критериям Министерства. В противном случае, даже если покупатель считается приобретшим право собственности согласно TMK ст. 705, он не может совершать операции в реестре и может быть вынужден быть направленным к процедуре прекращения совместной собственности путём продажи.
Процесс исполнительных торгов: этапы и законные сроки
В приведённой ниже таблице обобщены критические этапы, которые должен соблюдать участник торгов, их правовые основания и сроки.
| Этап | Правовое основание | Срок / Обязанность |
|---|---|---|
| Объявление о продаже и подготовка | İİK ст. 126, 114 | Предаукционный анализ записи реестра и фактического положения |
| Внесение обеспечения | İİK ст. 124 | 10 или 20 процентов оценочной стоимости |
| Электронная подача заявки | İİK ст. 114/a, UYAP E-Satış | 7 дней (автоматическое продление при повышениях в последнюю минуту) |
| Внесение стоимости торгов | İİK ст. 130 | Авансовая оплата; срок не более 10 дней (пресекательный) |
| Иск об отмене торгов | İİK ст. 134 | В течение 7 дней с даты торгов |
| НДС + гербовый сбор + сбор | Закон о НДС, Законы № 488 и 492 | Полная оплата обязательна до регистрации |
| Регистрация титула | İİK ст. 134/последний абзац, 135/1 — TMK ст. 705 | Распоряжение исполнительного управления после окончательности |
| Требование об освобождении | İİK ст. 135/2 | Требование от исполнительного управления после окончательности |
| Требование о компенсации (Ecrimisil) | TMK ст. 995, İİK ст. 135/2 | За период по истечении 15 дней с момента вручения уведомления |
Основные риски, встречающиеся в исполнительных торгах
Основные правовые и финансовые риски, с которыми может столкнуться покупатель на торгах при неуправляемости процесса, таковы: неправомерность регистрации из-за отмены торгов; привлечение к ответственности за разницу между двумя торгами вследствие невнесения стоимости (İİK ст. 133); отмена торгов из-за неполной оплаты НДС или гербового сбора; отказ в регистрации сельскохозяйственных земель из-за заключения Министерства; длительность освобождения арендатора или незаконного владельца в недвижимости; и отклонение требования о компенсации из-за дефекта вручения.
Часто задаваемые вопросы о приобретении недвижимости через исполнительные торги
Кто может участвовать в исполнительных торгах и как подать заявку?
Любое лицо, достигшее 18 лет и обладающее дееспособностью, может участвовать в торгах через Портал UYAP E-Satış. Для участия достаточно подключиться к порталу, войдя через e-Devlet, внести обеспечение в размере 10 или 20 процентов оценочной стоимости недвижимости на соответствующий банковский счёт и подать заявку, приняв условия продажи. Лица, которым запрещено участвовать в торгах, такие как должник или судебный исполнитель, являются исключением.
До какого срока должна быть оплачена стоимость торгов и что будет при просрочке?
Согласно İİK ст. 130 стоимость торгов, как правило, уплачивается авансом; по требованию исполнительный директор может предоставить срок не более 10 дней. Этот срок является пресекательным. В случае невнесения стоимости в срок торги отменяются, и согласно İİK ст. 133 недвижимость вновь выставляется на продажу. Первый покупатель теряет своё обеспечение и привлекается к ответственности за разницу в стоимости между двумя торгами.
Могу ли я передумать после выигрыша торгов?
Нет. Каждая заявка, поданная на электронном портале, в смысле обязательственного права является безотзывным волеизъявлением. Доводы о том, что была введена неверная цифра по ошибке или произошёл системный сбой, в судебной практике не принимаются. Единственный выход — не вносить стоимость; однако это тоже порождает тяжёлые последствия, такие как утрата обеспечения и ответственность за разницу между двумя торгами.
Что будет, если подан иск об отмене торгов, и сколько это длится?
Должник, кредитор или заинтересованные лица в реестре недвижимости могут подать иск об отмене торгов в исполнительный суд в течение 7 дней с даты торгов. При подаче этого иска процедуры регистрации и освобождения приостанавливаются. Однако требования об отмене, отклонённые по процессуальным основаниям без входа в существо дела, не являются препятствием для регистрации. Рассмотрение дела по существу и его вступление в силу обычно длится от 6 месяцев до 2 лет.
Есть ли НДС на недвижимости, купленной через исполнительные торги?
Да, в большинстве исполнительных торгов начисляется НДС. Ставка может составлять 1 процент, 10 процентов или 20 процентов в зависимости от характера и размера недвижимости в кв. м. Кроме того, уплачиваются гербовый сбор и сбор за регистрацию. Поскольку неполная или несвоевременная оплата НДС может привести к отмене торгов, финансовые расчёты обязательно должны быть проверены до регистрации.
Что я могу сделать, если в купленной на торгах недвижимости есть арендатор или незаконный владелец?
Согласно İİK ст. 135/2, по факту окончательности торгов вы можете потребовать освобождения недвижимости от исполнительного управления. Исполнительное управление направляет незаконному владельцу 15-дневный приказ об освобождении; если по истечении срока недвижимость не освобождена, производится принудительное освобождение в сопровождении полиции. Кроме того, за период по истечении 15 дней с момента вручения уведомления возможно подать иск о компенсации за неправомерное владение (ecrimisil).
Создаст ли регистрация проблемы при приобретении сельскохозяйственной земли через исполнительные торги?
Может создать. Согласно Закону № 5403 при регистрации сельскохозяйственных земель обязательно получение заключения Министерства сельского и лесного хозяйства. Хотя Закон № 6537 облегчил принудительную продажу долевых сельскохозяйственных земель, если Министерство даёт отрицательное заключение, регистрация может быть отклонена, даже если стоимость уплачена. По этой причине до входа в торги по сельскохозяйственным землям обязательно должны быть исследованы характер недвижимости и соответствие критериям Министерства.
Для общей информации о делах и операциях, связанных с этим вопросом, можно ознакомиться с пояснениями на нашей странице адвокат по недвижимости в Анталье.
